深圳，被“熔斷”的房?jī)r(jià)

熔斷，是股市中常用的一個(gè)詞。意思是當(dāng)股價(jià)上下波動(dòng)到一定的數(shù)值后，比如5%或者7%，為了避免停盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)自動(dòng)暫停交易。

這種方式曾在2016年1月1日實(shí)施，僅存活了7天，也是股市最短命的政策，成為笑談。

不過(guò)樓市的熔斷機(jī)制，你聽(tīng)過(guò)嗎？

壹

調(diào)控年年有，今年特別多。

今年是一個(gè)調(diào)控豐收年，全國(guó)各地喜提各種奇葩調(diào)控。最近深圳的一個(gè)調(diào)控政策，引發(fā)了不少人的目光，很有深意。

11月23日，深圳出臺(tái)《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督辦法（修訂草案征求意見(jiàn)稿）》中的第十三條，原文如下：

第十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房之前，應(yīng)當(dāng)合理確定銷(xiāo)售價(jià)格，由主管部門(mén)對(duì)外公布，并通過(guò)數(shù)據(jù)共享報(bào)市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)備案。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)備案的銷(xiāo)售價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)銷(xiāo)售商品房。確需調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格并且調(diào)整幅度超出備案價(jià)格15%的，應(yīng)當(dāng)在調(diào)整價(jià)格前辦理備案變更。

簡(jiǎn)單說(shuō)，就是15%上下浮動(dòng)的房?jī)r(jià)，需要提前通知備案。

這個(gè)政策發(fā)出的信號(hào)讓人琢磨不透，15%的上下浮動(dòng)有2個(gè)可能性。

第一，開(kāi)發(fā)商可以在15%的區(qū)間進(jìn)行調(diào)整并不會(huì)觸碰到紅線。

第二，超過(guò)15%，雖然可以申請(qǐng)，但這能不能通過(guò)，就不一定了，如果開(kāi)發(fā)商有相關(guān)的智囊團(tuán)隊(duì)，那應(yīng)該不會(huì)傻到去申請(qǐng)。

這不只是指導(dǎo)價(jià)，也是領(lǐng)導(dǎo)價(jià)。

調(diào)控作為我國(guó)特色且行之有效的機(jī)制，屢次為樓市帶來(lái)“健康”運(yùn)行的發(fā)展勢(shì)頭。深圳的這個(gè)調(diào)控政策的背后是什么？

我們拋開(kāi)情緒，理智的分析下。調(diào)控政策通常對(duì)于樓市只有兩個(gè)目的，防止?jié)q價(jià)和防止跌價(jià)，這次是為什么？

貳

對(duì)于深圳來(lái)說(shuō)，漲價(jià)這種可能并非不存在，但一定是有突發(fā)的利好或多年的價(jià)值洼地才可能實(shí)現(xiàn)。

比如去年的重慶漲價(jià)，比如前年的燕郊漲價(jià)等，一定要有很多的大前提。

而深圳市作為一個(gè)成熟發(fā)展并在近兩年漲勢(shì)喜人的房?jī)r(jià)面前，已經(jīng)是透支了短期內(nèi)的上漲空間，漲價(jià)的土壤并不存在。

即便價(jià)格上下有浮動(dòng)，也只是在某些具有學(xué)區(qū)或其他屬性的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)之間會(huì)有浮動(dòng)，整體大的盤(pán)面上已經(jīng)沒(méi)有上漲的動(dòng)力。

所以可以確定，這個(gè)政策并不是要房?jī)r(jià)上漲。

是不是防止下跌？我們要深入看一些數(shù)據(jù)，才能更清楚,透過(guò)表象看本質(zhì)。

地產(chǎn)界的金九銀十是全年的一個(gè)高潮，房?jī)r(jià)的走勢(shì)在這個(gè)階段一般都會(huì)到達(dá)頂點(diǎn)。但今年，深圳并沒(méi)有。

10月份，深圳的新建商品房成交房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)出臺(tái)，每平米成交價(jià)5.4萬(wàn)，環(huán)比下降0.02%。從下降比例來(lái)看，這并不多，何至于出臺(tái)這樣一個(gè)政策？

別急，接著看成交套數(shù)的數(shù)據(jù)。

新房

9月新建商品房成交套數(shù)2248套，環(huán)比下降39%。

10月新建商品房成交套數(shù)1835套，環(huán)比下降18.3%。

二手房

9月二手房住宅成交套數(shù)4952套，環(huán)比下降31.3%。

10月二手房住宅成交套數(shù)3787套，環(huán)比下降23.55。

（以上數(shù)據(jù)來(lái)源深圳中原地產(chǎn)研究中心）

成交量，創(chuàng)下了20個(gè)月以來(lái)最低值。

深圳的購(gòu)房客群大部分處于觀望狀態(tài)，即便二手房出現(xiàn)筍盤(pán)，也不像之前沖動(dòng)下手。除了剛需還在挑挑選選之外，市場(chǎng)陷入下行周期。

直接原因，是深圳的731政策。

7月31日，深圳出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，主要包括五個(gè)方面：

第一，商品住房對(duì)企業(yè)禁售；

第二，增量用地的新商住公寓禁止買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)流通，存量商住公寓限售五年；

第三，新購(gòu)入商品住宅限售3年；

第四，離婚2年內(nèi)無(wú)法提供非“假離婚真買(mǎi)房”證明，再購(gòu)買(mǎi)則算“二套”；

第五，加強(qiáng)市場(chǎng)整頓。

投資客離場(chǎng)，炒房團(tuán)套牢，剛需猶豫觀望。

成交量的持續(xù)下降，這意味著深圳的房?jī)r(jià)或難以支撐目前的穩(wěn)定。

時(shí)間即將到年關(guān)，開(kāi)發(fā)商面臨還債和年終業(yè)績(jī)沖刺的壓力，會(huì)不會(huì)采取大幅降價(jià)來(lái)回款的動(dòng)作，不難想象。

一旦有開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)新建商品房，則有可能引發(fā)新房和二手房業(yè)主的拋售潮，這樣的事，不敢想象！

所以，15%的熔斷機(jī)制，正是當(dāng)下穩(wěn)定買(mǎi)賣(mài)雙方預(yù)期的一個(gè)藥方，至于是猛藥還是春藥，看吧。

叁

熔斷機(jī)制并不是第一次見(jiàn)，2016年的東莞15%，蘇州6%-12%，南京8%-12%，今年的寧德6%漲停機(jī)制，都是采取類似的方式。

不同的是，這次是深圳，所以才會(huì)引發(fā)人關(guān)注。

以上幾個(gè)城市的樓市走勢(shì)曲線，在推出漲停和跌停政策后，目前房?jī)r(jià)走勢(shì)穩(wěn)定。

可以推測(cè)一下，深圳此次出臺(tái)15%的政策是經(jīng)過(guò)調(diào)研后認(rèn)為可行才推出，并非盲目試錯(cuò)，并且正式執(zhí)行的可能性很大。

深圳代表的是一線城市，無(wú)論哪種調(diào)控政策，都有可能被視為政治正確的風(fēng)向，其他地方會(huì)有選擇的學(xué)習(xí)和模仿。

如果深圳的政策通過(guò)執(zhí)行，那代表整個(gè)國(guó)內(nèi)樓市的預(yù)期會(huì)發(fā)生變化。

就目前的國(guó)內(nèi)樓市來(lái)看，房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的壓艙石，這個(gè)階段不管房?jī)r(jià)是漲還是跌，都會(huì)引起不可控的穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)，所以接下來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)也會(huì)有跡可循。

同樣，在房住不炒的大前提下，深圳也變相給了剛需的上車(chē)指南，那就是哪里的房?jī)r(jià)跌超了10%-15%，就可以考慮酌情入手了。

肆

房事無(wú)小事，越調(diào)控越漲的怪圈讓人們不再相信房?jī)r(jià)會(huì)跌，市場(chǎng)給的教訓(xùn)足夠大也足夠痛。

調(diào)控深水區(qū)，觸及到的利益越來(lái)越多。開(kāi)發(fā)商和剛需的、地方與開(kāi)發(fā)商的、投資客和炒房團(tuán)的?？瓷先ビ袟l不紊的調(diào)控，水面下或許是暗流涌動(dòng)。

但是普通的購(gòu)房客是矛盾的。

這個(gè)階段到底要不要買(mǎi)房？買(mǎi)哪里的房？買(mǎi)了不會(huì)被套??？不買(mǎi)萬(wàn)一又要漲了怎么辦？專家這么多，聽(tīng)時(shí)寒冰還是任大炮？多還是空？房?jī)r(jià)進(jìn)入下半場(chǎng)還是剛拉開(kāi)大幕？

無(wú)數(shù)人在心底吶喊：到底房?jī)r(jià)還TM漲不漲了？！

給個(gè)痛快的，答案是我也不知道，不同地區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)和區(qū)域價(jià)值不同，誰(shuí)能給全國(guó)房?jī)r(jià)一個(gè)蓋棺定論？時(shí)寒冰不能，謝國(guó)忠不能，任大炮也不能。

不過(guò)作為一個(gè)地產(chǎn)老炮兒，可以對(duì)剛需和投資客以及炒房團(tuán)各送上一句話，字字真心。

剛需，在能力范圍內(nèi)，就近能買(mǎi)哪里買(mǎi)哪里，畢竟買(mǎi)的是個(gè)家。

投資客，首選核心城市的城市核心。

炒房團(tuán)，該哪玩哪玩去。

伍

年齡越大越覺(jué)得，讀書(shū)是個(gè)好事。

讀書(shū)雖然不能給我答案，但可以讓學(xué)會(huì)思考，也可以讓我不用出門(mén)，不用穿越，縱覽古往今來(lái)上下五千年的事。也讓我知道太陽(yáng)底下沒(méi)有新鮮事。

比如互聯(lián)網(wǎng)上著名的話癆癌晚期的作者說(shuō)過(guò)一段話：

凡是總須研究，才會(huì)明白。我翻開(kāi)歷史一看，這歷史沒(méi)有年代，歪歪斜斜的每頁(yè)都寫(xiě)著“仁義道德”幾個(gè)字，我橫豎睡不著，仔細(xì)看了半夜，才從字縫里看出字來(lái)，滿本都寫(xiě)著兩個(gè)字“韭菜”。

---魯迅：對(duì)，我說(shuō)過(guò)

什么房?jī)r(jià)漲跌，想那么多干嘛，洗洗睡吧。

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