2019年樓市走勢(shì)，房?jī)r(jià)和政策會(huì)變嗎？

轉(zhuǎn)眼到了2018年最后一個(gè)月，被房子糾結(jié)了一年的人們吶，終于快熬過(guò)去2018年了。農(nóng)歷也進(jìn)入冬月了，過(guò)了大雪節(jié)氣，北京卻一點(diǎn)也沒(méi)下雪的意思。

早上收到了來(lái)自老王拜早年的群發(fā)消息，并厚著臉皮找我索要了一個(gè)新年紅包，表示要攢錢(qián)買(mǎi)房。我看著發(fā)出去的6塊錢(qián)紅包，沉思了片刻跟老王認(rèn)真的說(shuō)：“兄弟，6塊紅包買(mǎi)房估計(jì)懸，6個(gè)錢(qián)包差不多。”

2018樊綱的6個(gè)錢(qián)包算是點(diǎn)睛之筆，把買(mǎi)房之難非常形象的比喻出來(lái)，也難為了身為貨幣政策委員會(huì)委員的樊綱同志說(shuō)了句大實(shí)話，但還是被噴的要化了。閉門(mén)電臺(tái)坐，鍋從天上來(lái)啊。

不過(guò)，不管幾個(gè)錢(qián)包，還是有很多的剛需希望買(mǎi)房，希望抓住上車(chē)，這是一項(xiàng)人生任務(wù)，也是有恒產(chǎn)者有恒心的人生之錨。

2018年即將過(guò)去，2019年房?jī)r(jià)和政策會(huì)怎么走呢？

壹

首先，講講個(gè)人感受。越來(lái)越覺(jué)得，今年的樓市，有一種似曾相識(shí)的樣子，2007年和2014年都看到過(guò)類(lèi)似的場(chǎng)景。

跑進(jìn)來(lái)買(mǎi)房的和跑出去賣(mài)房的互相罵傻逼，空軍和多軍再一次勢(shì)均力敵。

細(xì)細(xì)分析之下，看多樓市的，最重要的原因是，名下有房子，不止一套。看空樓市的人，多數(shù)是沒(méi)房子，或者僅有一套。但無(wú)意做任何評(píng)價(jià)，不管是看多還是看空，各自都代表各自的利益罷了。

理智的說(shuō)，房地產(chǎn)不會(huì)崩盤(pán)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是屬于國(guó)家重要的實(shí)體行業(yè)。怎么講？我們看房地產(chǎn)上下游的產(chǎn)業(yè)包含了什么。

上游的行業(yè)像鋼鐵、建材、化工、機(jī)械、有色金屬、工程等。2000年以后，大量產(chǎn)能過(guò)剩的鋼鐵企業(yè)就是房地產(chǎn)救活的。

各個(gè)領(lǐng)域又會(huì)包含大量的細(xì)分市場(chǎng)，像玻璃、瓷磚、保溫、電梯、砂石料、電纜……等。還有大量的機(jī)械，什么挖掘機(jī)、鏟車(chē)、壓路機(jī)、水泥攪拌機(jī)、重卡、輕卡、起重機(jī)……

開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地，找建筑商承包，建筑商找到包工頭，施工裝修等需求提供了大量的勞動(dòng)崗位，中國(guó)農(nóng)村有大量35歲以上的農(nóng)民工就靠它養(yǎng)活一家人。

下游行業(yè)里包含了裝修、家電、家居等，還有大批的中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員，比如鏈家、我愛(ài)我家和大量售樓處代理公司，成敗上千萬(wàn)的就業(yè)人口。

最主要的是，分稅制改革以后，各地方的政府資金來(lái)源急劇減少，錢(qián)少事多不夠用的大背景下，賣(mài)地自然是第一選擇，房地產(chǎn)和地方政府的關(guān)系也是糾葛不清。

在種種現(xiàn)實(shí)因素下，房地產(chǎn)被動(dòng)的承擔(dān)了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)刺激內(nèi)需的歷史任務(wù)，并且多次拿出來(lái)救急，這就是任大炮說(shuō)的，夜壺論。

但是，這并不代表可以一直持續(xù)，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)要升級(jí)，行業(yè)要改革，中國(guó)要全球化，就必須割舍掉一些過(guò)去習(xí)慣的刺激經(jīng)濟(jì)的方式，不然只能在國(guó)內(nèi)和自己玩。

房子再好，賣(mài)不到國(guó)外去。

時(shí)至今日，階段性的歷史任務(wù)已經(jīng)完成，房地產(chǎn)再次拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的能力和需要付出的代價(jià)已經(jīng)承擔(dān)不起，刀槍入庫(kù)馬放南山，房地產(chǎn)開(kāi)始整頓，調(diào)控的目的很明顯，不是為了砸盤(pán)，而是穩(wěn)盤(pán)。

所以，等著房地產(chǎn)全面崩盤(pán)的人可以洗洗睡了，這種可能為零。

不過(guò)，穩(wěn)定持續(xù)將會(huì)是房地產(chǎn)未來(lái)的主要方向，可以當(dāng)做家庭的重要資產(chǎn)之一，但絕對(duì)不再有投機(jī)的機(jī)會(huì)，想要買(mǎi)房暴富的，也可以洗洗睡了。

2019年，樓市投機(jī)消失，同時(shí)套住了一大批2015-2017年上車(chē)的人，只能享受紙面富貴，賣(mài)不掉的房子，放不到兜里的錢(qián)。

貳

再者，可預(yù)見(jiàn)的是，一線和一些強(qiáng)二線將會(huì)成為接下來(lái)的避風(fēng)港，但也僅僅是跌的不那么厲害。其他的二三四線城市的樓市將會(huì)在這一次的風(fēng)暴中，將會(huì)被再次打回原形。

或許有人說(shuō)，我們那里房?jī)r(jià)沒(méi)跌多少呀？我們那里的房?jī)r(jià)依舊很穩(wěn)定啊，也沒(méi)見(jiàn)跌多少。

想要知道真相很簡(jiǎn)單，有房的，把房子掛到中介試一試。按照新房?jī)r(jià)格掛一個(gè)月，然后按照你知道的二手房?jī)r(jià)格掛一個(gè)月，你就會(huì)知道真正的市場(chǎng)價(jià)在哪里。

另外，據(jù)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，在其監(jiān)測(cè)的全國(guó)100個(gè)城市中，11月份二手房均價(jià)為15268元／平方米，環(huán)比10月份下跌0.3％，已連續(xù)三個(gè)月下跌且跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。具體來(lái)看，二線城市二手房下跌幅度最大，環(huán)比跌幅為0.48％，其次為一線城市，環(huán)比跌幅0.43％，而三四線城市僅小幅下跌0.07％。

雖然看上去的跌幅只是零點(diǎn)幾，從數(shù)據(jù)上看不大。但是最受打擊的是購(gòu)房者的心理預(yù)期和信心，如果你買(mǎi)一個(gè)商品，它的價(jià)格一直跌，即便是普通商品也會(huì)保持觀望，更何況房子這樣的大宗交易。

拿一線市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，11月，北京二手房市場(chǎng)成交均價(jià)降低3.1%，動(dòng)輒幾百萬(wàn)的房?jī)r(jià)，3個(gè)百分點(diǎn)至少十幾萬(wàn)。除了剛需在這個(gè)階段還在挑選之外，投資和置換基本處于觀望狀態(tài)。

信心，在這個(gè)階段尤為重要。官媒的聲音一直在喊穩(wěn)定房?jī)r(jià)，但對(duì)樓市來(lái)講，房?jī)r(jià)不漲，就是賠錢(qián)，因?yàn)椴恢故且蛔谏唐罚休d了投資的意義。對(duì)于一個(gè)賠錢(qián)的投資品，最好的辦法就是，出手止損。

而三四線城市，不管數(shù)據(jù)多好看，結(jié)局已經(jīng)注定。

所以在接下來(lái)的2019年，我們可以看到，出售的房源會(huì)越來(lái)越多，可選擇的空間也越來(lái)越大，可議價(jià)的空間也越來(lái)越大，像之前那種從500萬(wàn)砍價(jià)3小時(shí)，最終550成交的現(xiàn)象，明年不會(huì)發(fā)生。

叁

2019年，限購(gòu)政策怎么走？會(huì)不會(huì)解除限購(gòu)？

首先，我們先知道有哪幾個(gè)限制措施。

第一，限購(gòu)，購(gòu)買(mǎi)各個(gè)地區(qū)需要資質(zhì)。比如一線城市，比如熱點(diǎn)的二線和環(huán)一線的衛(wèi)星城。

第二，限價(jià)，限制土地價(jià)格和成交價(jià)格。

第三，限貸，限制貸款套數(shù)和貸款資質(zhì)以及貸款金額，還有首付比例以及貸款利率等，都屬于限貸。

第四，限售，限制出售，或限制出售周期。

如果讓我排個(gè)放開(kāi)順序的話，我覺(jué)得先后順序是限價(jià)-限貸-限購(gòu)-限售。

首先價(jià)格放開(kāi)的原因，主要是市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生變化。當(dāng)市場(chǎng)整體下行，即便放開(kāi)地價(jià)和售價(jià)，但開(kāi)發(fā)商根本賣(mài)不出去，就像現(xiàn)在這樣。所以限價(jià)放不放開(kāi)已經(jīng)不影響大形勢(shì)。

限貸也是同樣的道理，在市場(chǎng)平穩(wěn)或理智的狀態(tài)下，放開(kāi)限貸對(duì)剛需有好處，不管是貸款利率下降還是貸款資松動(dòng)，本質(zhì)上一定是為剛需入場(chǎng)準(zhǔn)備。

不過(guò)，限購(gòu)放開(kāi)一定會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的對(duì)應(yīng)措施。購(gòu)買(mǎi)資質(zhì)一旦放開(kāi)，或許會(huì)導(dǎo)致部分區(qū)域突然涌入大量剛需對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)產(chǎn)生沖擊，再次超熱個(gè)別城市，對(duì)穩(wěn)定不利，所以限購(gòu)的放開(kāi)，一定是有先決條件的。

而限售，一定是最不可能放開(kāi)的政策，或者最后才放開(kāi)。為什么？

調(diào)控到現(xiàn)在，一直在強(qiáng)調(diào)的是一個(gè)詞，房住不炒。里面2個(gè)關(guān)鍵詞，一個(gè)是住，一個(gè)是炒。

先說(shuō)炒，炒作樓市獲利離場(chǎng)，這是炒房客和投機(jī)客的最終需求。2017年調(diào)控開(kāi)始到今天，所有的政策最終的目的，就是鎖死流動(dòng)性。

只要房子的交易流動(dòng)性停止，再高的房?jī)r(jià)炒房客無(wú)法出手，資金自然不會(huì)流入腰包，也就只能鎖死在房子里，要么低價(jià)入市，要么就硬抗，兩條路都對(duì)市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生任何影響。

而住，是從始至終貫穿所有的政策的，目的就一個(gè)，讓真正想住的剛需買(mǎi)房。

肆

2018年即將過(guò)去，無(wú)論房?jī)r(jià)漲跌，是喜是悲，都會(huì)畫(huà)上句號(hào)。

2019年，希望房?jī)r(jià)回歸到理性的市場(chǎng)，不管是對(duì)開(kāi)發(fā)商還是買(mǎi)房者，暴漲暴跌都不是好事，也希望這一年追逐房子的人接受教訓(xùn)，在07年和14年的教訓(xùn)后，18年又是一個(gè)慘痛的教訓(xùn)。

愿居者有其屋。

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