深圳戰(zhàn)局再落一子，愛帝宮（0286.HK）探索全新經營模式

據愛帝宮(0286.HK)公告,2021年1月22日,公司的附屬公司向物業(yè)方(獨立第三方)承租位于深圳市南山區(qū)的物業(yè)用作新建“愛帝宮”品牌月子中心,預期將會于2021年3月正式開業(yè)。

據悉,該店是位于深圳市核心區(qū)域的高端公寓,交通便利,周邊環(huán)境安靜優(yōu)美,房型均為大面積套房,可用于服務的房間數達80間,年可服務客戶人次約1,000人,是愛帝宮目前為止高端套型最集中的一家新店。有別于之前裝修建設都由愛帝宮投入的店面,該店是由物業(yè)方投入裝修,在符合開店要求情況下由公司租用,這是全新的開店模式。

該店是愛帝宮在深圳的地區(qū)的第四家門店,結合門店高端套型集中的規(guī)劃,展現了愛帝宮加大力度獲取高凈值客群消費的決心,也有力地拓寬了愛帝宮深圳地區(qū)行業(yè)領先的護城河。

新模式助力加快擴張速度

長久以來,愛帝宮與同業(yè)競爭對手的差別主要源于經營模式與服務質量。

相較于部分同業(yè)采取加盟經營模式或者自營與加盟相結合的經營模式,愛帝宮全部門店均采用自營模式。本來這幾種經營模式并無絕對好壞,僅是投資經營的決策不同。然而在極端的經營環(huán)境中不同經營模式對門店的把控力度差異卻被充分暴露出來。

在疫情期間,行業(yè)前五的其中一家月子服務企業(yè)的部分加盟門店,因無法對服務價格及服務項目進行把控,無法嚴格執(zhí)行防疫工作,相關門店曾一度暫停營業(yè)。而愛帝宮在2020年此等艱難的外部經營環(huán)境下,嚴格落實防疫措施,客戶及機構員工無一感染,床位使用率不降反升,在2020年中報更是取得盈利十倍增長的驚人成績。

愛帝宮原模式因為采取物業(yè)租賃的方式,也屬于輕資產模式,但需要重新做內部裝修改造,因此前期建設投入成本較大,需要六個月左右建設時長,像去年12月簽訂的杭州新店建設至開業(yè)預期要到2021年下半年開業(yè)。深圳新店則采用全新的開店模式,有別于之前裝修建設都由愛帝宮投入的店面,該店是由物業(yè)方投入裝修,因此愛帝宮能在簽訂合約后2個月內實現開業(yè),且開店成本大幅減少。愛帝宮原來435間房,此兩間新店預期達到180間房,將讓愛帝宮整體規(guī)模實現45%的增長,市場預期,愛帝宮新舊模式雙管齊下,物業(yè)合作的方式更多,接下來將會看到更多的新店開設。

公告中其實也解釋了愛帝宮如何釋放出巨量現金流的。公告中稱“董事會認為新模式與原有模式的對比,一是大幅減少開店的投入,屬于超輕資產的模式;二是由于省卻租賃后的裝修時間,將大幅縮短新店的開設周期。”由此可以基本判斷,新店是租用了現成帶裝修的高端公寓進行部分軟裝后便投入使用。那么原有自營模式是投入巨量建設資金,轉化為固定資產后慢慢折舊,新的模式就是原本需要一次性投入的資金變成了租金慢慢支付。手頭中同樣的一筆資金,使用新模式可以擁有更強的流動性,更有甚者可以支持同時鋪開多家門店一同新設。

原有手法講究一筆投入,新模式講究細水長流,一次性買賣變成了分期貸款,而還款講究的就是穩(wěn)定的收入來源。企業(yè)2020年的年報普遍沒有公布,然而根據中報展示的財務數據,全部房間實現正盈利,平均單房年盈利能夠超過24萬港幣,愛帝宮的空房率持續(xù)下降,主業(yè)總體營收穩(wěn)步增長。同時企業(yè)控股的羅浮山養(yǎng)生住宅項目有望開盤銷售,深穗莞惠客群房產市場投資意愿強烈,企業(yè)按照51%權益占股,也能從養(yǎng)生項目中獲得補充性資金?？傮w來說采用新模式擴張對近期及遠期都不會產生明顯的經營壓力,新模式的探索有助于加快擴張速度。

擴張獲得舞臺,口碑贏得市場

新的模式給了愛帝宮加速擴張的機會,但沒有指向商業(yè)競爭的勝利。擴張加速的極限就是直接加盟,加盟意味著把控力度下降服務質量下降,問題仿佛回到了最初的原點,服務質量上不去有再多的門店有什么用?

回頭細看,愛帝宮能贏得行業(yè)龍頭地位的原因是什么?是靠店多還是依靠基于9大服務體系的標準化運營服務體系?客戶看到愛帝宮三個字反應過來的是13年積累的服務口碑,員工想到的是涵蓋1300項操作點的科學、專業(yè)、標準化服務。

月子服務為非高頻但剛需消費,決定下一個家庭是否選擇愛帝宮的是散落在無數個家庭中關于服務的口碑。服務依靠的是人,能在深圳地區(qū)嘗試新模式,是深圳地區(qū)背靠三家存量門店隨時可以為新門店補充業(yè)務技能詳實的員工。新模式給了擴張加速的機會,但是還是繞不過愛帝宮對服務的把控,對人才的儲備。能幫愛帝宮最終贏得市場的,還是優(yōu)質貼心的服務。

小結

新的經營模式給了愛帝宮許多擴張的機會,一線城市成熟的物業(yè)建設,更少的資金投入,更短的開業(yè)周期,給了一切加速的可能。愛帝宮用服務標準給自己加上了限速閥,對新市場的認真開拓,提高服務質量的標準體系,配合員工團隊的人才儲備,能夠迅速搶占市場。

根據公司規(guī)劃,未來公司將同步在深圳、北京、成都、杭州等第一批城市以及周邊一線及新一線城市開設酒店公寓和獨門獨棟型月子中心,兩種模式有望在開店速度及門店規(guī)模之間進行良好的互補,加速鞏固“愛帝宮”品牌全國門店布局,擴大領先地位。正如第一上海證券出具有關愛帝宮研報,其認為綜合高端月子中心擴張進度,目標價0.80港元,對應2020年32倍市盈率,較現價有80.1%上升空間,維持買入評級,值得期待。