IPO在即，榮萬(wàn)家“高光”時(shí)刻是怎樣煉成的？

過(guò)去兩年，要說(shuō)港股市場(chǎng)最受投資人歡迎的行業(yè)，物業(yè)無(wú)疑是其中之一。無(wú)論是年初時(shí)的保利物業(yè)、碧桂園物業(yè)，還是現(xiàn)在的融創(chuàng)物業(yè)，市盈率都一度高達(dá)近百倍，行業(yè)平均市盈率也在40倍左右。

事實(shí)上，這樣的情況不難理解。受益于房地產(chǎn)母公司過(guò)去兩年銷售面積的高增長(zhǎng)，頭部物業(yè)公司在短期內(nèi)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)將得到保證，長(zhǎng)期也有集中度提升以及可想象的增值服務(wù)拓展空間。而隨著業(yè)務(wù)價(jià)值到資本認(rèn)可，越來(lái)越多物業(yè)公司也開始赴港上市。

不久前，榮盛發(fā)展旗下的百?gòu)?qiáng)物業(yè)——榮萬(wàn)家（02146）也向港交所遞交了IPO申請(qǐng)，并于12月31日開始招股。不出意外，榮萬(wàn)家也將成為港股市場(chǎng)2021年第一家上市的物業(yè)公司。

從業(yè)績(jī)上看，榮萬(wàn)家過(guò)往幾年的表現(xiàn)可謂盡顯龍頭本色。2017-2019年，公司的營(yíng)業(yè)收入從7.32億元增長(zhǎng)至12.82億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為32.3％；凈利潤(rùn)從0.38億元增長(zhǎng)至2019年的1.13億元，年復(fù)合增速更是高達(dá)71.8%

與亮眼的業(yè)績(jī)相比，榮萬(wàn)家發(fā)行上市的每股定價(jià)卻頗為“保守”。

根據(jù)招股書顯示，公司的每股發(fā)行定價(jià)只有13.46至18.36港元，對(duì)應(yīng)的動(dòng)態(tài)市盈率最低只有20倍出頭，最高不到30倍。要知道，目前港股市場(chǎng)碧桂園物業(yè)、保利物業(yè)和融創(chuàng)物業(yè)的市盈率分別高達(dá)65倍、54倍和103倍。

從這個(gè)角度上說(shuō)，隨著榮萬(wàn)家上市，其價(jià)值也將在資本市場(chǎng)得到進(jìn)一步重估。

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 收入增速遠(yuǎn)高于行業(yè)平均，榮萬(wàn)家做對(duì)了什么？

從收入角度看，榮萬(wàn)家在過(guò)去幾年的增長(zhǎng)，可謂極為迅猛。招股書顯示，榮萬(wàn)家的營(yíng)業(yè)收入從2017年的7.32億元，增長(zhǎng)至2019年的12.82億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為32.3％。

這個(gè)數(shù)據(jù)是什么水平？要知道，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，同期百?gòu)?qiáng)物業(yè)公司的營(yíng)業(yè)收入年復(fù)合增長(zhǎng)率則只有17.8%。顯然，過(guò)往幾年榮萬(wàn)家的收入增速，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于百?gòu)?qiáng)物業(yè)的平均增速。

那么，榮萬(wàn)家營(yíng)收遠(yuǎn)超行業(yè)增長(zhǎng)背后，究竟原因是什么呢？

首先，過(guò)往幾年整個(gè)物管行業(yè)保持較高景氣度，頭部企業(yè)更是成為這個(gè)趨勢(shì)下的最大受益者。這也是支撐榮萬(wàn)家收入高增速的重要原因。

根據(jù)招股書顯示，榮萬(wàn)家長(zhǎng)期深耕于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，服務(wù)范圍涵蓋長(zhǎng)三角地區(qū)及大灣區(qū)等國(guó)內(nèi)重點(diǎn)區(qū)域。2020年按其綜合實(shí)力排名，位居中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)第19名，在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈位居第10名，在河北省位居第1名。

也正得益于此，2017年至2019年榮萬(wàn)家在管面積分別為36.2百萬(wàn)平方米，41.6百萬(wàn)平方米，50.3百萬(wàn)平方米，年復(fù)合增速高達(dá)17.9％。而同期，全國(guó)百?gòu)?qiáng)物業(yè)平均在管建筑面積分別為31.6百萬(wàn)平方米、37.2百萬(wàn)平方米和42.8百萬(wàn)平方米，年復(fù)合增長(zhǎng)率約16%。

除了行業(yè)頭部效應(yīng)顯現(xiàn)，非物業(yè)管理收入占比增加，也讓榮萬(wàn)家收入實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步增長(zhǎng)。

2017年-2019年，公司非物業(yè)管理服務(wù)收入從2.7億元增長(zhǎng)到5.8億元，增長(zhǎng)了114.81%。同期，非物業(yè)管理服務(wù)的收入占比也從37.3%提升至45.2%。

與物業(yè)管理服務(wù)不同，社區(qū)超市、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)服務(wù)等非物業(yè)管理服務(wù)收入對(duì)公司在管建筑面積增加的依賴較弱，變現(xiàn)方式較為多元化，業(yè)務(wù)天花板也更高。

如果說(shuō)，物管規(guī)模的增長(zhǎng)，是榮萬(wàn)家業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的基礎(chǔ)。那么，服務(wù)邊界的持續(xù)拓寬，才是其收入可以持續(xù)保持高于行業(yè)增速的根本。

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 利潤(rùn)率持續(xù)提升背后的“量質(zhì)齊飛”

收入代表著規(guī)模，而利潤(rùn)才是企業(yè)的核心。

根據(jù)招股書披露，榮萬(wàn)家凈利潤(rùn)從2017年的0.38億元，增長(zhǎng)至2019年的1.13億元，年復(fù)合增速高達(dá)71.8%，利潤(rùn)增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收入復(fù)合增速的32.3%。2020年上半年，公司凈利潤(rùn)更是高達(dá)1.05億元，同比增速進(jìn)一步提高至98.1%。

從利潤(rùn)數(shù)據(jù)不難看出，榮萬(wàn)家在收入規(guī)?？焖贁U(kuò)張的同時(shí)，經(jīng)營(yíng)效率同樣在不斷提升。

以毛利率為例，2018年、2019年及2020年上半年，榮萬(wàn)家的毛利率分別為16.7％、18.2％和28.6％，毛利率呈現(xiàn)出逐年穩(wěn)步攀升的趨勢(shì)。其中，在2020年上半年得到進(jìn)一步強(qiáng)化。

究其原因，一方面是公司提升自身服務(wù)的定價(jià)能力，另一方面也是公司優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)后的結(jié)果。

例如，榮萬(wàn)家平均物業(yè)管理費(fèi)用由2017年的每月每平方米1.4元，增長(zhǎng)至2018年每月每平方米的1.5元。平均物業(yè)管理費(fèi)用的提升，不僅反映出公司提供的服務(wù)，具有較強(qiáng)的定價(jià)能力，也是對(duì)自身綜合實(shí)力的肯定。

從成本角度來(lái)看，榮萬(wàn)家在公共衛(wèi)生事件期間采取了節(jié)約成本的策略以及擴(kuò)大物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)模。也正因?yàn)槿绱?，物業(yè)管理服務(wù)的毛利率在今年上半年提升12.7個(gè)百分點(diǎn)。

持續(xù)亮眼的業(yè)績(jī)，讓榮萬(wàn)家資產(chǎn)負(fù)債比率由2017年的97.5%，下降至2020年中旬的65.8%，進(jìn)一步提升了公司的經(jīng)營(yíng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

可以看出，榮萬(wàn)家在收入規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)的同時(shí)，更注重企業(yè)的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，通過(guò)增加產(chǎn)品定價(jià)能力以及優(yōu)化成本的方式，讓盈利能力大幅提高，同時(shí)也增加了公司整體的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

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 低估值發(fā)行，股價(jià)有望迎來(lái)“戴維斯雙擊”

從過(guò)往幾年的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看，榮萬(wàn)家絕對(duì)是一家優(yōu)質(zhì)公司。但從發(fā)行價(jià)格來(lái)看，卻成為了港股物業(yè)股中的價(jià)值“洼地“。

根據(jù)榮萬(wàn)家的招股數(shù)據(jù)顯示，每股定價(jià)為13.46至18.36港元、發(fā)行股數(shù)9400萬(wàn)股，(可額外增發(fā)至1.08億股)，其中90%為國(guó)際配售、10%為香港公開發(fā)售，集資凈額11.68億港元至16.11億港元，對(duì)應(yīng)的市值規(guī)模約50.61億至69.03億港元。

反觀2020年中旬，公司的凈利潤(rùn)就高達(dá)1.05億元人民幣，全年凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)在2億元左右，對(duì)應(yīng)的市盈率則只有20倍出頭，最高不到30倍。

同期港股市場(chǎng)的碧桂園物業(yè)市盈率65倍、保利物業(yè)市盈率54倍和融創(chuàng)物業(yè)市盈率103倍。從這個(gè)角度看，榮萬(wàn)家的發(fā)行估值極具性價(jià)比。

都說(shuō)選公司，就是選賽道。放眼長(zhǎng)期，物業(yè)行業(yè)仍然是一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的朝陽(yáng)行業(yè)。

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2020年至2024年百?gòu)?qiáng)物業(yè)的平均在管面積年復(fù)合增速保持7%左右，作為百?gòu)?qiáng)物業(yè)排名19的榮萬(wàn)家，憑借優(yōu)質(zhì)的服務(wù)以及穩(wěn)健的財(cái)務(wù)，在管面積的增長(zhǎng)高于行業(yè)平均水平是可以預(yù)期的。

物業(yè)管理規(guī)模提升只是公司的基本盤，更值得注意的是，榮萬(wàn)家服務(wù)邊界的不斷提升以及信息化管理水平，才是未來(lái)公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的重要看點(diǎn)。

例如，2016年起榮萬(wàn)家便開拓出智能化服務(wù)模式，推出智能化社區(qū)管理平臺(tái)“米飯公社”。“米飯公社”包括業(yè)主端APP和員工端作業(yè)App“米到家”，涵蓋了“客服、服務(wù)、生活、活動(dòng)、消費(fèi)、人員作業(yè)管理”等多方面功能。

新冠疫情期間，“米飯公社”在原有服務(wù)內(nèi)容基礎(chǔ)上，接入在線商城、社區(qū)團(tuán)購(gòu)、在線醫(yī)療，真正解決業(yè)主所需，做到一站式全渠道服務(wù)平臺(tái)。

此外，公司還建立了一套標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)，覆蓋物業(yè)服務(wù)的各個(gè)主要環(huán)節(jié)。例如，公司綜合ISO 9001、ISO 14001及OHSAS 18001，貫徹「三標(biāo)一體化」的質(zhì)量管理體系，為日常經(jīng)營(yíng)提供全面的質(zhì)量控制指導(dǎo)，盡可能減少經(jīng)營(yíng)干擾和相關(guān)經(jīng)營(yíng)成本。

這意味著，榮萬(wàn)家的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)將持續(xù)保持雙輪驅(qū)動(dòng)。一方面，公司通過(guò)在管面積提升，推動(dòng)業(yè)績(jī)持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)；另一方面，公司通過(guò)業(yè)務(wù)邊界的擴(kuò)張及效率提升，進(jìn)一步加速了業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

當(dāng)下來(lái)看，考慮到榮萬(wàn)家的發(fā)行估值大幅低于港股同類上市公司，在業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)極具確定性的背景下，公司上市后股價(jià)有望迎來(lái)戴維斯雙擊。