“云南城投”資產(chǎn)重組，保利混改幾成定局

　近期,云南城投置業(yè)股份有限公司(后稱城投置業(yè))發(fā)布多份公告,從年報(bào)虧損到出售17家子公司的重大資產(chǎn)重組;向保利轉(zhuǎn)讓4家子公司股權(quán)、債權(quán),再到回復(fù)上交所問詢等。盡管公告淹沒在這次新冠肺炎疫情之中,但還是引起了眾多股民和投資機(jī)構(gòu)的關(guān)注。

　　對(duì)于偏居云南,曾經(jīng)雄心勃勃的云南城投集團(tuán)來說,2019年猶如山路行車突逢暴雨,原董事長(zhǎng)許雷涉案自首,成都會(huì)展易主融創(chuàng),上市公司持續(xù)虧損。而此番上市公司虧損公告與多份資產(chǎn)重組公告先后公布,看上去更像是一場(chǎng)和過往的告別。

　　去年7月,云南省政府宣布保利集團(tuán)參與云南城投集團(tuán)混改,去年10月13日,原保利集團(tuán)副總工程師、協(xié)同發(fā)展部部長(zhǎng)衛(wèi)飚空降云南省城投集團(tuán)黨委書記、董事長(zhǎng);今年1月15日,保利集團(tuán)副總會(huì)計(jì)師鄧長(zhǎng)清赴任云南城投集團(tuán)副總裁、黨委委員。隨后,衛(wèi)飚再入選城投置業(yè)候補(bǔ)董事,很可能接任城投置業(yè)董事長(zhǎng)。

　　最近一個(gè)月,也是保利集團(tuán)入局云南城投集團(tuán)混改后動(dòng)作最為頻繁的一個(gè)月,從某種程度上劇透了混改后云南城投集團(tuán)及上市公司的未來走向。

　　負(fù)擔(dān)過重 擴(kuò)張的代價(jià)

　　1月23日,城投置業(yè)發(fā)布《云南城投置業(yè)股份有限公司2019年年度業(yè)績(jī)預(yù)虧公告》,公告顯示“預(yù)計(jì)2019 年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)為-239,418萬元到-189,418萬元”。

　　從此前一季度報(bào)、中報(bào)、三季度報(bào)綜合來看,年度業(yè)績(jī)斷崖式下降已在人們預(yù)料之中。金融監(jiān)管政策收緊、原董事長(zhǎng)涉案自首等內(nèi)外因素的疊加,帶來一系列連鎖反應(yīng)。2019年,城投置業(yè)融資額明顯下降,有限的融資額與銷售回款主要用于保障金融機(jī)構(gòu)還款,導(dǎo)致后續(xù)開發(fā)資金不足,項(xiàng)目周期拉長(zhǎng)、結(jié)轉(zhuǎn)延后。

　　“云南城投(置業(yè)公司)存在的問題集中爆發(fā)在這一年,很多房企去年以來也遇到了類似問題?！崩ッ鞯禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士陳剛認(rèn)為,2018年以前,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)較好,各家房企都忙于擴(kuò)張,而最立竿見影的方式就是收購;但如今房地產(chǎn)市場(chǎng)和政策都發(fā)生了天翻地覆的變化,房企融資受限,債務(wù)壓力增大,市場(chǎng)萎縮導(dǎo)致房企處處受限。云南城投置業(yè)也不例外,大量收購導(dǎo)致債務(wù)增長(zhǎng),管理滯后等問題被凸顯了出來。

　　2016年、2017年間,上市公司分兩次分別花費(fèi)了18.63億元和25.88億元對(duì)銀泰系旗下公司的股權(quán)進(jìn)行并購。2018年,試圖收購成都會(huì)展,但經(jīng)過一波三折后于2019年6月終止該收購案。

　　從近年來幾次收購案可以看到,城投置業(yè)希望通過收購來完成擴(kuò)張,但此布局帶來負(fù)債高企、資產(chǎn)過重等諸多問題?！叭绻康禺a(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)高歌猛進(jìn),問題會(huì)隨著時(shí)間的推移被消化掉,但現(xiàn)在是房地產(chǎn)企業(yè)受限太多,這些重資產(chǎn)短期內(nèi)被盤活的可能性較小?！币晃唤咏颇铣峭兜娜耸扛嬖V記者。

　　2月24日,城投置業(yè)回復(fù)上交所的《關(guān)于對(duì)公司業(yè)績(jī)預(yù)虧事項(xiàng)問詢函》中披露,2019年上市公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)銷售收入40億元,相較2018年75.15億元下降了47%。

　　資產(chǎn)重組 不是短期償債

　　而另外一份公告《云南城投置業(yè)股份有限公司關(guān)于公司籌劃重大資產(chǎn)重組暨關(guān)聯(lián)交易的提示性公告》顯示,城投置業(yè)與公司控股股東云南城投集團(tuán)簽署了《合作意向協(xié)議》,就出售城投置業(yè)下屬17家子公司的股權(quán)進(jìn)行了約定。根據(jù)該協(xié)議,云南城投集團(tuán)擬收購城投置業(yè)持有的天津銀潤(rùn)100%的股權(quán)、蒼南銀泰70%的股權(quán)、杭州海威70%的股權(quán)、平陽銀泰70%的股權(quán)、杭州云泰70%的股權(quán)、奉化銀泰19%的股權(quán)、成都銀城19%的股權(quán)、寧波泰悅19%的股權(quán)、寧波銀泰70%的股權(quán)、黑龍江銀泰70%的股權(quán)、淄博銀泰70%的股權(quán)、哈爾濱銀旗70%的股權(quán)、臺(tái)州商業(yè)70%的股權(quán)、臺(tái)州置業(yè)70%的股權(quán)、杭州西溪70%的股權(quán)、云泰商管43%的股權(quán)以及北京房開90%的股權(quán)。。

　　據(jù)悉,截止2019年第三季度,這17家公司資產(chǎn)總額合計(jì)為440.86億元,負(fù)債資產(chǎn)合計(jì)357.08億元,而所有者權(quán)益為83.74億元。

　　除去少數(shù)股東權(quán)益外,城投置業(yè)所占17家子公司的資產(chǎn)總額為322.73億元,負(fù)債資產(chǎn)為263.17億元,實(shí)際所有者權(quán)益是59.56億元。以上公司中有10家在2019年前三季度處于虧損狀態(tài)。

　　“這些資產(chǎn)中有11個(gè)銀泰城(大型商場(chǎng))、兩家酒店,在當(dāng)下房企的融資環(huán)境里,這樣的重資產(chǎn)很難盤活?！标悇傉J(rèn)為,城投置業(yè)甩掉一部分重資產(chǎn),回?cái)n資金,降低負(fù)債水平,優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)是當(dāng)務(wù)之急。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,房企也不宜持有過多固定資產(chǎn),應(yīng)專注于自身的強(qiáng)項(xiàng)。

　　“集團(tuán)有大量?jī)?yōu)質(zhì)的文旅資源,資源配資更合理?！痹颇铣峭都瘓F(tuán)不愿具名的內(nèi)部人士告訴記者,從財(cái)務(wù)角度看,城投置業(yè)原本就屬于云南城投集團(tuán)并表范圍,此次交易不會(huì)給集團(tuán)造成負(fù)面影響。

　　可以看到,此次標(biāo)的多為商業(yè)體、酒店等重資產(chǎn),在當(dāng)下房企融資受限的大環(huán)境下,這些資產(chǎn)在單純房地產(chǎn)企業(yè)的名下很難被盤活?！岸颇铣峭都瘓F(tuán)是一個(gè)綜合性、多元化的公司,可以提供更多融資題材,同時(shí)為集團(tuán)大健康和旅游產(chǎn)業(yè)提供配套?！币晃唤咏颇铣峭兜娜耸扛嬖V記者,這次調(diào)整后,云南城投集團(tuán)以及上市公司功能都將更加明確、精準(zhǔn)。

　　“有的資產(chǎn)在這里是負(fù)擔(dān),但到了另外一個(gè)人手里就是金礦?！标悇傉J(rèn)為,脫離房企,借助保利集團(tuán)資源,盤活這些存量資產(chǎn)會(huì)更容易。而對(duì)于城投置業(yè)來說,這意味著放棄商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式,回歸自己的強(qiáng)項(xiàng),發(fā)揮其本土企業(yè)優(yōu)勢(shì)。

　　就云南城投2020年以來,頻繁重組的情況,昆明地產(chǎn)觀察認(rèn)識(shí)陳俊維認(rèn)為,這不是一個(gè)簡(jiǎn)單的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓,是保利集團(tuán)與云南城投集團(tuán)混改階段的資產(chǎn)梳理,有意為之的安排;城投集團(tuán)以支付現(xiàn)金對(duì)價(jià)收購城投置業(yè)難以盤活的重資產(chǎn),為置業(yè)換取流動(dòng)性;而保利集團(tuán)以現(xiàn)金支付方式收購城投置業(yè)下屬4家子公司股權(quán)?！斑@就是救火,兩大集團(tuán)不僅為上市公司釋放資金流動(dòng)性,同時(shí)又以合作形式幫助上市公司完成土地開發(fā)的舉措?！?/p>

　　人事變動(dòng) 保利混改加速

　　值得注意的是,此次交易發(fā)生在央企保利集團(tuán)混改云南城投集團(tuán)期間,這也是原保利集團(tuán)衛(wèi)飚擔(dān)任云南城投集團(tuán)黨委書記、董事長(zhǎng)以來的第一個(gè)重大重組案。從此次交易中可以部分窺見混改后云南城投集團(tuán)及上市公司在保利旗下的定位。

　　作為萬億級(jí)大央企,保利集團(tuán)擁有不可替代的資源、品牌、資金、戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)。此番頻繁的動(dòng)作,無疑是在對(duì)云南城投集團(tuán)的資源進(jìn)行重新梳理,重新定位。此前,保利發(fā)展以支付22億誠意金,擬收購城投置業(yè)下轄4家全資公司部分股權(quán)。其中包括擬將欣江合達(dá)60%股權(quán)及對(duì)應(yīng)的債權(quán)、東莞置業(yè)90%股權(quán)及對(duì)應(yīng)的債權(quán)、版納置業(yè)90%股權(quán)及對(duì)應(yīng)的債權(quán)、官城改公司90%股權(quán)及對(duì)應(yīng)的債權(quán),依法以協(xié)議轉(zhuǎn)讓或公開轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓給廣州金地(保利發(fā)展100%持股)。

　　據(jù)公告內(nèi)容顯示,欣江合達(dá)持有“古滇二期項(xiàng)目”。而東莞置業(yè)持有東莞市麻涌鎮(zhèn)華陽村的“華陽花園項(xiàng)目”,建筑面積約12.86萬平方米。目前項(xiàng)目已于2019年4月開工。

　　版納置業(yè)持有云南省西雙版納州景洪市的“雨林瀾山項(xiàng)目”,計(jì)容建筑面積約80.49萬平方米。官城改公司則持有昆明市官渡區(qū)關(guān)上街道“關(guān)坡二期項(xiàng)目”,土地面積共計(jì)79.19畝,目前該部分土地尚未動(dòng)工建設(shè)。

　　通過資產(chǎn)的重新梳理,城投置業(yè)可回?cái)n資金,減少負(fù)債,降低公司資產(chǎn)負(fù)債率。而保利發(fā)展的介入,可以直接幫助城投置業(yè)彌補(bǔ)房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)的管理劣勢(shì),同時(shí)帶來品牌優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。

　　在保利集團(tuán)的強(qiáng)勢(shì)背書下,城投置業(yè)大量?jī)?yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備將被盤活。在《云南城投置業(yè)股份有限公司關(guān)于上海證券交易所關(guān)于對(duì)公司業(yè)績(jī)預(yù)虧事項(xiàng)問詢函的回復(fù)公告》中顯示,公司已取證待開發(fā)的土地面積為6132畝,其中,有版納的優(yōu)質(zhì)土地資源,在更熱門的大理也有大量土地儲(chǔ)備尚未釋放。公司下一步將圍繞向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商全面轉(zhuǎn)型的目標(biāo),依托資源整合優(yōu)勢(shì)及拿地能力,著力構(gòu)建“文化+土地+開發(fā)”、“旅游+土地+開發(fā)”及“康養(yǎng)+土地+開發(fā)”的三大業(yè)務(wù)板塊。

　　正如陳俊維所說,一邊幫助城投置業(yè)釋放流動(dòng)性,一邊合作開發(fā)?？梢灶A(yù)見的是,兩大集團(tuán)混改結(jié)束后,上市公司城投置業(yè)依然是市場(chǎng)先鋒,其大量的優(yōu)質(zhì)土地資源將與兩大集團(tuán)優(yōu)勢(shì)結(jié)合后釋放出更多活力。

　　而人事方面,城投置業(yè)公告顯示,去年10月剛從保利集團(tuán)調(diào)任云南城投集團(tuán)黨委書記、董事長(zhǎng)的衛(wèi)飚,已經(jīng)成為云南城投置業(yè)股份有限公司候補(bǔ)董事?！斑@應(yīng)該是流程還沒有走完,按上市公司流程是先選為董事,再由股東選舉成為董事長(zhǎng)?！?昆明房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,流程一旦走完,衛(wèi)飚應(yīng)該兼任上市公司董事長(zhǎng)。

　　衛(wèi)飚兼任城投置業(yè)董事長(zhǎng)意味著,保利集團(tuán)、云南城投集團(tuán)與上市公司之間資源的調(diào)配、共享變得更容易。

　　從以上信息可以預(yù)判,保利集團(tuán)與云南城投集團(tuán)的混改幾乎已成定局,而云南城投集團(tuán)通過一系列的資產(chǎn)梳理,也將徹底告別過往,經(jīng)過升級(jí)改造的云南城投集團(tuán)重啟鍵即將按下!