帝都浮生夢，環(huán)京房不眠

這兩天，銳眼哥繼續(xù)被“京城房事”刷屏。

無論是網(wǎng)上，還是現(xiàn)實(shí)中，每一個(gè)角落里似乎都充斥著“北京房子”、“環(huán)京房子”的話題。

雖然銳眼哥的耳朵已經(jīng)聽出了繭子，但鑒于房子是絕大多數(shù)國人一生中最大的支出，以及哥又對投資理財(cái)略有研究這一現(xiàn)狀，所以思來想去，銳眼哥覺得還是得與時(shí)俱進(jìn)，說一下對于“環(huán)京買房”的看法。

所以，無論你是剛需的“北漂一族”，還是想在北京周邊投資買房的人，你都應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注本文了！

限購的潛臺(tái)詞

上周北京出臺(tái)了“認(rèn)房又認(rèn)貸”、“首套首付60%，二套首付80%”的超級嚴(yán)厲限購措施，緊接著，北京旁邊的小弟廊坊也跟進(jìn)，出臺(tái)了以下限購措施：

1.非本市戶籍居民限購1套住房且購房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手房；

2.本地戶籍居民家庭首套首付比例不低于30%；二套首付比例不低于50%；三套及以上住房暫停辦理個(gè)人住房貸款。

銳眼哥看完廊坊的限購，真心笑了，為啥？因?yàn)檫@簡直就是下面為了政治正確、為了表忠心而進(jìn)行的一次精準(zhǔn)營銷嘛！

之所以這么說，是因?yàn)殇J眼哥之前估計(jì)，廊坊的調(diào)控措施會(huì)對社保有要求。但限購政策居然沒有社保年限的要求，甚至連一年社保的要求都沒有。

至于提高首付的問題，雖然廊坊這次提高首付的的確確會(huì)影響到剛需買房族，但與社保年限相比，這個(gè)問題還是次要的。因?yàn)槿绻I房與一旦與社保掛鉤，那么你必須交夠規(guī)定年限的社保才能買房，這個(gè)時(shí)間成本會(huì)讓你有錢都沒資格買房，這才是最致命的。

最近幾天，北京的調(diào)控繼續(xù)升級。在出臺(tái)了非京籍連續(xù)60個(gè)月納稅才能買房的嚴(yán)格政策之后，今天（3月24日）早上，央行又出臺(tái)了一項(xiàng)新政：北京離婚1年內(nèi)的房貸申請人，住房貸款按二套房貸政策執(zhí)行。

這顯然是在打擊“假離婚”買房的現(xiàn)象。

但是，銳眼哥要說，前幾天的“317”樓市新政也好，今天的打擊“假離婚”買房也罷，這些調(diào)控措施都是在打擊需求端，卻對房屋持有者沒有任何影響。

真正的調(diào)控，是應(yīng)當(dāng)增加房屋持有者的持有成本，對房屋的保有環(huán)節(jié)征稅，從而促使房屋持有者拋售房產(chǎn)，加大市場供應(yīng)，進(jìn)而平抑房價(jià)。

但目前北京的調(diào)控，卻是在不停的壓制需求，不管是自住需求、改善型需求還是投資型需求，都在受到越來越嚴(yán)格的壓制。

但是，真正的需求是壓不住的，等到哪天郭嘉因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下滑撐不住了，政策就會(huì)再一次松綁的，到那時(shí)候，需求就會(huì)又一次集中釋放，那么房價(jià)也會(huì)迎來一波更猛烈的上漲。

所以“北京永遠(yuǎn)漲”幾乎就是一個(gè)真理，雖然前幾年北京的某些樓盤也出現(xiàn)過下跌，甚至有購房者砸售樓處的現(xiàn)象，但是長期來看，只要先上車的，都賺了個(gè)盆滿缽滿。

你炒股聽過有套牢的，炒溫州房子、炒鄂爾多斯房子有套牢的，但在北京買房的，你聽過誰套牢了？誰也沒有！

鑒于北京的房地產(chǎn)調(diào)控措施實(shí)在是太嚴(yán)，而廊坊的又相對寬松很多，所以北京住房需求的外溢情況不僅不會(huì)減退，反而會(huì)大大強(qiáng)化。

而廊坊作為北京的核心衛(wèi)星城，未來的房價(jià)情況也只有三個(gè)字：繼續(xù)漲。

所以對于眾北漂來說，你如果買不了北京的房子，又不想在合租房聽隔壁男女啪啪啪，又不想回老家去那里的庫存，那么環(huán)京買房，就是你必須要考慮的人生大事，甚至是人生的頭等大事。

這次廊坊調(diào)控，正是給了你這樣一個(gè)上車的機(jī)會(huì)，因?yàn)槟闳绻F(xiàn)在買了，那么就不用在下次政策松動(dòng)、房價(jià)再次大漲的時(shí)候跟別人搶房了，這樣一算，你起碼又省了幾十萬。

環(huán)京，這三個(gè)地方最好

那么，廊坊的房子買哪里好呢？市區(qū)、燕郊、北三縣、固安、永清、霸州，哪里更有價(jià)值呢？

首先，我們要明確一個(gè)觀點(diǎn)，就是既然買“環(huán)京”，那么哪里的交通到北京最快，哪里就最好。

所以買“環(huán)京”，交通是首位，交通有了，周邊的配套設(shè)施即使現(xiàn)在沒有，將來也會(huì)逐步建起來。

1.先說說燕郊。

燕郊離天安門只有30多公里，距北京副中心通州只有潮白河一河之隔，地理位置可以說是得天獨(dú)厚。

目前，支撐燕郊房價(jià)最重要的因素，銳眼哥認(rèn)為是在建的地鐵平谷線。

這條北京市區(qū)到平谷區(qū)的地鐵將穿燕郊而過，地鐵開通之后，燕郊的居民每天花幾塊錢就能快速到達(dá)北京市區(qū)。

由于地鐵對房價(jià)意味著大幅度的增值，因此銳眼哥認(rèn)為燕郊以后會(huì)是環(huán)京房價(jià)最堅(jiān)挺的地方。

2.再說說廊坊市區(qū)。

廊坊市區(qū)在北京的東南邊，距離北京市區(qū)不到60公里，通往北京市區(qū)的交通大動(dòng)脈是京津唐高速和104國道。如果乘坐高鐵，也很便利，只有20分鐘的車程。

由于廊坊到北京市區(qū)的距離比燕郊到北京市區(qū)要遠(yuǎn)20公里，因此廊坊雖然是個(gè)地級市，而燕郊只是個(gè)鎮(zhèn)，但廊坊的房價(jià)卻要比燕郊低不少。

廊坊市區(qū)由南邊的安次區(qū)和北邊的廣陽區(qū)構(gòu)成，在去年的房價(jià)上漲中，廣陽區(qū)因?yàn)殡x北京更近，漲幅明顯要跑贏安次區(qū)，因此如果廣陽區(qū)如果現(xiàn)在還有價(jià)格比較合適的，那么可以盡早入手了。

而廣陽區(qū)的重點(diǎn)目標(biāo)地段，銳眼哥看好北部文化新城這一塊（如下圖所示），因?yàn)檫@個(gè)地塊離著北京市區(qū)和在建的北京大興新機(jī)場都比較近。

（廊坊北部文化新城）

3.接下來說固安。

固安的房子這兩年可以說是火得發(fā)燙，以前環(huán)京的投資者一般只看好廊坊和燕郊，固安基本沒人搭理，但是現(xiàn)在畫風(fēng)變了，固安已經(jīng)越來越讓人高攀不起了。

固安這兩年房價(jià)的大爆發(fā)，最大的利好因素就是緊鄰在建的北京大興新機(jī)場，從固安汽車站到在建的地鐵新機(jī)場線只有12公里。

大興新機(jī)場建成之后，將會(huì)是全亞洲最大的空港，中國的新國門。臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)的巨大價(jià)值，足以讓固安獲得極大的發(fā)展空間，麻雀變鳳凰。

燕郊、廊坊市區(qū)、固安，以上三個(gè)地方，是環(huán)京房地產(chǎn)市場中銳眼哥最看好的地方。

此外，大廠和香河銳眼哥也謹(jǐn)慎看好，之所以表示一下謹(jǐn)慎，是因?yàn)檫@兩個(gè)地方雖然離燕郊很近，但公共交通等配套設(shè)施還沒有跟上。

至于廊坊其他地方，比如說廊坊市區(qū)南邊的永清、霸州，由于到北京市區(qū)的直線距離已經(jīng)到了60公里以上，因此“環(huán)京”已經(jīng)越來越多的成為當(dāng)?shù)亻_發(fā)商炒作的噱頭。

這些地方，剛需的少，投機(jī)炒作的氛圍大，如果你想在這里買房，要小心以后無法脫手。

銳眼哥今天之所以分析廊坊各地的房地產(chǎn)投資價(jià)值，是因?yàn)楦缫恢闭J(rèn)為環(huán)京地區(qū)房價(jià)上漲的最核心邏輯在于通州副中心的建設(shè)和大興新機(jī)場的建設(shè)，這兩個(gè)巨大工程會(huì)讓附近的廊坊最受益。

所以盡管環(huán)京的其他地方，比如保定的涿州和淶水、張家口的崇禮都在瘋漲，但剛需潛力和發(fā)展前景要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于銳眼哥說的廊坊市區(qū)、燕郊、固安這三個(gè)地方。

目前環(huán)京房價(jià)的上漲既有一定的合理性，也有開發(fā)商哄抬房價(jià)、群魔亂舞造成的虛火。那么未來，環(huán)京的房子也會(huì)分化，而分化的趨勢就是廊坊市區(qū)、燕郊、固安會(huì)跑贏其他地方。

最后，具體到樓盤上，銳眼哥還是建議優(yōu)先選擇大開發(fā)商的樓盤，因?yàn)榇箝_發(fā)商相對正規(guī)、物業(yè)做的也比較好，這對房子有著很好的保值增值作用。

PS：關(guān)于本篇文章，你認(rèn)為還有什么分析不到位的地方，你對環(huán)京房子有何看法，你最看好、最不看好環(huán)京哪里的房子，你認(rèn)為現(xiàn)在環(huán)京房子的價(jià)格是否過高，以及其他關(guān)于投資理財(cái)?shù)娜魏螁栴}，都可以在文章后面留言，讓更多的讀者看到你的觀點(diǎn)。

本文為投資家網(wǎng)（www.jubohaotong.com）原創(chuàng)文章，媒體和公眾號轉(zhuǎn)載請務(wù)必按注明來源，否則視作侵權(quán)。

投資家網(wǎng)（www.jubohaotong.com）實(shí)時(shí)提供專業(yè)的創(chuàng)業(yè)、投資資訊和深度分析。長按以下二維碼添加"投資哥"可與小編深入交流，并可加入微信群參與官方活動(dòng)，趕快行動(dòng)吧。