五道投資余亮：房地產(chǎn)貸款集中度管理將加速行業(yè)向頭部集中

2020年12月31日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），自2021年1月1日起實(shí)施。

《通知》將銀行金融機(jī)構(gòu)分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行五檔，分別設(shè)置了房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款余額占比上限，成為繼“三道紅線”后，為控制資金過(guò)度流入房地產(chǎn)戴上的另一只“緊箍咒”。

《通知》內(nèi)容包括兩個(gè)要點(diǎn)：

一，將銀行的房地產(chǎn)貸款占比進(jìn)行分檔考核。第一檔包括六大國(guó)有大行，房地產(chǎn)貸款余額占比及個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限分別為40%和32.5%；第二檔包括招行、農(nóng)發(fā)銀行、浦發(fā)等17家中型銀行，兩個(gè)上限分別為27.5%和20%；第三檔是中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)，主要包括城商行、民營(yíng)銀行、大中城市和城區(qū)農(nóng)合機(jī)構(gòu)等，兩個(gè)上限分別為22.5%和17.5%；第四檔為縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)，兩個(gè)上限分別為17.5%和12.5%；第五檔為村鎮(zhèn)銀行，兩個(gè)上限分別為12.5%和7.5%。

二，對(duì)商業(yè)銀行達(dá)標(biāo)設(shè)置了2-4年過(guò)渡期安排。《通知》對(duì)于目前房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求的銀行給予了過(guò)渡期安排，超出2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的，過(guò)渡期為2年；超出2個(gè)百分點(diǎn)以上的，過(guò)渡期為4年。

 新規(guī)實(shí)施后，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資到底會(huì)帶來(lái)多大的影響？針對(duì)眾多投資者關(guān)心的問(wèn)題，記者采訪了五道投資地產(chǎn)投資部總經(jīng)理余亮。

余亮對(duì)此分析稱，總體而言，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度雖然是面向銀行業(yè)，但實(shí)際上針對(duì)的是房地產(chǎn)行業(yè)。從實(shí)際影響來(lái)看，該政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響也遠(yuǎn)大于對(duì)銀行業(yè)的影響。因?yàn)楦骷毅y行本身對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)就已有貸款集中度管理要求。因此除個(gè)別銀行外，大部分銀行的相關(guān)指標(biāo)偏離不大。而針對(duì)指標(biāo)超標(biāo)的銀行，本通知也預(yù)留了時(shí)間較為充裕的過(guò)渡期。

從近期銀行股的走勢(shì)來(lái)看，政策發(fā)布后首個(gè)交易日銀行股下挫明顯。截至1月6日銀行板塊整體止跌回升態(tài)勢(shì)明顯，除超標(biāo)最嚴(yán)重的成都銀行外，大部分銀行股價(jià)跌幅并不大。

余亮認(rèn)為，相比而言，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的設(shè)立對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響將會(huì)更加深遠(yuǎn)。最主要的影響在于：房地產(chǎn)行業(yè)將加速向頭部房企集中。理由如下：

一，本通知是繼房企融資“三道紅線”監(jiān)管政策后的又一道政策補(bǔ)丁。“三道紅線”后從需求端不斷推動(dòng)房企信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)分化。已經(jīng)具備規(guī)模、高周轉(zhuǎn)、項(xiàng)目布局好、債務(wù)負(fù)擔(dān)輕的龍頭房企依靠自身的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，地位更加穩(wěn)固；而高杠桿房企在融資受到限制之下，收縮業(yè)務(wù)擴(kuò)張版圖，減緩發(fā)展速度；中小房企通過(guò)加杠桿實(shí)現(xiàn)彎道超車(chē)的情況更加難以實(shí)現(xiàn)，銷(xiāo)售趨緩的中小房企信用風(fēng)險(xiǎn)加大。

二，本通知出臺(tái)后，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域政策補(bǔ)丁基本完全封閉：從購(gòu)房者的限購(gòu)限貸，到開(kāi)發(fā)商的“三道紅線”，再到資金供給端的貸款集中度管理。后續(xù)的監(jiān)管思路基本上只能在這三個(gè)環(huán)節(jié)中進(jìn)行政策加碼或者松綁。除此之外，就只剩下房地產(chǎn)稅、空置稅這兩項(xiàng)比較有效了。

三，相較于“三道紅線”制度從房企端來(lái)規(guī)范融資，此次房地產(chǎn)貸款集中度管理則是從資金供給端進(jìn)行控制，即限制了銀行及金融系統(tǒng)流入房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域的金額上限?？傮w來(lái)看，兩個(gè)政策疊加起來(lái)，把資金供需兩方面都予以了限制。目的很明確，就是為了限制過(guò)多資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

四，短期來(lái)看，本輪房地產(chǎn)貸款集中度管理新政對(duì)地產(chǎn)貸款總量的影響偏中性，但從長(zhǎng)期來(lái)看，將從融資端進(jìn)一步推動(dòng)行業(yè)向頭部開(kāi)發(fā)商集中加速。根據(jù)銀河證券測(cè)算，截至2020年年中，大型銀行(第一檔)房地產(chǎn)貸款占比均未超標(biāo)，而且大型銀行房地產(chǎn)貸款總量占行業(yè)總量比例較高，僅建設(shè)銀行及郵儲(chǔ)銀行按揭貸款占比略高于標(biāo)準(zhǔn)，但均不超過(guò)2個(gè)百分點(diǎn)；中型銀行及小型銀行部分銀行需要調(diào)整相關(guān)貸款比例，但其體量占比不高，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)總體貸款增量的影響有限。預(yù)計(jì)相關(guān)比例達(dá)標(biāo)的銀行貸款仍然富余額度，按揭貸為2.8萬(wàn)億元，相關(guān)比例不達(dá)標(biāo)的銀行貸款需要壓降額度，按揭貸為8444億元，富余額度與需壓降額度之差為2萬(wàn)億元。

因此，接下來(lái)可能出現(xiàn)兩個(gè)趨勢(shì)：一方面，新增房地產(chǎn)貸款將出現(xiàn)從中小銀行向大型銀行的遷移，主要原因就在于大型銀行房地產(chǎn)貸款的額度充足；另一方面，大型銀行出于維護(hù)戰(zhàn)略客戶的考慮，稀缺的額度會(huì)優(yōu)先保證頭部開(kāi)發(fā)商。

中小開(kāi)發(fā)商因資質(zhì)問(wèn)題，主要融資渠道為股份制銀行以及中小城商行，后續(xù)因中小城商行額度變得緊張，中小開(kāi)發(fā)商獲取銀行貸款的難度會(huì)升高，同時(shí)也會(huì)因銀行惜貸而推高融資成本。因此中小開(kāi)發(fā)商將大概率通過(guò)加快處理存貨從而保證自身的現(xiàn)金流，部分小開(kāi)發(fā)商不排除被并購(gòu)的可能。

總體來(lái)看，新制度對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響可控，有利于龍頭房企，加速行業(yè)出清。

五，本通知將鼓勵(lì)房企轉(zhuǎn)向“長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)”模式。人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)表示，為支持大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計(jì)算。因此，新制度將鼓勵(lì)房企從“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”模式向“長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)”模式轉(zhuǎn)變。

 總而言之，五道投資地產(chǎn)投資部余亮認(rèn)為，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響可控，對(duì)地產(chǎn)貸款總量的影響偏中性，行業(yè)供給側(cè)改革將不斷深化，行業(yè)出清步伐加速，推動(dòng)行業(yè)向頭部開(kāi)發(fā)商集中加速，總體利好注重內(nèi)部運(yùn)營(yíng)與具備融資優(yōu)勢(shì)、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企。