地產(chǎn)股大漲，一場短暫的空歡喜

低迷中，地產(chǎn)股突然大漲

最近的股市，沒啥大新聞，也就是成交量低了“一點”。

12月11日，上證指數(shù)全天成交量為854億，創(chuàng)出三年以來的新低。

比這天成交量更低的日子，還要追溯述到2016年1月7日。當天上證指數(shù)“熔斷”，成交量800億，不過當天只開盤了半小時。

大哥A股如此萎靡，小弟港股自然也好不到哪里去。12月11日，在剔除了當日停牌股之后，港交所有高達361家上市公司的成交量為零。

沒錯，超過10%的港股上市公司已是一潭死水，無人問津。

然而這種僵局很快被打破，12月13日上午，上證指數(shù)大漲1.6%，成交量806億。

A股突然走強，與一則新聞密切相關：

12月12日，發(fā)改委下發(fā)《通知》，表示支持信用優(yōu)良、經(jīng)營穩(wěn)健、對產(chǎn)業(yè)結構轉型升級或區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展具有引領作用的優(yōu)質企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券。

按照通知要求，相關發(fā)債企業(yè)需要主要滿足如下標準：

1.主體信用等級達到AAA。

2.主要經(jīng)營財務指標應處于行業(yè)或區(qū)域領先地位。

3.生產(chǎn)經(jīng)營符合國家產(chǎn)業(yè)政策和宏觀調控政策。

4.最近3年未發(fā)生公司信用類債券或其他債務違約，且不存在處于持續(xù)狀態(tài)的延遲支付本息事實。

5.最近3年無重大違法違規(guī)行為，未納入失信黑名單。

6.報告期內(nèi)財務報表未被注冊會計師出具否定意見或無法表示意見，如被注冊會計師出具保留意見的，保留意見所涉及事項的重大影響已經(jīng)消除。

但以上內(nèi)容并非關鍵所在，《通知》中的附件提到了房地產(chǎn)才是真正的關鍵。

（《通知》的附件）

建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)作為第四類行業(yè)，規(guī)定符合以下指標就屬于可以發(fā)債的優(yōu)質企業(yè)：

1.總資產(chǎn)超過1500億元；

2.營業(yè)收入超過300億元；

3.資產(chǎn)負債率盡量在85%以下，但不做硬性要求。

這個規(guī)定被普遍解讀為房地產(chǎn)行業(yè)放松的信號。

于是，13日的股市，不僅房地產(chǎn)板塊大漲，上下游的家電、建筑裝飾、工程路橋、水泥建材行業(yè)悉數(shù)上漲。

在發(fā)改委頒布《通知》之前，就已經(jīng)有部分人士為房地產(chǎn)行業(yè)的松綁開始吹風了：

12月12日，中信建投證券分析師黃文濤在本公司2019年資本市場年會中表示：“沒有必要對于經(jīng)濟過度的悲觀。經(jīng)過了一年時間的消化，隱性債務處置對于經(jīng)濟短期沖擊最大的時刻可能已經(jīng)過去，在長效機制不斷推進下，房地產(chǎn)調控最嚴的時刻可能已經(jīng)過去。房地產(chǎn)與出口下行的風險逐步釋放，減稅政策逐步落地，中國經(jīng)濟正在卸下過去的包袱，輕裝前行?！?/p>

注意關鍵字：房地產(chǎn)調控最嚴時刻或已過去。

多少房企符合《通知》要求？

根據(jù)數(shù)據(jù)篩選，符合資產(chǎn)超過1500億、營業(yè)收入超過300億、資產(chǎn)負債率在85%以下的A股房企有萬科A、保利地產(chǎn)、金地集團，招商蛇口、華夏幸福、華僑城A、首開股份。

而根據(jù)“中國指數(shù)研究院”公布的2018年前11個月的房企銷售排名，目前有76家企業(yè)滿足了300億以上銷售額的條件，其中銷售額破1000億的房企為25家。

隨著房地產(chǎn)調控的不斷深入，像燕郊房價腰斬、房地產(chǎn)中介關門等話題陸陸續(xù)續(xù)充斥在互聯(lián)網(wǎng)中，很多人都覺得2018年的樓市已經(jīng)“涼了”。

但事實并非如此。

據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2018年1-11月份，全國商品房銷售面積148604萬平方米，同比增長1.4%；商品房銷售額129508億元，增長12.1%。

截止到12月10日，2018年前11個月公布銷售業(yè)績的30家房企，合計前11個月的總合同銷售金額為4.48萬億元，平均同比增長高達33.2%。

下圖是易居企業(yè)集團克而瑞研究中心對今年前11個月房地產(chǎn)企業(yè)銷售額的統(tǒng)計，可以看出，對于很多房企來說，達到300億的銷售額并非難事。

（圖片來源：克而瑞研究中心）

再看下有多少房企符合1500億的資產(chǎn)要求。

根據(jù)億翰智庫發(fā)布的2018年上半年上市房企總資產(chǎn)TOP100的數(shù)據(jù)，以恒大、碧桂園、萬科為首的34家房企符合這項要求。

這僅僅是上半年的情況，隨著下半年開發(fā)商銷售額的進一步增加，達到1500億資產(chǎn)要求的房企數(shù)量應該只會多不會少。

最后說負債率。

眾所周知，房地產(chǎn)是“負債驅動型”行業(yè)，一般為房企為70%-90%的負債率，所以85%的負債率要求不是難事，況且這還不是硬性要求。

綜合來看，符合《通知》要求的房企有幾十家是沒有問題的。

《通知》有什么影響？

很明顯，符合《通知》要求的是大型房企，而中小房企因為達不到要求，紛紛被排除在外。所以這更像是對大型房企的“定向寬松”。

今年以來的房地產(chǎn)們面臨的調控不僅僅是限購、限價等基礎的調控，更有對自身沖擊更大的“融資調控”。

當下房企融資渠道陸續(xù)被收縮，融資利率也不斷提高，甚至傳出了有大型房企的融資利率高達13%。

在嚴格調控之下，就連一些房企巨頭都喊出了“活下去”的口號。

因為背負高昂的融資成本，有的大型開發(fā)商為了快速回款，在施工上加快速度或者偷工減料，違背了科學施工的宗旨，以至于出現(xiàn)了不少安全生產(chǎn)事故。

而中小房企們，由于信用等級跟大型房企本來就有差距，因此融資利率之高更是可想而知。

在“定向寬松”之后，大型房企融資相對得到松綁，中小房企由于不符合《通知》的要求，享受不到這種待遇，因此日子會愈發(fā)艱難，未來的一個趨勢就是被大型房企兼并收購。

所以在《通知》出臺之后，房地產(chǎn)行業(yè)“大魚吃小魚，小魚吃蝦米”的兼并事件大概率會提速，市場集中度會進一步提高。

其實在《通知》出臺之前，房地產(chǎn)行業(yè)的兼并事件就在不斷進行，某高喊“活下去”的巨頭，就連續(xù)出手，對華夏幸福、嘉凱城等房企的部分項目開展并購。

一遍喊“活下去”，一邊大舉出擊、攻城略地，這家巨頭也被網(wǎng)友稱為“戲精”。

降低房企的融資成本，對房企巨頭來說，可以提升其并購能力，對于消費者來說，當房企的融資更寬松之后，趕工期、偷工減料的行為也許就會減少，房子的質量也會得到保證。

發(fā)改委辟謠，龍頭房企股價跳水

通過股市的表現(xiàn)可以看出，市場對《通知》的出臺表現(xiàn)的非?？簥^，然而還沒高興多久，一則“辟謠”消息傳來。

12月13日，發(fā)改委通過旗下的《中國經(jīng)濟導報》，以“參與文件撰寫的權威人士”的口吻進行緊急辟謠。

該權威人士稱：“目前國家發(fā)改委企業(yè)債券只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領域的項目，不支持商業(yè)地產(chǎn)項目。這幾年，企業(yè)債券在貫徹執(zhí)行國家房地產(chǎn)調控方面的政策沒有變化?！?/p>

很明顯，“堅決遏制房價上漲”仍然一條紅線，任何部門都背不起“讓房價上漲”的鍋。

“企業(yè)債券不支持商業(yè)地產(chǎn)項目”的消息一出，龍頭房企股價紛紛跳水。12月14日，A股的萬科、保利地產(chǎn)、金地集團，港股的中國恒大、碧桂園的跌幅都超過2%。

看來，房地產(chǎn)、基建股13日的大漲，似乎是一場短暫的空歡喜了。

結語

房地產(chǎn)，被成為“經(jīng)濟的夜壺”，在經(jīng)濟下行壓力加大的時候，放松房地產(chǎn)成為了不少地方拉升經(jīng)濟的不二法寶。但現(xiàn)在，隨著中國貨幣總量的抬高，放水、搞大基建等等，對經(jīng)濟的刺激已經(jīng)越來越弱，效果也越來越差。

相比放松房地產(chǎn)，對實體制造業(yè)減稅、激發(fā)企業(yè)科技創(chuàng)新活力才是讓經(jīng)濟穩(wěn)定增長、健康發(fā)展的長久之計。

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