70億購(gòu)房款被挪用，泰禾北京院子疑似爛尾，別墅業(yè)主崩潰想跳樓

作者|余力 編輯|王畢強(qiáng)

誰(shuí)也沒(méi)想到能買下均價(jià)2000萬(wàn)元的別墅業(yè)主，為了樓盤不至于爛尾，也會(huì)走上大街舉牌子、喊口號(hào)。

9月1日，泰禾北京院子二期（下稱：北京院子）數(shù)十名業(yè)主聚集在中國(guó)華融總部，在太陽(yáng)的暴曬下，站在大樓門口的業(yè)主們有的撐起了傘。

9月1日，泰禾北京院子二期業(yè)主維權(quán)現(xiàn)場(chǎng)

“我們北京院子的業(yè)主現(xiàn)在都是難民?！?/span>業(yè)主劉雨琦說(shuō)，這次維權(quán)，其一是希望能拿到余下的網(wǎng)簽合同；其二是希望華融方不要再劃扣監(jiān)管賬戶資金，確保房子能順利蓋起來(lái)。

中國(guó)華融子公司華融融德為泰禾集團(tuán)債權(quán)方。資料顯示，2017年9月7日，泰禾集團(tuán)下屬公司張家口鴻運(yùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以59.6億元拿下北京院子項(xiàng)目地塊，其后土地持有人變更為現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商泰禾錦繡（同屬泰禾集團(tuán)）。

拿地后，泰禾方以40億元的價(jià)格將土地抵押給華融融德。根據(jù)購(gòu)房者與泰禾錦繡簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》顯示，土地抵押登記日期為2018年1月12日，債務(wù)履行期限為2017年10月10日至2019年10月10日。

今年4月前后，部分業(yè)主發(fā)現(xiàn)，北京院子工地一片死寂，與此形成反差的則是周邊樓盤“轟轟”的動(dòng)工聲。

業(yè)主透露，泰禾北京院子二期共有520戶，購(gòu)房款總額超70億元?，F(xiàn)仍有84戶無(wú)預(yù)售證。由于監(jiān)管賬戶資金被泰禾方挪作他用，截至目前監(jiān)管賬戶余額只有約2.5億元，后續(xù)主體結(jié)構(gòu)需要建設(shè)資金7.22億元(不包括園林綠化等工程)。

由于資金缺口大，工程進(jìn)展緩慢，大多數(shù)業(yè)主對(duì)于泰禾2021年6月交房的承諾，深感擔(dān)憂。“按照合同，今年4月就要竣工，但我們的房子還是平地，坑都沒(méi)挖?！?/strong>業(yè)主蔣麗麗擔(dān)心，延期交房短則一到兩年，長(zhǎng)則數(shù)年。

“難道要等到2021年6月份，發(fā)現(xiàn)真的是個(gè)坑的時(shí)候，我們才去維護(hù)自己的權(quán)利嗎？現(xiàn)在還可以亡羊補(bǔ)牢，為什么不做一些努力呢？”蔣麗麗說(shuō)。

泰禾債務(wù)爆雷以來(lái)，北京、上海、杭州、昆明等地的泰禾業(yè)主都因資金問(wèn)題，面臨房屋延遲交付，甚至爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。

9月4日，《鳳凰WEEKLY財(cái)經(jīng)》就上述問(wèn)題及后續(xù)安排向泰禾方面進(jìn)行求證。泰禾方面表示，隨著疫情淡去，目前項(xiàng)目正在有序進(jìn)行施工，部分房源陸續(xù)封頂。截至8月3日，現(xiàn)場(chǎng)施工工人約630人。此外，項(xiàng)目已經(jīng)恢復(fù)網(wǎng)簽，網(wǎng)簽額超20億元，工程款已經(jīng)于不久前開(kāi)始支付。

但是，此次網(wǎng)簽的房源，全部在去年就已經(jīng)繳納了購(gòu)房款，且房款全部沒(méi)有進(jìn)監(jiān)管賬戶。

與此同時(shí)，《鳳凰WEEKLY財(cái)經(jīng)》從業(yè)主處和現(xiàn)場(chǎng)工地了解到，今年北京院子二期總體工程進(jìn)度完成率不足20%，項(xiàng)目北區(qū)從2019年底至今無(wú)進(jìn)展，目前僅開(kāi)發(fā)商自持的物業(yè)在施工。

泰禾方發(fā)來(lái)的施工現(xiàn)場(chǎng)圖

買房：即便是精英人群，也要壓上全部身家

“這是我過(guò)去40幾年的人生經(jīng)驗(yàn)中，踩過(guò)的最大的坑?！笔Y麗麗自責(zé)不已，1000多萬(wàn)元的教訓(xùn)實(shí)在太大了。

2018年底，蔣麗麗賣掉原有房產(chǎn)，又各處借來(lái)200多萬(wàn)元，湊齊1000多萬(wàn)元的8成首付，買下位于北京市朝陽(yáng)區(qū)孫河泰禾北京院子的房產(chǎn)。

從地圖上看，泰禾北京院子二期被別墅群包圍著，四周分布著龍湖雙瓏原著中央墅、首開(kāi)瑯樾、首創(chuàng)遠(yuǎn)洋·禧瑞春秋等別墅樓盤，二手房均價(jià)在80000元/平方米。

泰禾北京院子二期地理位置

和蔣麗麗一樣，大部分業(yè)主稱自己是“All in”買房，即為了買泰禾北京院子差不多是壓上了全部身家。

體制內(nèi)已經(jīng)工作30余年，再過(guò)幾年劉雨琦就要退休了。2018年10月前后，由于原來(lái)的房子沒(méi)賣出去，湊不上首付款，劉雨琦的閨蜜決定退掉泰禾北京院子的房子。陪同閨蜜退房的劉雨琦，在泰禾銷售的鼓動(dòng)下，卻動(dòng)了買房的心思。

銷售告訴劉雨琦，泰禾北京院子二期還有養(yǎng)老項(xiàng)目，配備有養(yǎng)老醫(yī)療機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老公寓。如果不買北京院子，入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的門檻是500萬(wàn)元，不過(guò)，成為業(yè)主后，就不用交這500萬(wàn)元，可以實(shí)現(xiàn)居家養(yǎng)老。

“我都是奔60的人了?！眲⒂赙寡裕约赫强粗辛颂┖瘫本┰鹤游磥?lái)的養(yǎng)老設(shè)施。銷售告訴她，院子里有24小時(shí)醫(yī)生，隨叫隨到，如果年齡大了不方便還可以住進(jìn)養(yǎng)老公寓。

在銷售的描述中，未來(lái)，人大附中、附小也會(huì)在附近開(kāi)設(shè)分校，而這些配套設(shè)施正中家長(zhǎng)們的下懷。

在北京上大學(xué)、讀研，繼續(xù)留在北京工作，蔣麗麗人生的一大半都是在北京度過(guò)。北京院子這套90平方米，地下兩層、地上兩層，外加十幾平方米院子的疊層別墅，能滿足她關(guān)于父母養(yǎng)老、小孩上學(xué)、養(yǎng)狗的疊加想象。

最關(guān)鍵的是，北京院子為“限競(jìng)房”，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。所謂“限競(jìng)房”，即限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)，在土地出讓時(shí)就提前鎖定房屋未來(lái)的上市銷售價(jià)格，而土地則由參與競(jìng)買的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)拍，由出價(jià)最高者獲得。這是防止開(kāi)發(fā)商炒地進(jìn)而推高房?jī)r(jià)的一種調(diào)控舉措。

2019年下半年，有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京合計(jì)約有104個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目已經(jīng)或?qū)⒁胧??！罢叻俊薄懊裆?xiàng)目”等也成為銷售大力宣揚(yáng)的賣點(diǎn)。

準(zhǔn)備換房前，蔣麗麗一家人在北京北部IT公司云集的望京地區(qū)看過(guò)一些房子，120、130平方米的平層均價(jià)在1200萬(wàn)至1300萬(wàn)元左右，同等價(jià)格下，這套限競(jìng)房別墅的優(yōu)勢(shì)就被無(wú)限放大。

2018年底，看好房后，銷售催促蔣麗麗在3天內(nèi)湊齊8成首付。定下北京院子前，蔣麗麗已經(jīng)將原本持有的房產(chǎn)出售，找朋友借來(lái)200多萬(wàn)元，再加上手里賣房的錢，就把1000多萬(wàn)元的首付款打了出去。“這次維權(quán)我才知道，首付款也是可以分期支付的。當(dāng)時(shí)太信任銷售了，自己也不懂?！?/strong>蔣麗麗說(shuō)。

感到被套路的業(yè)主不止蔣麗麗一人?！暗谝还P是5天內(nèi)，第二筆是接近一個(gè)月，第三筆是等賣了我名下原有房?！变N售催交首付款時(shí)，劉雨琦還沒(méi)有出售手里原有房產(chǎn)，先后分三筆付清首付，大概花了三個(gè)月。

賣房時(shí)，劉雨琦被告知買主是一名法官，可以通過(guò)私下關(guān)系，幫助她延遲首付款的期限，不過(guò)，她需要降價(jià)出售。

“被設(shè)計(jì)了，腸子都悔青了?！?/span>劉大姐事后回憶，趁自己急于付首付，被鏈家中介和買主聯(lián)合做局，最終原有房以低于市場(chǎng)價(jià)200萬(wàn)元的價(jià)格出售。“簽完賣房合同后不到一天，我就意識(shí)到被套路了。到現(xiàn)在都還在找他們（要說(shuō)法）?！?/span>

交完錢，蔣麗麗時(shí)常會(huì)暢想，在院子里遛狗、一家老小其樂(lè)融融的畫面。她從來(lái)沒(méi)想過(guò)，有一天會(huì)因此成為維權(quán)的一員。

憤怒：70億購(gòu)房款被挪用，監(jiān)管賬戶資金數(shù)次被劃走，業(yè)主擔(dān)心爛尾

3月初，眼看周邊工地?zé)峄鸪欤┖瘫本┰鹤佣谶€靜悄悄，蔣麗麗傻眼了。

業(yè)主此前拍攝的北京院子現(xiàn)場(chǎng)

一開(kāi)始，蔣麗麗被告知由于疫情原因，工人不能及時(shí)復(fù)工，后來(lái)又被告知開(kāi)不了工，是因?yàn)榕c施工方有糾紛。

到了5月份，工地仍舊沒(méi)動(dòng)靜，部分沒(méi)繃住的業(yè)主，找到泰禾要求退款。“泰禾現(xiàn)在連購(gòu)房合同的協(xié)議都不能履行，還能履行退房協(xié)議嗎？”有業(yè)主勸住了準(zhǔn)備退房的張婷婷。

“后來(lái)我們發(fā)現(xiàn)，有幾個(gè)業(yè)主去年簽了退房協(xié)議，到現(xiàn)在還沒(méi)有拿到錢?！?/span>張婷婷說(shuō)。

根據(jù)業(yè)主提供的信息，由于多項(xiàng)違規(guī)，早在2019年4月，朝陽(yáng)區(qū)房管局就暫停了該項(xiàng)目的網(wǎng)簽，另外，由于拖欠施工方1億元工程款，項(xiàng)目于2019年國(guó)慶節(jié)前被迫停工。

事實(shí)上，從2018年底交完首付款，到今年7月之前，蔣麗麗和劉大姐都沒(méi)能網(wǎng)簽。劉大姐說(shuō)，2019年催了一年，被銷售以各種理由給搪塞過(guò)去了。

直到今年5月初，業(yè)主發(fā)現(xiàn)停工后，向有關(guān)部門反映問(wèn)題，經(jīng)協(xié)調(diào)，今年6月5日，朝陽(yáng)區(qū)房管局、債權(quán)人華融融德、監(jiān)管銀行大連銀行、施工單位中鐵公司及開(kāi)發(fā)商泰禾錦繡等5方，達(dá)成“恢復(fù)北京院子二期網(wǎng)簽資格”、“購(gòu)房人將剩余購(gòu)房款或貸款全部存入監(jiān)管賬戶”、“監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金專項(xiàng)用于疊拼產(chǎn)品的施工建設(shè)，不得用于其他工程建設(shè)”等協(xié)議內(nèi)容。

不過(guò)，劉大姐透露，7月份確實(shí)已經(jīng)網(wǎng)簽，但是自己還沒(méi)拿到網(wǎng)簽合同。

意識(shí)到泰禾實(shí)在拿不出錢，6月份以來(lái)，北京院子的業(yè)主們就放棄對(duì)泰禾的幻想，轉(zhuǎn)而自救。張婷婷解釋，網(wǎng)簽后，只要保證按揭尾款打到監(jiān)管賬戶，這部分資金就能把整個(gè)工程盤活。

張婷婷介紹，根據(jù)6月的協(xié)議內(nèi)容，該項(xiàng)目預(yù)期回款8.2億元，后續(xù)主體結(jié)構(gòu)需要建設(shè)資金7.22億元(不包括園林綠化等工程)。

令業(yè)主感到憤怒的是，7月底，他們發(fā)現(xiàn)預(yù)售監(jiān)管賬戶支出了2560萬(wàn)元，但是只有960萬(wàn)元用于工程款，其余1600萬(wàn)元被泰禾集團(tuán)劃走用于還債。根據(jù)業(yè)主提供的另一組數(shù)據(jù)顯示，北京院子二期購(gòu)房款中，被泰禾集團(tuán)挪用的資金總量達(dá)近70億元。

這一發(fā)現(xiàn)徹底激怒了不少業(yè)主，也讓部分業(yè)主陷入了巨大的不安之中。

崩潰：被逼急了只能去跳樓

“被逼急了，我就去跳樓?！?/span>劉大姐說(shuō)，自己還有幾年就要退休了，現(xiàn)在也是租房住，生活質(zhì)量下降不說(shuō)，如果交不了房，這樣居無(wú)定所的日子也不知道會(huì)持續(xù)多久。

業(yè)主張婷婷是此前維權(quán)群的骨干，維權(quán)毫無(wú)進(jìn)展時(shí)，有業(yè)主跟她通電話，說(shuō)著說(shuō)著就開(kāi)始大哭。

進(jìn)行維權(quán)以來(lái)，蔣麗麗頭發(fā)白了不少，她沒(méi)敢把具體實(shí)情告訴年過(guò)七旬的父母，“大家都有時(shí)間成本，我一個(gè)人扛，一個(gè)人焦慮，總比一家人去扛這事可能要強(qiáng)很多。”

崩潰的時(shí)候，蔣麗麗就去業(yè)主群發(fā)泄一下，“因?yàn)槿豪锊恍枰嗟臏贤ǔ杀?，大家都知道是什么樣的狀況，大家會(huì)相互安慰一下，然后只能說(shuō)積極維權(quán)，一步一步向前推進(jìn)。因?yàn)槟阏娴臎](méi)有其他的辦法?！?/span>

《鳳凰WEEKLY財(cái)經(jīng)》接觸的這些業(yè)主大多受過(guò)高等教育，正值中年，上有老下有小，通過(guò)自己的努力，奮斗到企業(yè)中高層，是名副其實(shí)的中產(chǎn)。

盡管如此，這些中產(chǎn)要擁有一套上千萬(wàn)元的房子，享受配套的教育、養(yǎng)老設(shè)施，還是要通過(guò)變賣原有房產(chǎn)，外加掏空所有的錢包，才能跨進(jìn)這個(gè)門檻，但好在收入穩(wěn)定。不過(guò)，這樣的人生不允許犯錯(cuò)，或者出現(xiàn)偏差。

如果房子爛尾或者延期幾年交付，對(duì)這些業(yè)主的打擊是致命的。

生活質(zhì)量下滑是一方面，2018年底賣掉房子后，蔣麗麗和一家老小就開(kāi)始租房的生活。在他們?cè)瓉?lái)的計(jì)劃里，等交房后，就從出租屋搬進(jìn)去。由于工程進(jìn)展緩慢，一些業(yè)主悲觀預(yù)計(jì)，交房可能會(huì)延期一到兩年，甚至更久。而和蔣麗麗一樣，通過(guò)賣房置換房子的業(yè)主，繼續(xù)租房的年限變得不可控。

很多時(shí)候，蔣麗麗都不敢細(xì)想購(gòu)房的經(jīng)歷，她把這次遭遇一部分歸咎于自己太容易輕信別人，“因?yàn)椴欢?，就完全?tīng)銷售的。”為此，她常常自責(zé)不已。

更深層的感受則是被命運(yùn)捉弄的無(wú)力感。“人生都到了中年了，你還有幾個(gè)二三十年，給你重新去打拼?！笔Y麗麗說(shuō)，自己沒(méi)有這樣的時(shí)間基礎(chǔ)了。

“不知道我們家狗狗還能不能住進(jìn)去?！辈痪们埃Y麗麗母親自言自語(yǔ)道。一旁的蔣麗麗一時(shí)語(yǔ)塞，“我們家狗狗10歲了，我心里特別難受，真的沒(méi)想到會(huì)攤上這種事情。”

在和泰禾漫長(zhǎng)的拉鋸戰(zhàn)中，蔣麗麗提醒后來(lái)者，不要輕信銷售的話術(shù)，盡量買現(xiàn)房，選擇資金雄厚的開(kāi)發(fā)商；除了確保開(kāi)發(fā)商“五證齊全”（《土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》）外，一定要確保資金進(jìn)入了監(jiān)管賬戶。

昔日地產(chǎn)龍頭官司纏身，逾期未還款已達(dá)349億

巨額債務(wù)壓頂直接誘發(fā)了泰禾集團(tuán)的一系列連鎖反應(yīng)。

截至8月15日，泰禾已到期未歸還借款金額為349億元，尚未支付的利息為43.32億元，而此前的6月30日，公司已到期未歸還借款金額為225.25億元。據(jù)泰禾集團(tuán)半年報(bào)合并資產(chǎn)負(fù)債表顯示，其資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)86%。

泰禾集團(tuán)在半年報(bào)中披露，公司旗下北京院子二期、杭州院子、廊坊大家商業(yè)城、藍(lán)山院子項(xiàng)目在報(bào)告期內(nèi)的預(yù)售（銷售）金額分別為-1.6億、-2892萬(wàn)、-391萬(wàn)、-368萬(wàn)元。

9月3日，泰禾在回應(yīng)深交所問(wèn)詢時(shí)表示，上述項(xiàng)目在報(bào)告期內(nèi)存在銷售退房，導(dǎo)致報(bào)告期內(nèi)預(yù)售金額為負(fù)。不過(guò)，泰禾表示，上述銷售退回屬于客戶個(gè)人原因申請(qǐng)退房退款的零星個(gè)案，占項(xiàng)目總體銷售的比例很低。

在此背景下，不少業(yè)主將泰禾集團(tuán)及其下屬子公司告上法庭。

截至6月末，泰禾集團(tuán)及其下屬子公司涉及的訴訟案件共148起，涉案金額為13.5億元，大部分為金額較小的商品房合同糾紛及物業(yè)合同糾紛，未計(jì)提相關(guān)預(yù)計(jì)負(fù)債。截至8月15日，泰禾集團(tuán)未披露的其他小額訴訟、仲裁事項(xiàng)共計(jì)260起，涉及金額16.38億元，主要為金額較小的商品房合同糾紛及物業(yè)合同糾紛。

面對(duì)數(shù)量不斷攀升的合同糾紛，深交所要求泰禾說(shuō)明合同糾紛迅速增長(zhǎng)的原因以及對(duì)公司可能的影響及應(yīng)對(duì)措施。

泰禾回復(fù)稱，自6月30日起至8月14日新增的112筆訴訟事項(xiàng)中，有55筆為商品房合同糾紛及物業(yè)合同糾紛，涉及金額合計(jì)1億元，對(duì)于商品房購(gòu)銷合同糾紛，部分因購(gòu)房者基于個(gè)人原因而產(chǎn)生糾紛，部分因近期公司存在大額到期債務(wù)未歸還的情況而導(dǎo)致的消費(fèi)者信心不足產(chǎn)生的退房糾紛。公司正努力解決債務(wù)及現(xiàn)金問(wèn)題，力求重塑客戶信心，公司預(yù)計(jì)此類訴訟達(dá)成和解的可能性較大，預(yù)計(jì)對(duì)公司不會(huì)產(chǎn)生重大不利影響。

為了緩和債務(wù)危機(jī)，泰禾也等來(lái)了它的“白馬騎士”——萬(wàn)科。泰禾在回復(fù)深交所問(wèn)詢時(shí)表示，公司目前正在開(kāi)展債務(wù)重組工作。一方面與各方債權(quán)人主動(dòng)開(kāi)展溝通，盡快形成可實(shí)施的后續(xù)債務(wù)解決方案；另一方面引入戰(zhàn)略投資者萬(wàn)科。泰禾表示，萬(wàn)科團(tuán)隊(duì)及萬(wàn)科聘請(qǐng)的第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)團(tuán)隊(duì)對(duì)公司開(kāi)展的盡職調(diào)查工作正在進(jìn)行，盡職調(diào)查工作內(nèi)容在法律、財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)等方面同時(shí)進(jìn)行，盡職調(diào)查的結(jié)果尚待工作完成后出具。

泰禾北京院子的業(yè)主表示，泰禾如何度過(guò)危機(jī)并不是他們關(guān)注的重點(diǎn)，他們就是希望監(jiān)管賬戶資金不要再被挪用，后續(xù)業(yè)主回款進(jìn)來(lái)后，通過(guò)自救的方式，房子能早點(diǎn)蓋起來(lái)。

（應(yīng)受訪者要求，文中均為化名）