借助海南自貿(mào)港+REITs的政策紅利，海航投資值得更多暢想

8月7日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指引》），正式確立了REITs（即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）的制度體系。自2002年提出構(gòu)想，到2020年確定配套政策，市場(chǎng)期盼已久的REITs終于落地。作為不動(dòng)產(chǎn)證券化的重要手段，REITs不僅為中小投資者打開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的良好投資渠道，也將幫助政府與企業(yè)盤(pán)活存量資產(chǎn)、提高實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。

在此背景下，海航投資11億元買(mǎi)下紐約曼哈頓地產(chǎn)項(xiàng)目的操作備受關(guān)注——8月5日，海航投資發(fā)布公告，擬以10.89億元收購(gòu)公司股東海航控股所持的恒興聚源59%的份額，而后者，正是海航從事境外REITs項(xiàng)目的主體。受政策紅利影響，海航投資隨后股票漲停，其背靠海南自貿(mào)港的優(yōu)勢(shì)，以及操盤(pán)REITs的過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，賦予外界更多想象。

歷經(jīng)18年終于落地

2020成中國(guó)REITs元年

在探討海航投資收購(gòu)恒興聚源之前，先讓我們把鏡頭對(duì)準(zhǔn)REITs——被炒得火熱的不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，到底是怎樣的金融產(chǎn)品？

用專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，是通過(guò)發(fā)行收益憑證匯集多數(shù)投資者的資金，交由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。

用通俗的話(huà)講，是隔壁老王買(mǎi)下一間商鋪，假設(shè)每月能產(chǎn)生1000元租金，一年便有12000元租金收入。這時(shí)老王亟需用錢(qián)，他便用商鋪?zhàn)鰹镽EITs產(chǎn)品，12000元租金便是產(chǎn)品的利息。假定金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為每年5%的利息會(huì)有投資人買(mǎi)單，那么商鋪REITs產(chǎn)品定價(jià)就是24萬(wàn)元。隨后，金融機(jī)構(gòu)把24萬(wàn)元的產(chǎn)品拆成一定份數(shù)，賣(mài)給市場(chǎng)上的投資者，如此一來(lái)，老王拿到24萬(wàn)現(xiàn)金，投資者擁有了5%的年收益。

根據(jù)以上分析，我們可以清晰得出REITs的優(yōu)點(diǎn)：不用出售不動(dòng)產(chǎn)，便能盤(pán)活資產(chǎn)，獲取海量資金；而投資者也能購(gòu)買(mǎi)低門(mén)檻與流動(dòng)性強(qiáng)的REITs產(chǎn)品，獲得不動(dòng)產(chǎn)增值收益。

事實(shí)上，優(yōu)點(diǎn)多多的REITs并不是新鮮事物，自上世紀(jì)60年代在美國(guó)推廣以后，迅速?gòu)脑缙诘姆康禺a(chǎn)領(lǐng)域，拓展到酒店、商場(chǎng)、工業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等，儼然是專(zhuān)門(mén)投資不動(dòng)產(chǎn)的成熟金融產(chǎn)品，上市發(fā)行的REITs市值超1萬(wàn)億美元。經(jīng)過(guò)半個(gè)多世紀(jì)的長(zhǎng)足發(fā)展，REITs產(chǎn)品更在全球40多個(gè)國(guó)家和地區(qū)發(fā)行開(kāi)來(lái)。

中國(guó)REITs起步較晚，雖早在2002年就有部分信托公司創(chuàng)設(shè)相關(guān)產(chǎn)品，但國(guó)內(nèi)監(jiān)管部門(mén)到2007年才開(kāi)始對(duì)中國(guó)REITs市場(chǎng)的監(jiān)管規(guī)則做出嘗試，到了2011年國(guó)內(nèi)出現(xiàn)首個(gè)REITs專(zhuān)戶(hù)產(chǎn)品。

2020年則是中國(guó)REITs確立制度體系的元年，相關(guān)部門(mén)接連發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，被業(yè)界視作基礎(chǔ)設(shè)施REITs的制度體系正式確立，中國(guó)REITs向前邁出了重要一步。

增投恒興聚源

海航投資開(kāi)啟長(zhǎng)遠(yuǎn)布局

回到海航投資增投恒興聚源。根據(jù)8月5日公告，海航投資10.89億元收購(gòu)海投控股持有的恒興聚源 59%股權(quán)。交易完成后，海航投資將間接持有恒興聚源66.14%基金份額，并合并恒興聚源報(bào)表。

資料顯示，海航下屬的恒興聚源是一支股權(quán)投資基金，于2015年7月設(shè)立。海航設(shè)立恒興聚源的初衷，便是深耕美國(guó)房地產(chǎn)投資基金。為了進(jìn)軍美國(guó)市場(chǎng)，恒興聚源選擇了美國(guó)一流的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商鐵獅門(mén)。

鐵獅門(mén)更有來(lái)頭，作為全球頂尖的商務(wù)樓宇開(kāi)放商，它旗下的知名地標(biāo)包括紐約的洛克菲勒中心、克萊斯勒中心、巴西里約熱內(nèi)盧的溫圖拉雙塔等。

此后，恒興聚源與鐵獅門(mén)合資成立一家合伙企業(yè)基金，花費(fèi)1.92億美元投資曼哈頓 34 街 REITs 項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2022年三季度完工。此番海航投資增投恒興聚源，便被外界解讀10.89億買(mǎi)下紐約曼哈頓地產(chǎn)項(xiàng)目。

分析完恒興聚源，再看海航投資。海航投資原名“億城股份”，原是一家以地產(chǎn)為主的綜合類(lèi)公司。2013年房企進(jìn)入去庫(kù)存化周期，億城股份被協(xié)議轉(zhuǎn)讓給海航資本，從此開(kāi)啟戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。更名海航投資后，公司處置低效資產(chǎn)“瘦身”，并開(kāi)始涉足基金、信托、保險(xiǎn)等金投業(yè)務(wù)，并于2015年成功發(fā)行上海證券交易所第一單、資本市場(chǎng)第三單類(lèi)REITs產(chǎn)品——上海浦發(fā)大廈資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃。

也就是說(shuō)，瞄準(zhǔn)了REITs業(yè)務(wù)的海航投資，早已擁有成熟的基金管理團(tuán)隊(duì)，并與多家金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展過(guò)類(lèi)REITs合作。比起“臨陣磨槍”、靠外部招聘搭建REITs團(tuán)隊(duì)，海航投資無(wú)疑更具先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

至此，我們可以梳理清楚海航投資增投恒興聚源的內(nèi)在邏輯。在海航投資看來(lái)，恒興聚源是曼哈頓34街REITs項(xiàng)目的境內(nèi)投資主體，收購(gòu)其股權(quán)，不僅能推進(jìn)公司在REITs業(yè)務(wù)的發(fā)展，直接增加境外REITs的投資規(guī)模；也能發(fā)揮公司在該領(lǐng)域的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)協(xié)同。

不容忽視的是，海南自貿(mào)港建設(shè)也增強(qiáng)了海航投資對(duì)強(qiáng)化REITs業(yè)務(wù)的信心。6月1日，《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》明確提出，支持海南發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），這無(wú)疑給予海航投資更大的政策紅利與機(jī)遇。

身處REITs風(fēng)口，海航投資增投恒興聚源的時(shí)機(jī)可謂恰到好處。

REITs風(fēng)口將至

海航投資給予外界哪些想象空間？

通過(guò)以上分析，我們可以清晰發(fā)現(xiàn)，海航投資的REITs業(yè)務(wù)具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

發(fā)軔于美國(guó)的REITs雖然從房地產(chǎn)市場(chǎng)起家，卻最終在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域大放異彩。資料顯示，在三大交易所上市的REITs有220多只，其中美國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市值占比最大，超過(guò)20%，這是中國(guó)選擇以基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)作為推出公募REITs試點(diǎn)的原因之一。

另一個(gè)原因則在于，在“房住不炒”的指導(dǎo)之下，酒店、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、公寓、住宅等房地產(chǎn)項(xiàng)目，暫未入選試點(diǎn)范圍，反倒是基建投資試點(diǎn)，有望一定程度改變主要靠財(cái)政主導(dǎo)的局面。

但是在海南，因自貿(mào)港建設(shè)需求，在政策制定上更具彈性和創(chuàng)造力，其明確支持房地產(chǎn)投資信托基金的新規(guī)，無(wú)疑給本土企業(yè)海航投資以巨大的先發(fā)優(yōu)勢(shì)——在增投恒興聚源后，海航投資能迅速啟動(dòng)房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)探索，并提前搶占身位，完成業(yè)務(wù)布局，并有望領(lǐng)跑REITs版塊。

從公司運(yùn)作來(lái)看，曼哈頓34街REITs項(xiàng)目屬于境外美元資產(chǎn)，未來(lái)收益以美元回流，將優(yōu)化公司資產(chǎn)幣種結(jié)構(gòu)，平滑匯率風(fēng)險(xiǎn)；收益回流之后，海航投資還能通過(guò)恒興聚源進(jìn)行再投資、或者開(kāi)展自貿(mào)港建設(shè)相關(guān)合作，可謂一舉多得。

從平臺(tái)建設(shè)來(lái)看，海航投資將成為國(guó)內(nèi)同時(shí)擁有境內(nèi)類(lèi)REITs和境外REITs實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的上市公司，豐富的項(xiàng)目實(shí)操經(jīng)驗(yàn)、縱跨中西的全球視野、放眼全球的投資理念，或?qū)?gòu)建體系完整的商業(yè)閉環(huán)，打造出海南自貿(mào)港的REITs平臺(tái)。

尚在起步階段的中國(guó)REITs，前景一片大好，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，REITs市場(chǎng)規(guī)模有望達(dá)到數(shù)萬(wàn)億人民幣，而這，正是海航投資的廣闊天地，可以“大有作為”。