融創(chuàng)交卷，地產(chǎn)“優(yōu)等生”的穩(wěn)與進(jìn)

只有優(yōu)等生，才有提前交卷的資本。

這話一點(diǎn)沒錯(cuò)。融創(chuàng)中國(guó)(HK:01918)作為首家披露業(yè)績(jī)報(bào)告的頭部房企，其業(yè)績(jī)表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。

2020年，公司錄得合同銷售額5753億元，其中在12個(gè)城市銷售金額排名第一，另有25個(gè)城市排名前五。

收入和利潤(rùn)更是分別大增36.2%和36.9%；凈負(fù)債率大幅下降至96%，非受限制現(xiàn)金短債比提升至1.08，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率下降至78%。兩項(xiàng)指標(biāo)成功降至“三道紅線”以內(nèi)，資產(chǎn)負(fù)債率也處于達(dá)標(biāo)邊緣，經(jīng)營(yíng)愈發(fā)穩(wěn)健。

對(duì)千億房企來說，降負(fù)債的同時(shí)仍然保持著收入、銷售、利潤(rùn)的齊頭并進(jìn)，并不容易，但融創(chuàng)做到了，而且遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。

地產(chǎn)主業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的同時(shí)，融創(chuàng)的“地產(chǎn)+”戰(zhàn)略，在2020年艱難的環(huán)境下，也取得了重大推進(jìn)。

其中，文旅項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)收入約38.8億元，同比增長(zhǎng)36%，管理利潤(rùn)更是達(dá)6.27億元，同比大幅增長(zhǎng)311%；

物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收46.23億元，同比大幅增長(zhǎng)63.5%，三年復(fù)合增長(zhǎng)率58%；歸母凈利潤(rùn)6.2億元，同比大幅增長(zhǎng)約129.6%，三年復(fù)合增長(zhǎng)率152%。

逆境方顯龍頭本色。融創(chuàng)“地產(chǎn)+”的成績(jī)單，意味著其布局正在步入收獲期。

屬于融創(chuàng)的盛世年華，才剛剛開始。

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地產(chǎn)優(yōu)等生的2020，增利降債、均衡穩(wěn)健

3月12日，融創(chuàng)中國(guó)（下稱“融創(chuàng)”）披露2020年業(yè)績(jī)報(bào)告。

具體來看，融創(chuàng)錄得營(yíng)收2305.9億元（人民幣,下同），同比增長(zhǎng)36.2%；歸母凈利潤(rùn)356.4億元，同比增長(zhǎng)36.9%；預(yù)計(jì)每股分紅1.65元，同比增長(zhǎng)33.9%。

這份成績(jī)單是不是讓你眼前一亮？要知道，在疫情影響房企結(jié)算、政府限價(jià)壓制房企毛利率的背景下，融創(chuàng)收入和利潤(rùn)均雙雙大漲，凈利率更是保持了穩(wěn)定，其綜合運(yùn)營(yíng)實(shí)力可見一斑。

此前，不少人擔(dān)憂融創(chuàng)的負(fù)債率，目前來看，這份擔(dān)憂是多余的。

自監(jiān)管去年10月出臺(tái)“三道紅線”新規(guī)以來，融創(chuàng)的凈負(fù)債率同比下降76個(gè)百分點(diǎn)至96%，非受限現(xiàn)金短債比提升至1.08，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率降至78%。按照“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)，融創(chuàng)已降至黃檔，經(jīng)營(yíng)愈發(fā)穩(wěn)健。

如果說財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)反應(yīng)的是過去，那么融創(chuàng)擁有的高質(zhì)量土地，則是公司未來穩(wěn)健發(fā)展的“法寶”。

截至2020年底，融創(chuàng)擁有的土地儲(chǔ)備78%位于一二線城市，平均土地成本僅約4270元/平方米。

此外，2021年融創(chuàng)可售貨值預(yù)計(jì)超9000億，對(duì)比2020年銷售金額5753億元，足以支撐公司銷售金額再上一個(gè)臺(tái)階。1、2月，公司銷售金額分別同比增長(zhǎng)89%和172%，也側(cè)面證實(shí)了這一點(diǎn)。

不僅如此，2020年融創(chuàng)還進(jìn)一步推動(dòng)產(chǎn)品創(chuàng)新。

例如，圍繞主力客群年輕化及科技化發(fā)展趨勢(shì)，融創(chuàng)在高端精品定位的基礎(chǔ)上，持續(xù)升級(jí)戶型、社區(qū)、服務(wù)等方面的功能，打造“IAMI”年輕化生活新主張。根據(jù)億翰智庫“2020中國(guó)房企超級(jí)產(chǎn)品力TOP100”榜單，融創(chuàng)位居榜首。

可以看到，在政策調(diào)控更加精細(xì)化的背景下，融創(chuàng)憑借扎實(shí)的基本盤穩(wěn)打穩(wěn)扎，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)愈發(fā)明顯。

正如融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上所言，盛世年華，不是為整個(gè)行業(yè)準(zhǔn)備的，而是為行業(yè)中那些最優(yōu)秀的企業(yè)準(zhǔn)備的。

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融創(chuàng)文旅秀肌肉，“中國(guó)迪士尼”雛形已現(xiàn)

地產(chǎn)主業(yè)增利降債、穩(wěn)健發(fā)展之外，這份年報(bào)中更值得關(guān)注的是文旅業(yè)務(wù)，因?yàn)樗_始賺錢了。

2020年疫情陰霾下，融創(chuàng)文旅逆勢(shì)實(shí)現(xiàn)收入約38.8億元，同比增長(zhǎng)36%，管理利潤(rùn)更是達(dá)6.27億元，同比大幅增長(zhǎng)311%。融創(chuàng)文旅正駛?cè)氚l(fā)展快車道，用實(shí)力大秀“肌肉”。

具體來看，公司通過開放式經(jīng)營(yíng)、主題夜游、業(yè)態(tài)權(quán)益互通等持續(xù)創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)策略，使其構(gòu)建的歡樂互聯(lián)消費(fèi)平臺(tái)“融創(chuàng)文旅俱樂部”，上線4個(gè)月后便實(shí)現(xiàn)1088萬人的注冊(cè)會(huì)員。

這便是“中國(guó)家庭歡樂供應(yīng)商”的魅力。其著力打造的雪世界、水世界和樂園等十余種業(yè)態(tài)，深受市場(chǎng)歡迎。畢竟，缺什么補(bǔ)什么，很合當(dāng)?shù)厝宋缚凇?/span>

以雪世界為例。在北京冬奧會(huì)召開之際，融創(chuàng)冰雪產(chǎn)品品牌已完成市場(chǎng)的提前卡位。從規(guī)模上看，融創(chuàng)已成為國(guó)內(nèi)最大的室內(nèi)冰雪運(yùn)營(yíng)商，布局廣州等18個(gè)城市，規(guī)劃18個(gè)滑雪場(chǎng)，其中7個(gè)滑雪場(chǎng)已開業(yè)。在廣州花都的雪世界，很少見雪的當(dāng)?shù)厝?，每天讓雪?chǎng)“人滿為患”。

得益于此，疫情后公司客流量得到快速恢復(fù)。2020年下半年，客流量同比提升33%，全年總客流更是超1億人次。

與此同時(shí)，融創(chuàng)文化集團(tuán)也已完成全產(chǎn)業(yè)鏈布局。在動(dòng)畫領(lǐng)域布局7大動(dòng)畫工作室；IP衍生和實(shí)景運(yùn)營(yíng)能力持續(xù)提升，并開始持續(xù)穩(wěn)定輸出頭部?jī)?nèi)容。截至目前，融創(chuàng)文化參與的春節(jié)檔電影《刺殺小說家》和《熊出沒：狂野大陸》票房分別達(dá)10億、5.73億。

顯然，融創(chuàng)文化正致力于挖掘長(zhǎng)鏈IP，打通產(chǎn)業(yè)鏈，從“IP-內(nèi)容-發(fā)行-衍生品-實(shí)景娛樂”實(shí)現(xiàn)文旅融合，“中國(guó)迪士尼”的模樣日益清晰。

再回想2019年孫宏斌說過的話，“文旅業(yè)務(wù)大錢基本都投完了，未來5至10年會(huì)做出來，到那時(shí)就會(huì)有百億利潤(rùn)”，是不是很應(yīng)景？

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穩(wěn)中有進(jìn)，融創(chuàng)“地產(chǎn)+”價(jià)值再認(rèn)知

任何一家公司要想基業(yè)長(zhǎng)青，必須要順勢(shì)而為，持續(xù)找到超級(jí)賽道，不斷為公司增長(zhǎng)提供向上增長(zhǎng)的動(dòng)力。

于融創(chuàng)而言，地產(chǎn)主業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，“地產(chǎn)+”就是其持續(xù)增長(zhǎng)的源動(dòng)力。

融創(chuàng)“地產(chǎn)+”戰(zhàn)略有兩條主線，一條是文旅服務(wù)。文旅是地產(chǎn)之外萬億級(jí)別的超級(jí)賽道，融創(chuàng)經(jīng)過前期大量的投資布局提前卡位，開始慢慢進(jìn)入收獲期。隨著未來的國(guó)際國(guó)內(nèi)雙循環(huán)，文旅產(chǎn)業(yè)的未來會(huì)更加美好。

“地產(chǎn)+”另一條主線則是物業(yè)服務(wù)，同樣是萬億級(jí)別的超級(jí)賽道。在融創(chuàng)文旅加速向前奔跑的同時(shí)，物業(yè)服務(wù)更是絲毫沒有落后。

2020年融創(chuàng)服務(wù)(HK:01516)成功上市，目前市值超過750億港幣。

從業(yè)績(jī)上看，融創(chuàng)服務(wù)過往幾年的表現(xiàn)可謂盡顯龍頭本色。2020年，公司錄得營(yíng)收46.23億元，同比大幅增長(zhǎng)63.5%，三年復(fù)合增長(zhǎng)率58%；歸母凈利潤(rùn)6.2億元，同比大幅增長(zhǎng)129.6%，三年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)152%。

更重要的是，在母公司的強(qiáng)力支持下，融創(chuàng)服務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)的確定性極高。截至2020年末，融創(chuàng)在管建筑面積約1.35億平方米，同比增長(zhǎng)155.1%，合約建筑面積約2.64億平方米，同比增長(zhǎng)67.2%。

合約面積是在管面積的先行指標(biāo)，加之融創(chuàng)的銷售面積持續(xù)增加，未來幾年融創(chuàng)服務(wù)的業(yè)績(jī)大概率繼續(xù)高增長(zhǎng)。

從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來看，融創(chuàng)服務(wù)不僅在社區(qū)物業(yè)領(lǐng)域持續(xù)提供高品質(zhì)服務(wù)，也已開始深耕城市服務(wù)整合管理領(lǐng)域。

2020年，公司整體在管面積的結(jié)構(gòu)更趨合理。住宅業(yè)態(tài)在管面積占總在管面積77.5%，同比下降7.1%；同期商業(yè)物業(yè)在管面積占總在管面積11.7%，同比上升2.1%；城市公共及其他物業(yè)在管面積占總在管面積10.8%，同比上升5%。

這意味著，其業(yè)績(jī)將由以往住宅在管面積增長(zhǎng)的單輪驅(qū)動(dòng)，變?yōu)殡p輪驅(qū)動(dòng)，增長(zhǎng)更為強(qiáng)勁。長(zhǎng)期看，融創(chuàng)服務(wù)其憑借高品質(zhì)、多元化服務(wù)能力，已構(gòu)建起頭部競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，隨著運(yùn)營(yíng)和盈利能力持續(xù)提升，將與地產(chǎn)主業(yè)形成有效協(xié)同。

融創(chuàng)“地產(chǎn)+”的戰(zhàn)略性眼光、布局和優(yōu)異成績(jī)，將有利于市場(chǎng)對(duì)融創(chuàng)重新建立新的認(rèn)知。

誠(chéng)然，無論文旅還是物業(yè)，當(dāng)下價(jià)值尚未完全顯現(xiàn)，但未來5到10年其價(jià)值會(huì)加速增值顯現(xiàn)，“美好城市共建者”正呼嘯而來。