環(huán)京大佬沉浮錄：夢(mèng)碎一地的千億房企

壹

發(fā)跡于廊坊的榮盛，曾是環(huán)京的帶頭大哥。

自2007年8月8號(hào)榮盛老板耿建明在深圳敲鐘上市至今，十年浮沉。同期，現(xiàn)在的環(huán)京一哥“華夏幸?！崩习逋跷膶W(xué)，還是一個(gè)迷茫中的年輕人，直到1年后才找到方向。

曾經(jīng)號(hào)稱“三四線小萬(wàn)科”的榮盛，奮斗十年，依舊還沒突破那個(gè)千億魔咒。而華夏早已全國(guó)榜上有名，早早的邁過(guò)千億大關(guān)，這不能不讓同為“郊縣小天王”的榮盛焦慮。

2018年的財(cái)報(bào)顯示，上半年簽約額為400.99億，而今年的目標(biāo)是過(guò)千億，難。為什么？調(diào)控。

榮盛和華夏一樣，重倉(cāng)環(huán)京。

據(jù)數(shù)據(jù)，榮盛土地儲(chǔ)備全國(guó)在3495.2萬(wàn)平米，分別是京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角。在京津冀區(qū)域，布局土地面積占60%，河北11市全覆蓋。尤其重倉(cāng)環(huán)京，超過(guò)半數(shù)土地。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處在嚴(yán)厲的市場(chǎng)監(jiān)管下，尤其是環(huán)京地區(qū)為調(diào)控的重點(diǎn)區(qū)域，而榮盛發(fā)展又在環(huán)京地帶重鎮(zhèn)布局，這很難避免業(yè)績(jī)受到調(diào)控影響。

這一輪的調(diào)控之久，力度之大，程度之深，都讓榮盛始料未及，猝不及防的被套了個(gè)牢。

貳

從“河北郊縣天王”向“全國(guó)郊縣天王”的方向發(fā)展，榮盛擴(kuò)張道路也伴隨著“高周轉(zhuǎn)”這個(gè)詞。這個(gè)詞在今年總覺得有一種熟悉的味道。

年初有媒體報(bào)道，2017年全年的資產(chǎn)負(fù)債率為84.5%，共1607.43億，屬于近十年榮盛最高的負(fù)債比，歷史最高位，同時(shí)，現(xiàn)金流連續(xù)7年為負(fù)。

同樣在年初的另一份消息也讓榮盛站到聚光燈下。

1月17日，榮盛發(fā)展發(fā)布公告，公司總裁劉山因個(gè)人家庭資金安排，需要減持股票，以每股12.18元的均價(jià)減持252.6萬(wàn)股，現(xiàn)在的股票價(jià)格是8.03元。

但他并不是第一個(gè)減持，在2017年榮盛監(jiān)事會(huì)主席鄒家立減持150萬(wàn)股，約1700萬(wàn)元，同期前后，老板耿建明的弟弟，耿建富減持5萬(wàn)股。

實(shí)際上，從2017年11月17日起，股票質(zhì)押成為一個(gè)公開的秘密，第一大股東榮盛控股于去年12月29日質(zhì)押14.59億股，質(zhì)押股份占持股總數(shù)的94.19%。

董事長(zhǎng)耿建明于2017年11月17日質(zhì)押了0.16億股，質(zhì)押率為2.89%。最終累計(jì)質(zhì)押股份約20.72億股，占總股本47.66%，接近50%的紅線。

地主家也沒有余糧了。

用事實(shí)說(shuō)話，這一波割韭菜的姿勢(shì)不錯(cuò)，操作嫻熟，值得其他房產(chǎn)商學(xué)習(xí)。

叁

除了股市的故事，還有那熟悉的管理體制。

不知道從哪個(gè)公司興起的企業(yè)文化。比如華夏幸福曾規(guī)定員工每天做廣播體操，而榮盛喜歡讓員工排隊(duì)“晨誦”，大聲朗誦公司的企業(yè)信條，所謂培養(yǎng)企業(yè)忠誠(chéng)度。

在榮盛，耿老板是絕對(duì)權(quán)威，不容置疑，是不可褻瀆的存在。這又讓我想起了那次去碧桂園參觀，墻上掛著的那副楊老板的畫像。

不同的企業(yè)，同一個(gè)夢(mèng)想。

2017年12月4日，榮盛公司股東大會(huì)通過(guò)了一項(xiàng)辦法“創(chuàng)享計(jì)劃”。宇宙第一房企碧桂園的“同心同享”高仿山寨版，熟悉的味道，相同的配方，換了個(gè)馬甲。

跟投制度。管理層和公司發(fā)展利益相關(guān)聯(lián)，榮盛總部與跟投人共同設(shè)立項(xiàng)目公司，規(guī)定跟投人持股比例不超過(guò)10%。

明確說(shuō)明，若項(xiàng)目利潤(rùn)率低于25%或者項(xiàng)目品質(zhì)在三星級(jí)以下，則跟投人利潤(rùn)在一定程度上有所扣減。

注意，離職是不可以退出投資的。大家都是一條船上的螞蚱，蹦走？淹死你！

這意味著，項(xiàng)目的速度和賺錢速度相匹配，項(xiàng)目的利潤(rùn)和個(gè)人的利潤(rùn)成正比。

前車之鑒，后事之師。有人說(shuō)，人生該經(jīng)歷的事，一件也逃不過(guò)。

楊老板的高周轉(zhuǎn)吃得苦，耿老板也不能差事。于是今年的內(nèi)部文件就像楊老板的高周轉(zhuǎn)文件一樣，一不小心流傳出來(lái)了。

文件明確提出，下班時(shí)間不得早于23點(diǎn)之前。同時(shí)學(xué)習(xí)到了一個(gè)新詞，715精神。

每周7天，每天15小時(shí)

據(jù)說(shuō)是一汽公司首創(chuàng)的，由此也看到了榮盛孜孜不倦的跨領(lǐng)域?qū)W習(xí)精神。據(jù)說(shuō)內(nèi)部訓(xùn)話是這樣的：你們一個(gè)個(gè)都是老板了，給自己賺錢，睡什么覺！睡覺能賺錢嗎！

我在榮盛的朋友老王曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，從負(fù)責(zé)項(xiàng)目開始，他都會(huì)在售樓處準(zhǔn)備一床被子，連續(xù)一個(gè)月不換內(nèi)褲也算平常，一直到項(xiàng)目結(jié)盤才能休息幾天。

我表示很佩服他的責(zé)任心，老王說(shuō)你可別扯淡了，都是看在錢的面子。

高周轉(zhuǎn)帶來(lái)了高收益，一個(gè)項(xiàng)目結(jié)盤，負(fù)責(zé)人拿到一兩百萬(wàn)普普通通，堅(jiān)持做完項(xiàng)目的銷售員都能拿到幾十萬(wàn)。

楊老板證明，收益與風(fēng)險(xiǎn)并存。

高周轉(zhuǎn)也帶來(lái)了頻繁的維權(quán)

從唐山榮盛未來(lái)城，濟(jì)南榮盛國(guó)際，臨沂榮盛塞納榮府，臨沂榮盛官邸，徐州榮盛華語(yǔ)城，成都榮盛香榭蘭庭，成都榮盛紫提東郡，廊坊榮盛花語(yǔ)城，香河榮盛白鷺島等等……

從房屋漏水、合同、返租、車位、公攤、社區(qū)規(guī)劃、配套等等一系列的大大小小的問題，走過(guò)這個(gè)坎，又是一個(gè)坎。所到之處，維權(quán)狼煙四起。比如非著名事件，香河“墳景房”。

高周轉(zhuǎn)，一旦轉(zhuǎn)起來(lái)，停下來(lái)沒那么容易，太多人不想停，不敢停。

一年高周轉(zhuǎn)，十萬(wàn)雪花銀

肆

據(jù)說(shuō)耿老板說(shuō)三季度的目標(biāo)是避免大量拿地，避免大額支出，開始現(xiàn)金為王的階段。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)上半年統(tǒng)計(jì)的全國(guó)房企拿地面積漲幅榜30強(qiáng)，榮盛位居23名，同比去年上浮1.58個(gè)百分點(diǎn)。

有意思的是，榮盛地產(chǎn)拿地面積增加1.58%，拿地金額卻減少了27.97%。

雖然拿地金額和面積都不高，但數(shù)量不少。拿地總數(shù)34宗，高居第六名，超過(guò)同為郊縣天王的華夏。

花小錢，辦大事？不太現(xiàn)實(shí)?；ㄐ″X只能辦小事。

上半年拿地的位置，總結(jié)下來(lái)就是兩個(gè)字，偏、遠(yuǎn)。大量拿新地塊的目的，無(wú)非是為了沖刺千億的年度目標(biāo)。

沒有更漂亮的數(shù)據(jù)，講不出更好聽的故事，怎么能獲得更多的融資。

在這條融資擴(kuò)張?jiān)偃谫Y的路上，誰(shuí)都停不下來(lái)。以前大魚吃小魚，現(xiàn)在小魚都吃光了，大魚開始盯上大魚了……

我想起了黑暗森林法則：他人即地獄，就是永恒的威脅。三體人的擴(kuò)張，對(duì)他們而言，只是為了生存，但對(duì)地球人而言，就是毀滅！

不擴(kuò)張，就得死！擴(kuò)張，還有一線希望！2011年耿老板在激勵(lì)大會(huì)上講，五年內(nèi)一定要成為千億房企！如今，資產(chǎn)不到千億規(guī)模的榮盛，負(fù)債超過(guò)1600億，站在歷史的拐點(diǎn)上，何去何從？

托馬斯·維德講過(guò)：前進(jìn)！前進(jìn)！不擇手段的前進(jìn)！

伍

不過(guò)，夢(mèng)想還是要有的，萬(wàn)一實(shí)現(xiàn)了呢？

用賈布斯的話做總結(jié)：讓我們一起，為夢(mèng)想窒息！

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