Q3業(yè)績(jī)超預(yù)期背后，貝殼進(jìn)入增長(zhǎng)“快車道”

作為今年最受關(guān)注的上市公司，貝殼仍然延續(xù)著自己的高增長(zhǎng)。

11月17日，貝殼發(fā)布了第三季度財(cái)報(bào)，這也是公司上市后的首份財(cái)報(bào)。財(cái)報(bào)顯示，其第三季度業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，收入和利潤(rùn)均高于此前市場(chǎng)預(yù)期。

其中，平臺(tái)總交易額(GTV)達(dá)1.05萬億元，同比大增87.2%，營(yíng)業(yè)收入達(dá)205億元，同比增長(zhǎng)70.9%；公司經(jīng)調(diào)整后凈利潤(rùn)為18.58億元，同比上漲210.6%。

從具體業(yè)務(wù)看，貝殼的新房業(yè)務(wù)表現(xiàn)持續(xù)亮眼，并成為其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的重要?jiǎng)恿Α?020年Q3，新房業(yè)務(wù)的收入為111億元，收入占比也從25.49%增長(zhǎng)到54.15%。

二手房業(yè)務(wù)增長(zhǎng)穩(wěn)健，且平臺(tái)開放性不斷增強(qiáng)。2020年Q3，貝殼非鏈家（平臺(tái)連接門店）的二手房交易GTV從2019年同期的1378億元增長(zhǎng)到2904億元，占比也從41.09%提升到50.4%。

新房業(yè)務(wù)和二手房業(yè)務(wù)的亮眼表現(xiàn)，歸根到底是平臺(tái)網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)的顯現(xiàn)。而隨著網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)的顯現(xiàn)，貝殼正在進(jìn)入一種更加良性的增長(zhǎng)狀態(tài)。

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Q3業(yè)績(jī)超預(yù)期

11月17日，貝殼發(fā)布三季報(bào)，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。第三季度營(yíng)業(yè)收入達(dá)人民幣205億元(約30億美元)，同比增長(zhǎng)70.9%。

營(yíng)收高增長(zhǎng)背后，得益于平臺(tái)總交易額（GTV）的高速增長(zhǎng)。第三季度，貝殼的平臺(tái)總交易額（GTV）達(dá)1.05萬億元，同比大增87.2%。

從盈利能力看，貝殼同樣表現(xiàn)不俗。2020年Q3，貝殼的經(jīng)調(diào)整后凈利潤(rùn)從2019年Q3的5.98億元增長(zhǎng)到18.58億元，同比增長(zhǎng)210.6%。

盈利能力的大幅增長(zhǎng)，一方面得益于新房業(yè)務(wù)的高速增長(zhǎng)。與二手房相比，一手房業(yè)務(wù)傭金率也可觀。新房業(yè)務(wù)的占比提升，也帶動(dòng)了貝殼盈利能力的提升。另一方面，這也是線上化對(duì)效率提升的結(jié)果。線上化對(duì)效率提升，我們可以從兩個(gè)角度觀察：

在看房階段，VR等線上技術(shù)正在成為越來越多消費(fèi)者的選擇。9月，貝殼VR帶看占比超過整體帶看量的40%。三季度，貝殼推廣了VRLite輕量化采集方案，使得全景相機(jī)、手機(jī)都可以完成VR錄制，進(jìn)一步加速VR的場(chǎng)景覆蓋。

除了帶看環(huán)節(jié)，貝殼還不斷推動(dòng)簽約流程的線上化。三季度，有近30%經(jīng)貝殼平臺(tái)撮合的商業(yè)抵押貸款通過“線上貸簽服務(wù)”完成。截至9月底，貝殼線上貸簽服務(wù)已覆蓋全國(guó)45座城市、66家合作銀行的1000多家支行。

從結(jié)果看，得益于線上化的滲透加速，貝殼的費(fèi)用率也在不斷下降。2020年Q3，貝殼的營(yíng)業(yè)費(fèi)用率為21.72%。而去年同期這一數(shù)據(jù)為23.64%。換句話說，與去年同期相比，貝殼的營(yíng)業(yè)費(fèi)用率下降了接近2個(gè)百分點(diǎn)。這也是其盈利能力提升的重要邏輯。

拉長(zhǎng)周期看，隨著平臺(tái)的進(jìn)一步開放，憑借線上化的效率優(yōu)勢(shì)，貝殼的盈利能力還將進(jìn)一步增強(qiáng)。某種程度上說，類似邏輯與當(dāng)年的京東如出一轍。

原因很簡(jiǎn)單，非鏈家門店不需要貝殼負(fù)擔(dān)成本，正如京東毛利潤(rùn)率隨第三方賣家在GMV中占比提高而顯著提高一樣，貝殼大概率也是如此。

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業(yè)務(wù)加速“出圈”

眾所周知，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)的結(jié)果。那么，在貝殼業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)背后，各個(gè)業(yè)務(wù)的表現(xiàn)究竟如何呢？

某種程度上說，貝殼的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，主要得益于其業(yè)務(wù)“出圈”。這主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是從二手房領(lǐng)域向新房領(lǐng)域延伸；二是二手房業(yè)務(wù)從以鏈家品牌成交為主，開放為連接更多的非鏈家經(jīng)紀(jì)人。

先說前者，自2019年以來，貝殼的新房業(yè)務(wù)表現(xiàn)持續(xù)亮眼，并成為其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?。這樣的趨勢(shì)也延續(xù)到了2020年Q3。

從過去幾年看，新房業(yè)務(wù)在貝殼整個(gè)GTV中的占比始終在不斷提升。2017、2018年，新房GTV占比只有27.3%和28.7%。但到2019年，新房GTV占比迅速提高到39%。到2020年Q3這一數(shù)據(jù)又被提升到45%。

新房GTV的快速增長(zhǎng)，也帶動(dòng)了新房收入的占比提升。2017-2020Q3，貝殼的新房收入從65億增長(zhǎng)到111億，占比也從25.49%增長(zhǎng)到54.15%。

新房業(yè)務(wù)的高速增長(zhǎng)，很大程度上得益于貝殼在渠道上的優(yōu)勢(shì)。尤其放在當(dāng)下，借助其線上線下渠道，貝殼助力開發(fā)商去化的能力日益突顯。

從數(shù)據(jù)上看，貝殼在10月“全民新房節(jié)”成交GTV達(dá)到2078億元。而雙十一首周戰(zhàn)績(jī)也達(dá)到認(rèn)購(gòu)24699套、認(rèn)購(gòu)GTV367.9億元。其中，融創(chuàng)、萬科、保利、華潤(rùn)等20多個(gè)開發(fā)商在貝殼平臺(tái)實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)額突破億元，其中融創(chuàng)更是突破10億元。

不出意外，隨著三條紅線下房企們?nèi)?kù)存壓力增加，貝殼新房業(yè)務(wù)的高增長(zhǎng)大概率也將延續(xù)。

再看二手房業(yè)務(wù)，2020年Q3二手房業(yè)務(wù)維持了過去的穩(wěn)健增長(zhǎng)。2020年Q3，二手房業(yè)務(wù)的收入為88億元，較去年同期的61億元，增長(zhǎng)46.2%。

同期，二手房的GTV也在保持高速增長(zhǎng)。2020年Q3，二手房交易GTV從2019年同期的3354億元增長(zhǎng)至5761億元，同比增長(zhǎng)71.8%。

更為重要的是，在業(yè)務(wù)穩(wěn)健增長(zhǎng)的同時(shí)，平臺(tái)的開放性正在顯現(xiàn)。

2020年Q3，二手房業(yè)務(wù)來自非鏈家連接經(jīng)紀(jì)人收取的平臺(tái)服務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)服務(wù)及其他增值服務(wù)收入從2019年同期的5億元增長(zhǎng)到9億元，同比增長(zhǎng)95.7%。

除了收入增長(zhǎng)，非鏈家貢獻(xiàn)的GTV占比也在快速提升。2020年Q3，貝殼連接門店的二手房交易GTV從2019年同期的1378億元增長(zhǎng)到2904億元，占比也從41.09%提升到50.4%。

除了新房和二手房業(yè)務(wù)高速增長(zhǎng)外，新興業(yè)務(wù)的高速增長(zhǎng)，也為貝殼的增長(zhǎng)增添了更多動(dòng)力。

所謂的新興業(yè)務(wù)，即貝殼提供的金融和房屋裝修等增值服務(wù)。2020年Q3，貝殼新興業(yè)務(wù)的收入為6.25億元，同比增長(zhǎng)116.26%。

拉長(zhǎng)周期看，隨著疫情結(jié)束，房地產(chǎn)交易需求回升，加上平臺(tái)活躍用戶增長(zhǎng)，貝殼的新興業(yè)務(wù)還有很大的增長(zhǎng)潛力。

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貝殼持續(xù)高增長(zhǎng)的秘密

貝殼業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)，歸根到底是平臺(tái)網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)的顯現(xiàn)。

從商業(yè)模式看，貝殼是一個(gè)典型的雙邊商業(yè)平臺(tái)，簡(jiǎn)單來講就是房源越多，客戶就越多，客戶越多，房源反過來也會(huì)越多，兩邊相互吸引。目前，類似的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。

從用戶端看，截至2020年9月30日，第三季度月活躍用戶（MAU）為4790萬，同比增長(zhǎng)82.1%。

從供給端看，截至2020年9月30日，貝殼平臺(tái)連接的經(jīng)紀(jì)門店數(shù)已超過4.4萬家，同比增長(zhǎng)41.7%，連接的經(jīng)紀(jì)人超過47.7萬，同比增長(zhǎng)50.7%。

值得一提的是，由于ACN合作網(wǎng)絡(luò)的存在，才將如此大規(guī)模的網(wǎng)絡(luò)調(diào)動(dòng)起來。ACN其實(shí)是一系列的合作規(guī)則。在ACN之下，經(jīng)紀(jì)人可以獲得更多資源，更為關(guān)鍵的是ACN明確了規(guī)則，保障經(jīng)紀(jì)人收益。

在貝殼線上、線下“兩張網(wǎng)”進(jìn)一步強(qiáng)化的同時(shí)，ACN的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)和人店模式的平臺(tái)效應(yīng)驅(qū)動(dòng)運(yùn)營(yíng)效率不斷提升。截至2020年9月30日，過去12個(gè)月GTV超過5000萬元的門店數(shù)量同比增長(zhǎng)85.4%，而基于ACN的跨店合作交易占比則穩(wěn)定在70%以上。

某種程度上說，隨著網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)的顯現(xiàn)，貝殼正在進(jìn)入一種更加良性的增長(zhǎng)狀態(tài)。為什么這么說？這個(gè)要從互聯(lián)網(wǎng)的價(jià)值講起。

從本質(zhì)上看，互聯(lián)網(wǎng)最大的價(jià)值在于對(duì)生產(chǎn)關(guān)系的重構(gòu)。過去的消費(fèi)互聯(lián)網(wǎng)，是一種生產(chǎn)關(guān)系的重構(gòu)。當(dāng)年，騰訊通過創(chuàng)造線上場(chǎng)景，重新構(gòu)建了社交關(guān)系鏈條。回過頭看，生產(chǎn)關(guān)系重構(gòu)產(chǎn)生的能量是巨大的。如今，騰訊已經(jīng)成為一家市值超過5萬億元的公司。

如今，類似的故事也在產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域上演。

從過去看，在互聯(lián)網(wǎng)為主導(dǎo)的生產(chǎn)關(guān)系重構(gòu)過程中，誕生了平臺(tái)這樣的商業(yè)模式。而在平臺(tái)演進(jìn)過程中，網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)正是最重要的發(fā)展邏輯。

回過頭看，過去一百年的消費(fèi)行業(yè)發(fā)展史，最終講了一個(gè)品牌的故事。如今這兩個(gè)字深深印在了投資人的心里。最近二十年，互聯(lián)網(wǎng)的崛起又告訴了投資人另一個(gè)商業(yè)規(guī)律：網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)。

從這個(gè)角度上說，當(dāng)貝殼平臺(tái)的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，也拉開了其走向成功的序幕。