北京經(jīng)開周世義：這兩點(diǎn)是產(chǎn)業(yè)園成功的核心要素

物聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等新一輪信息技術(shù)的迅速發(fā)展和應(yīng)用，讓“智慧城市”、“智慧園區(qū)”逐漸成為趨勢。隨之而來，區(qū)別于傳統(tǒng)寫字辦公樓的產(chǎn)業(yè)園區(qū)也逐漸向智慧、創(chuàng)新化、科技化轉(zhuǎn)型。

在很多人的印象中，空間上的不同應(yīng)該是傳統(tǒng)寫字辦公樓與產(chǎn)業(yè)園區(qū)最大的區(qū)別，但實(shí)際上，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)還有更多意想不到的“智慧”。

作為一家專業(yè)的園區(qū)開發(fā)運(yùn)營企業(yè)，北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司（簡稱“北京經(jīng)開”）自2000年成立以來，一直致力于開發(fā)和運(yùn)營符合區(qū)域經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要的大型綜合高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

成立17年以來，北京經(jīng)開已經(jīng)成功開發(fā)了近400萬平米園區(qū)，吸引了1000多家企業(yè)入駐。從最早提出“雙生態(tài)獨(dú)棟辦公”和“低碳高端園區(qū)”概念，到成功打造包括國際企業(yè)大道、北京經(jīng)開工大軟件園（BDA芯中心）、中和科技園、亦莊創(chuàng)意生活廣場等在內(nèi)的一系列具有鮮明特色的產(chǎn)品，北京經(jīng)開擁有近20年的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)運(yùn)營商中的佼佼者。

全國產(chǎn)業(yè)園區(qū)如雨后春筍般迅猛發(fā)展，北京經(jīng)開何以能夠在眾多園區(qū)中脫穎而出？為此投資家網(wǎng)記者采訪了北京經(jīng)開總裁周世義，暢談產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的成功秘訣。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)兼具復(fù)雜性與魅力

在北京經(jīng)開的主營業(yè)務(wù)中，高端園區(qū)開發(fā)、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)經(jīng)營、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資組成核心的三部分。主要產(chǎn)品類型包括標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、企業(yè)獨(dú)棟研發(fā)樓、總部樓、集約式寫字樓，以及相關(guān)的配套服務(wù)設(shè)施等。

在多年的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)、運(yùn)營與打磨下，北京經(jīng)開結(jié)合自身的發(fā)展情況，探索出了一條差異化的發(fā)展道路——致力于打造低碳、高端、生態(tài)型園區(qū)。

低碳高端產(chǎn)業(yè)園是一種高產(chǎn)值、低排放的新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以系統(tǒng)產(chǎn)生最少的溫室氣體排放、獲得最大的社會產(chǎn)出為目標(biāo)，是一種帶有行業(yè)引領(lǐng)特性的企業(yè)空間解決模式。

不同于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園的“高端”，北京經(jīng)開開發(fā)的園區(qū)中，“高端”的表現(xiàn)不僅是品質(zhì)高端、產(chǎn)業(yè)高端和服務(wù)高端。周世義解釋，“除了基本的生活及商務(wù)配套外，園區(qū)還具備良好的金融創(chuàng)投環(huán)境，并逐步朝著社區(qū)化、綜合化的方向邁進(jìn)。此外，借助信息化手段，北京經(jīng)開搭建園區(qū)云服務(wù)平臺，真正實(shí)現(xiàn)園區(qū)服務(wù)的多元化、一體化、及時性和可達(dá)性，形成政府、園區(qū)客戶、合作單位和自身多方共贏的良好局面。”

“北京經(jīng)開的核心競爭力正是這一條差異化發(fā)展之路?！敝苁懒x向記者談及產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的復(fù)雜性時說到，“與普通住宅和商業(yè)地產(chǎn)相比，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)受區(qū)域規(guī)劃、政策導(dǎo)向等宏觀因素影響更甚，投資回收期更長，因此風(fēng)險相對較大，且由于目前處于行業(yè)發(fā)展初期，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)尚未形成完全固定的模式，參與者眾卻缺乏規(guī)范，產(chǎn)品質(zhì)量參差不齊，影響到外界對行業(yè)的整體認(rèn)知?！?/p>

那么產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如何在激烈的市場競爭中脫穎而出呢？周世義的回答是，對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)來說，只有擺脫傳統(tǒng)的開發(fā)形式，并根據(jù)區(qū)域特色創(chuàng)新發(fā)展模式，找準(zhǔn)自己的定位，不斷創(chuàng)造出新的生產(chǎn)力，才能更好的發(fā)展。

周世義認(rèn)為，從三個方面發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)讓北京經(jīng)開得以成功。第一，清晰的發(fā)展理念與品牌定位，第二，進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)研究，第三，充分挖掘園區(qū)的附加價值。

北京經(jīng)開在發(fā)展之初始終定位于產(chǎn)業(yè)鏈的高端，“產(chǎn)業(yè)生態(tài)、自然生態(tài)”的雙生態(tài)理念成為北京經(jīng)開企業(yè)的重要品牌定位。“企業(yè)獨(dú)棟、一流產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營服務(wù)制造商”這些鮮明的園區(qū)開發(fā)理念讓北京經(jīng)開積聚了一批優(yōu)質(zhì)的資源，獲得最富地區(qū)核心競爭力的支撐點(diǎn)。

“一個地區(qū)適合發(fā)展什么產(chǎn)業(yè)，并不是空想出來的，一定要和當(dāng)?shù)氐馁Y源稟賦和政策環(huán)境聯(lián)系起來，在充分調(diào)研基礎(chǔ)上做出的規(guī)劃才是最科學(xué)，最可持續(xù)發(fā)展的?！痹谥苁懒x看來，園區(qū)產(chǎn)業(yè)開發(fā)一定是科學(xué)規(guī)劃的成果。

除此之外，盡管具備了優(yōu)質(zhì)的資源和科學(xué)的規(guī)劃，增值服務(wù)平臺卻不可或缺，而這一點(diǎn)才是留住企業(yè)，讓企業(yè)扎根園區(qū)最關(guān)鍵的地方。

“北京經(jīng)開通過增值服務(wù)平臺為企業(yè)提供集約化服務(wù)，在信息、人才、金融、市場、產(chǎn)品等方面大大降低企業(yè)的運(yùn)營成本，提高企業(yè)合作收益，這種凝聚效應(yīng)使園區(qū)的產(chǎn)業(yè)鏈加長，形成龐大的產(chǎn)業(yè)集群?！敝苁懒x強(qiáng)調(diào)增值服務(wù)的重要性，而這也逐漸成為園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展備受關(guān)注的地方。

一個成功產(chǎn)業(yè)園的核心因素——運(yùn)營與服務(wù)

園區(qū)運(yùn)營與服務(wù)是此次采訪中，周世義提到最多的詞匯。

“一個成功的產(chǎn)業(yè)園不是單憑開發(fā)商或政府就能運(yùn)營好，更重要的是要通過搭建一個符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要和城市發(fā)展方向的平臺，依靠開發(fā)者和合作伙伴整合、集成、運(yùn)營，通過園區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及多種業(yè)態(tài)功能的正向疊加實(shí)現(xiàn)長期價值的創(chuàng)造，最終實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)與環(huán)境的雙贏結(jié)果。”

因此北京經(jīng)開不僅打造園區(qū)產(chǎn)業(yè)，而且還將產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營和企業(yè)后續(xù)的服務(wù)作為重點(diǎn)深耕方面來運(yùn)作。

周世義強(qiáng)調(diào)，園區(qū)能夠成功的一個重要因素是，如何利用區(qū)域本身的優(yōu)勢條件，順勢而為去推進(jìn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的形成。他舉例說明，在北京經(jīng)開位于亦莊開發(fā)區(qū)路東區(qū)的數(shù)字工場項(xiàng)目中，由于京東的遷入，吸引了很多電子商務(wù)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)。由此北京經(jīng)開在招商、服務(wù)和服務(wù)平臺的打造上，也順勢推進(jìn)，并主動營造產(chǎn)業(yè)生態(tài)，取得了良好的效果。今年這個園區(qū)也獲得了包括國家級電商產(chǎn)業(yè)園在內(nèi)的授牌，形成良性發(fā)展的態(tài)勢。

在后續(xù)服務(wù)體系的打造上，北京經(jīng)開有著多方面的嘗試。

為了給園區(qū)企業(yè)客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，北京經(jīng)開專門成立了園區(qū)增值服務(wù)中心，目的是為園區(qū)企業(yè)提供涵蓋基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、金融服務(wù)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)等多層次立體化的服務(wù)體系。

其中，除了一般的園區(qū)基礎(chǔ)性服務(wù)和一整套云服務(wù)平臺系統(tǒng)外，尤為吸引記者的是園區(qū)的金融服務(wù)。

周世義告訴記者，在金融服務(wù)方面，北京經(jīng)開一方面與興業(yè)銀行、中信銀行等金融機(jī)構(gòu)合作，讓園區(qū)企業(yè)可以享受擔(dān)保、股權(quán)融資、債權(quán)融資等金融服務(wù)外。經(jīng)開自己也成立了融資租賃公司，通過多種途徑解決企業(yè)、尤其是中小企業(yè)融資難的問題。同時對于有較好發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)，我們會定期舉辦名企分享匯，園區(qū)內(nèi)部也會大力扶植。企業(yè)投資的形式也是多樣的，有現(xiàn)金投資，有基金投資，有銀行金融服務(wù)，搭建一個完整的金融投資體系。

“服務(wù)”成為園區(qū)吸引企業(yè)入駐最重要的因素，周世義特別強(qiáng)調(diào)服務(wù)的重要性，而也正是因?yàn)橛辛诉@一整套的服務(wù)體系，越來越多的企業(yè)才得以進(jìn)入良性的發(fā)展趨勢。

“長期以來，我們的主營業(yè)務(wù)都是產(chǎn)業(yè)園開發(fā)和銷售，這種發(fā)展模式嚴(yán)重依賴土地資源，在行業(yè)競爭加劇、優(yōu)質(zhì)土地資源日益稀缺、資金和人力成本日益高漲的背景下，要保持長期的可持續(xù)發(fā)展，我們認(rèn)為只有靠服務(wù)，運(yùn)營是園區(qū)可持續(xù)發(fā)展的靈魂”。周世義非常看重運(yùn)營與服務(wù)的價值，他認(rèn)為，想要成為一流的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營服務(wù)智造商，必然需要持續(xù)不斷以“運(yùn)營、服務(wù)”作為根本。

房地產(chǎn)市場的黃金時代已遠(yuǎn)去，加快轉(zhuǎn)型是必然

房地產(chǎn)市場的黃金時代已遠(yuǎn)去。當(dāng)前，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目趨同，企業(yè)競爭加劇，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨著挑戰(zhàn)，加快轉(zhuǎn)型發(fā)展是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)必然要面臨的問題。

而談及如何轉(zhuǎn)型與布局，使經(jīng)開處于穩(wěn)健發(fā)展趨勢，周世義告訴記者，北京經(jīng)開將在兩個方面的布局。在產(chǎn)品方面，北京經(jīng)開將始終定位于產(chǎn)業(yè)鏈高端，以低碳化的生態(tài)園區(qū)為導(dǎo)向，進(jìn)一步提升產(chǎn)品，并提升綜合運(yùn)營服務(wù)能力。

在區(qū)域拓展方面，目前我們在呼和浩特、天津都有子公司。經(jīng)開將立足于首都，逐步面向環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，并嘗試逐步走向全國。同時，周世義表示，經(jīng)開也在高度關(guān)注和調(diào)研一些具有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)展特色的二線城市，比如武漢、柳州、南京等地，并嘗試逐步走向全國?！拔覀儠ㄟ^運(yùn)營和服務(wù)輸出來進(jìn)行區(qū)域拓展，在條件合適的前提下穩(wěn)健發(fā)展?！?/p>

在大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算迅猛發(fā)展下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)更加需要“質(zhì)的飛躍”。

北京經(jīng)開的智慧園區(qū)服務(wù)體系在云模式的支撐下，運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、下一代互聯(lián)網(wǎng)以及新一代移動通信技術(shù)，最終要推動線下線上服務(wù)一體化，做到云上的服務(wù)像水電一樣，隨時可得，高效便捷。

所以園區(qū)智能化運(yùn)營服務(wù)不僅體現(xiàn)在園區(qū)基礎(chǔ)性服務(wù)設(shè)施的完善，更體現(xiàn)為如何利用信息技術(shù)手段實(shí)現(xiàn)園區(qū)更智慧、更快捷、更有效的管理和服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施即服務(wù)、軟件即服務(wù)、平臺即服務(wù)，形成線上-線下（OTO）服務(wù)的一體化。最終通過信息交流的直接化、數(shù)據(jù)采集、運(yùn)用的有效性，實(shí)現(xiàn)服務(wù)的精準(zhǔn)化，以及管理的優(yōu)化提升。在周世義看來，這是產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)、運(yùn)營和管理的一大跨越式發(fā)展，也是未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)必然的發(fā)展方向。

作為一家國有控股企業(yè)，成為“一流的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營服務(wù)智造商”，基于園區(qū)客戶做好增值服務(wù)，進(jìn)行服務(wù)輸出是北京經(jīng)開始終不變的使命與愿景。周世義說：“除了要為股東創(chuàng)造更大的價值，北京經(jīng)開也希望能夠通過自身對行業(yè)的理解和創(chuàng)新性的探索，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展趨勢，為行業(yè)的不斷發(fā)展做出貢獻(xiàn)。