千億房企土儲(chǔ)再擴(kuò)容，祥生控股IPO募資獲“加持”

作為T(mén)op30唯一未上市的千億房企，祥生于6月3日晚間正式向港交所遞交招股說(shuō)明書(shū)，引來(lái)不少熱議。

招股書(shū)顯示，祥生的核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)正在高速增長(zhǎng)，2017-2019年祥生收入由62.93億元增至355.20億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率高達(dá)137.6%；在2018年實(shí)現(xiàn)扭虧為盈的情況下，2019年祥生的凈利潤(rùn)達(dá)32.09億元，較2018年大幅增長(zhǎng)650%，盈利能力持續(xù)提升。

但即便是潛力和實(shí)力都不錯(cuò)的祥生，在手現(xiàn)金僅有24億，讓不少人為之“擔(dān)憂(yōu)”?！皟H有24億在手現(xiàn)金”真的有必要受到大規(guī)模質(zhì)疑嗎？

要全面分析就要考察盈利能力

專(zhuān)業(yè)人士表示，單從現(xiàn)金流分析房企是不全面的，最重要的是要考慮其盈利能力。

記者從祥生的招股書(shū)來(lái)看，過(guò)往三年，其毛利率逐年增長(zhǎng)，分別為13.2%、21.1%、23.9%。2019年毛利率較上一年增長(zhǎng)2.8%，較2017年增長(zhǎng)多達(dá)10.7個(gè)百分點(diǎn)，盈利能力持續(xù)穩(wěn)定提升。

在地產(chǎn)行業(yè)毛利率趨降的情況下，祥生正向增加的毛利表率水平是難能可貴的。招股書(shū)中說(shuō)明，這得益于三個(gè)方面。第一，交付因地理位置優(yōu)越而獲得相對(duì)較高平均售價(jià)的若干物業(yè)；第二，能以合理的成本獲得土地及控制開(kāi)發(fā)及建設(shè)成本；第三，杭州及杭州周邊城市住宅物業(yè)市場(chǎng)狀況整體有所上升。

從祥生招股書(shū)中不難看到，祥生最出彩的數(shù)據(jù)是其凈資產(chǎn)收益率(ROE)。2019年，祥生ROE水平同比2018年增長(zhǎng)33.5個(gè)百分點(diǎn)至50.1%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，甚至超過(guò)頭部房企,這背后的邏輯生長(zhǎng)也是祥生穩(wěn)定的盈利水平。

巴菲特曾說(shuō)過(guò)，如果只能用一個(gè)指標(biāo)選股，他會(huì)毫不猶豫地選擇凈資產(chǎn)收益率。再有數(shù)據(jù)顯示，2019年碧萬(wàn)恒的ROE為28.95%、22.61%和12.4%，融創(chuàng)中國(guó)為37.21%。有如此受投資者青睞的核心數(shù)據(jù)做支撐，祥生未來(lái)的投資潛力可見(jiàn)一斑。

祥生的錢(qián)花哪了

曾有業(yè)內(nèi)人士指出，要考察房企現(xiàn)金流是否順暢，就要重點(diǎn)觀察銷(xiāo)售回款情況和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~。拿地作為影響房企主要現(xiàn)金流出的重要指標(biāo)，是企業(yè)銷(xiāo)售回款行為的重要保障。這讓人不難理解祥生的主要現(xiàn)金流向。

祥生的快速發(fā)展確實(shí)享受了一波三四線(xiàn)的棚改紅利。但是之后，隨著房地產(chǎn)步入白銀時(shí)代，一二線(xiàn)城市及周邊三四線(xiàn)城市成為房企未來(lái)的著力點(diǎn)。在此情景之下，祥生果斷地進(jìn)行戰(zhàn)略性升級(jí)，提出了“1+1+X”的投資戰(zhàn)略，以?xún)?yōu)化其全國(guó)化的戰(zhàn)略布局。2020年以來(lái)，祥生累計(jì)斥資128億拿地，從土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)來(lái)看，準(zhǔn)一線(xiàn)、強(qiáng)二線(xiàn)及二線(xiàn)城市的占比為85%左右。其中不乏各大房企看好的一級(jí)土地市場(chǎng)城市，如寧波、溫州及杭州等。專(zhuān)業(yè)人士預(yù)計(jì)，疫情之后，長(zhǎng)三角地區(qū)及東南沿海房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)逐漸復(fù)蘇，后續(xù)房地產(chǎn)紅利可能會(huì)逐步釋放。

過(guò)去三年，祥生已交付建筑面積從2017年的約83.83萬(wàn)平方米，增至2018年的約142.26萬(wàn)平方米，并在2019年進(jìn)一步增加至約348.84萬(wàn)平方米，已確認(rèn)每平方米平均售價(jià)則在2017至2019年期間提升37.9%。

截止今年3月，祥生所持項(xiàng)目應(yīng)占總建筑面積為2304.47萬(wàn)平方米，包括已竣工物業(yè)的可供出售、可租賃及物業(yè)投資建筑面積約180.22萬(wàn)平方米，發(fā)展中物業(yè)的規(guī)劃總建筑面積約1584.55萬(wàn)平方米以及持作未來(lái)發(fā)展的估計(jì)總建筑面積約539.69萬(wàn)平方米。

從過(guò)去幾年的已交付面積增速和目前持有的土地面積來(lái)看可以預(yù)計(jì)，在充盈“糧草”的助力下，祥生在接下來(lái)幾年的銷(xiāo)售增速情況或?qū)⒊掷m(xù)領(lǐng)跑。

IPO或?qū)⒅ζ湄?cái)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

招股書(shū)可以看出，過(guò)去一年時(shí)間里祥生不斷強(qiáng)化其現(xiàn)金流管控。數(shù)據(jù)顯示，2019年祥生經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額轉(zhuǎn)正，為35億元，同年年底，加受限資金及抵押存款，祥生現(xiàn)金總額為69億元，處于同行業(yè)正常水平。

記者還發(fā)現(xiàn)，過(guò)去三年時(shí)間里，祥生在快速實(shí)現(xiàn)其降負(fù)債目標(biāo)的同時(shí)，也提升了其總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，招股書(shū)顯示，周轉(zhuǎn)次數(shù)從2017年的0.08次，提升至0.27次，周轉(zhuǎn)速度明顯提高，為現(xiàn)金流起到了護(hù)航作用。

祥生在財(cái)務(wù)平衡方面的成果也不容小覷。招股書(shū)顯示，祥生通過(guò)預(yù)售現(xiàn)金流量及銀行及其他借款、公司債券、資產(chǎn)抵押證券、優(yōu)先票據(jù)等外部融資方式為公司運(yùn)營(yíng)發(fā)展提供資金。截至2019年底，公司已全部?jī)斶€2018年票據(jù)，且并無(wú)未償還結(jié)余。3月11日，祥生成功增發(fā)于今年1月23日發(fā)行的美元高級(jí)定息債券。原債券期限2年，于2022年1月23日到期。作為為上市房企，以?xún)H僅9%的票面利率發(fā)行境外優(yōu)先票據(jù)，也從側(cè)面反映出其受資本市場(chǎng)的青睞程度。

祥生跨越千億只用了4年時(shí)間，在其高速發(fā)展時(shí)期，如何提高資金利用效率是其發(fā)展的重中之重，2017-2019年，祥生流動(dòng)比率分別為1.2倍、1.1倍及1.2倍，整體情況較為穩(wěn)定。

融資環(huán)節(jié)一直都是房企的生命線(xiàn)。據(jù)悉，未來(lái)，祥生將把財(cái)務(wù)安全性及經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性放在首位，以“深耕”立足，以“穩(wěn)健”取勝，借力資本市場(chǎng)持續(xù)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、探索多元化的融資渠道，提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)“規(guī)模與品質(zhì)”雙優(yōu)發(fā)展。