地產(chǎn)大佬沉浮錄：前進(jìn)中的華夏幸福，錢緊了？

“有朝一日大風(fēng)起，扶搖直上九萬里?！?/p>

11月19號的股市，地產(chǎn)公司皆大歡喜，漲聲不斷。華夏幸?；鶚I(yè)更是難得的直線漲停，用上面的一首詩形容并不為過。當(dāng)然，第二天再降下來是另一回事。

今天談“遠(yuǎn)郊天王”華夏幸福。

壹

自從今年3月份的一則報道“霸州孔雀城直降8500”，蝴蝶的小翅膀或許煽動了一場風(fēng)暴，華夏股價從四十多元一直跌跌不休，最終保持在23元上下徘徊。

作為曾經(jīng)十大房企唯一一家純民營企業(yè)的開發(fā)商，戰(zhàn)績甚是輝煌。PPP產(chǎn)業(yè)新城模式全國遍地開花，布局80多個城市郊區(qū)，以3700多億的總資產(chǎn)大步跨入千億房企俱樂部。

華夏幸福這個偏居一隅的固安地方房企到全國十大房企之一，這個開發(fā)商的背景始終很神秘，業(yè)內(nèi)猜測版本眾多，國企背景或紅色背景或某大佬直系等。

其掌門人王文學(xué)比公司還要神秘。

王老板是廊坊霸州的某個火鍋店老板轉(zhuǎn)型，經(jīng)過20年發(fā)展終成為一代房企大佬，與其他的地產(chǎn)大佬相比，曲折的經(jīng)歷更具有吸引人的噱頭和成功示范效應(yīng)。

去年的胡潤財富排行榜，王老板更以575億的身家位居中國富豪榜的28位，華夏幸福公司的銷售額排名第7，可喜可賀。

但王老板卻從來不說自己是房地產(chǎn)開發(fā)公司，在各路媒體場合公開強(qiáng)調(diào)，華夏幸福是一家產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商。

簡單說就是企業(yè)通過和地方政府合作，政府政策支持，提供低價土地和低稅收等福利，華夏負(fù)責(zé)提供資金新城基建，共同打造新城，未來通過政策優(yōu)惠和低房租等吸引產(chǎn)業(yè)入駐。

新城利潤政府與華夏長期分成，最終成為華夏長期下蛋的母雞。王老板立志要建立一個遍布全國的“養(yǎng)雞場”，在線云養(yǎng)雞。

貳

故事的美好結(jié)局當(dāng)然是王子和灰姑娘在一起，現(xiàn)實(shí)卻不一定。

2017年4月1號，一號首長牽頭成立的千年大計“雄安新區(qū)”橫空出世。

同樣出事的還有華夏幸福

雄安新區(qū)成立的時候，大A股的吃瓜群眾們發(fā)現(xiàn)，原來雄安新區(qū)已經(jīng)有一個超級概念股，華夏幸福。

早在雄安新區(qū)成立之前，2015年8月28日，華夏幸福就與雄安當(dāng)?shù)卣炗喠?56平方公里，85萬畝的土地合作開發(fā)協(xié)議，再加上規(guī)劃的白洋淀科技館。

意味著雄安新區(qū)遠(yuǎn)期2000平方公里的總規(guī)劃，王老板占據(jù)了三分之一的江山。

最終的發(fā)酵在股市，華夏幸福股票連續(xù)5個一字漲停板，華夏幸福以44.39收盤，漲幅超過60%。王老板個人財富暴增250億，陡然而富！

當(dāng)然，事情沒有那么簡單，該來的總會來。3天后的4月4號，華夏發(fā)文表示堅決服從國家設(shè)立雄安新區(qū)的總體安排。

最終以華夏主動放棄雄安所有地塊為結(jié)果，和當(dāng)年王老板主動放棄政府的裝修欠款如出一轍。

不同的是，后者為他帶來了第一次機(jī)遇，前者為他拉下了雄縣縣委書記吳亞飛。

叁

你永遠(yuǎn)不知道驚喜和意外哪一個先到，2015年，華夏也是如此。

2015年的環(huán)京房價大漲，重倉環(huán)京的王老板收獲到了華夏滿滿的幸福。固安永清霸州廊坊大廠香河延慶…… 喊出1個北京城，16個孔雀城的豪言壯志。

同年9月，負(fù)債率飆升到86.92%。

在旺盛的購房需求下，多高的負(fù)債都不是問題。不滿足于北京郊區(qū)的王老板，開始放眼全國的郊區(qū)。

2016年12月，華夏調(diào)整人事機(jī)構(gòu)，在產(chǎn)業(yè)新城板塊下設(shè)立了產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)集團(tuán)，王老板信心十足的計劃出2017年要成立200個產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。

首要任務(wù)是緊急招聘200個小鎮(zhèn)總。

工作內(nèi)容比較簡單，首先確認(rèn)當(dāng)?shù)匾蛟霫P類型的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，然后找到該產(chǎn)業(yè)的一批龍頭企業(yè)，簽訂意向協(xié)議，表明這個小鎮(zhèn)做起來之后愿意入駐，最后再拿著這份名單去找政府批地。

特別強(qiáng)調(diào)各地政府退休或離職的領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)先，不限學(xué)歷，一經(jīng)錄用待遇優(yōu)厚。

半年后的今天，就在這個月，華夏幸福小鎮(zhèn)集團(tuán)裁員400余人，基本上砍掉了這項業(yè)務(wù)。半年前忙著招人的小鎮(zhèn)集團(tuán)，半年后忙著裁人，慌慌張張匆匆忙忙。

活著就要折騰，經(jīng)過多年奮斗，2017年華夏資產(chǎn)成功超過3500億，負(fù)債也同步超過3000億。

但是2017年華夏年報凈利潤88億，現(xiàn)金流為負(fù)162億，由此引發(fā)上交所奪命18問，你解釋一下錢去哪了？

擴(kuò)張步子邁的太大了，根本停不下來。

肆

裁員不能解決問題，但是能省錢。除了小鎮(zhèn)集團(tuán)之外，華夏天津集團(tuán)和京南集團(tuán)以及重慶集團(tuán)也被撤消。

好朋友老王跟我說，在10月31號的內(nèi)部全員大會上，王老板表示，華夏幸福接下來將進(jìn)行業(yè)務(wù)梳理，對沒有給公司創(chuàng)造價值的業(yè)務(wù)，將要被裁掉。部分區(qū)域發(fā)展有限的，將要被梳理掉。梳理劃重點(diǎn)。

單純的裁員并不能帶來收入，只能減少支出。開源節(jié)流，重點(diǎn)還是需要去找錢。

首先，7月10號，華夏幸福公告稱，公司控股股東向平安資管轉(zhuǎn)讓19.70%股份，轉(zhuǎn)讓價為23.655元/股，轉(zhuǎn)讓價款共計137.7億。并簽署對賭協(xié)議。

華夏控股向平安資管承諾，以華夏幸福 2017 年凈利潤為基數(shù)，2018 年、2019 年、2020 年三個年度凈利潤增長率分別不低于30%、65%、105%，凈利潤分別不低于114.15億元、144.88億元、180億元。

按照對賭協(xié)議規(guī)定，華夏今年要拿出114.15億的利潤。而18年前三季度，華夏凈利潤78.78億。

另根據(jù)最新數(shù)據(jù)，房企前十月銷售目標(biāo)完成率，華夏2000億的銷售目標(biāo)，完成1200億，完成率60%。

還有2個月過年，看吧。

但這些錢夠嗎？

3個月后，華夏發(fā)布公告稱要與萬科合作開發(fā)土地，華夏運(yùn)營環(huán)京多年，雖然擁有大量土地，但環(huán)京的史無前例的政策嚴(yán)控下，華夏只能放棄環(huán)京這塊肥肉，換取更長期的發(fā)展。

當(dāng)然，蜜哥還是要佩服一下萬科，就是那個喊著活下去的萬科，真正的做到了幫助同行活下去。

10月9日，華夏與萬科簽署了合作開發(fā)協(xié)議，共4個項目10幅土地，用地面積共509畝。萬科以32.34億收入囊中，而這幾個地塊是華夏在2017年9月9日到2018年5月9日取得，土地價格總共約38.33億。

這10幅土地的容積率從1.3到2.0不等，按照1.5均值計算，計容建筑面積大約為50.9萬平方米。根據(jù)項目所在地的市場價格估算，4個項目10幅土地總貨值大約為65億元。

也就是說，萬科以32.34億元的價格獲得了貨值約50億元的土地，打得一手好牌，可喜可賀。

現(xiàn)實(shí)往往是復(fù)雜的。與萬科交易的前一天，11月8號，華夏幸福境外融資1億美元，票面利率為9%，當(dāng)然，這利率并不高。

但但這些錢夠嗎？

11月13日，華夏幸福發(fā)布公告，公開發(fā)行面值總額不超過80億元的公司債券，24個月有效。

11月19日，上交所披露信息顯示，華夏幸福當(dāng)天再度提交一項非公開發(fā)行的短期公司債券申請，申請額度為40億。

生活得繼續(xù)，融資不能停。

伍

最近業(yè)內(nèi)的人找蜜哥聊天的少了。

刷了一遍朋友圈，發(fā)現(xiàn)我的一個不同父異母的好兄弟，剛剛更新了一條消息。XX智能機(jī)器人，誠招代理商，一旦加入手把手帶你走向財富巔峰。

前些天他還是華夏京南某片區(qū)的營銷負(fù)責(zé)人。我問他要不跟我干吧，他說你拉倒吧，我現(xiàn)在看到房子就頭疼。

看了下窗外，已經(jīng)是晚上了，最近天越來越短，夜越來越長，這個冬天也越來越冷。

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