大唐地產(chǎn)董事長吳迪：作為制造業(yè)的房地產(chǎn)行為必須進(jìn)一步“精細(xì)化”

2021年3月16日，大唐地產(chǎn)公布了上市后首份年報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，大唐地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健的業(yè)績增長，收益同比增長30.6%；凈利潤同比增長51.4%。同時(shí)，大唐地產(chǎn)降負(fù)債成效明顯，凈負(fù)債率降至58.7%，“三道紅線”降至黃檔。在交出上市后首份亮眼答卷后，大唐地產(chǎn)董事長吳迪3月23日下午在廣州以《大唐地產(chǎn)：地產(chǎn)新時(shí)代中型房企成長之道》為題進(jìn)行演講，這也是大唐地產(chǎn)2020年底上市后，吳迪首度在公開場合對外發(fā)聲。

吳迪董事長在本次演講中表示，大唐地產(chǎn)過去主要在海西、廣西等地發(fā)展，近幾年開始逐步走向成渝、長三角等一些新區(qū)域?！霸谶@個(gè)過程中，我們感受到壓力，體會到了中小型地產(chǎn)走向全國的艱難，當(dāng)然也在這個(gè)過程中尋找到了一些發(fā)展的辦法?！?/p>

吳迪董事長做主題演講

吳迪說，“十四五”期間國內(nèi)城鎮(zhèn)化率要從60%增長到65%，這樣可能每年會增長約1個(gè)點(diǎn)，也就是一千萬城鎮(zhèn)化人口的轉(zhuǎn)移?！凹词故乾F(xiàn)在國內(nèi)人口整體的老齡化，人口增長速度也在大幅度下降，甚至已經(jīng)過了劉易斯拐點(diǎn)的情況下，城鎮(zhèn)化率提升帶來的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性機(jī)會仍然是十分明顯和令人振奮的?！?/p>

在結(jié)構(gòu)性機(jī)會依然存在的前提下，國內(nèi)房企如何去建立自己的競爭優(yōu)勢，成為很多房企研究的重點(diǎn)課題。吳迪表示，大唐地產(chǎn)提出以客戶為中心的產(chǎn)品力、服務(wù)力和品牌力提升，是中型房企現(xiàn)階段建立競爭優(yōu)勢的重要途徑。而在提升這“三力”的過程中，中型房企需要高度重視房地產(chǎn)行業(yè)的金融屬性、制造業(yè)屬性及“朋友圈”打造。

吳迪認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的金融屬性一直存在，這是一個(gè)不可規(guī)避的特點(diǎn)。無論政策如何變化，如果沒有一定的杠桿，房企將無法運(yùn)轉(zhuǎn)。對于一二線城市的一些中產(chǎn)及高收入人士，房子也是他們投資的首選?！安贿^我們也要認(rèn)識到，房地產(chǎn)業(yè)金融屬性帶來的雙刃劍，一方面它可以讓房企很好地運(yùn)用金融手段，用好金融的一些政策，另外一面地產(chǎn)行業(yè)每年都會有房企爆雷現(xiàn)象。這種爆雷幾乎都跟它的金融屬性，跟資金鏈，跟它用的金融杠桿過大、周轉(zhuǎn)過慢相關(guān)聯(lián)?！?/p>

除了金融屬性，房地產(chǎn)行業(yè)十分鮮明的制造業(yè)屬性亦被吳迪重點(diǎn)提及。吳迪表示，房地產(chǎn)行業(yè)集成了很多行業(yè)，“是最大的制造業(yè)”。既然是制造業(yè)，就必須進(jìn)一步精細(xì)化。國內(nèi)制造業(yè)走過了一二十年的紅海，現(xiàn)在逐步走出了一些好的企業(yè)，事實(shí)上不僅是制造業(yè)，比起房地產(chǎn)行業(yè)來講，先進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、AI等等也都逐步開始有一些向精細(xì)化的發(fā)展過程，所以向精細(xì)化發(fā)展對于房地產(chǎn)業(yè)是不可避免的。除精細(xì)化外，房地產(chǎn)行業(yè)還要高周轉(zhuǎn)、低庫存，注重打造產(chǎn)品的品質(zhì)。房企要打破路徑依賴，擼起袖子扎扎實(shí)實(shí)做一些一兩年才能見功夫的事情，需要向不斷進(jìn)化的先進(jìn)行業(yè)學(xué)習(xí)。

“作為中型房企還有一個(gè)重要的競爭手段，就是‘朋友圈’或者叫做企業(yè)聯(lián)盟?！眳堑现赋?span style="margin: 0px; padding: 0px; border: 0px currentColor; border-image: none; font-weight: 700;">企業(yè)聯(lián)盟的競爭對今天的房地產(chǎn)企業(yè)來講特別重要?！艾F(xiàn)在還活著的房地產(chǎn)企業(yè)都不算是小企業(yè)了，雖然在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)可以叫中小。但是跟其它行業(yè)比，動輒百億、幾百億、上千億、幾千億的銷售額，是大部分工業(yè)企業(yè)難以企及的。中小房企要想活下去，‘朋友圈’的作用將會越來越大?！?/p>

“中國人‘合’字難寫，怎么做好朋友圈？我們認(rèn)為要做一個(gè)友好型平臺化的朋友圈。所謂友好型的，就是朋友間的信譽(yù)，互相理解，友好為先。首先就要進(jìn)行平等合作，如果都簽甲乙方合同的情況下，能做到把簽約主體互調(diào)一下位置，這就是平等，第二是共贏的思維，合作必須要讓項(xiàng)目賺錢，而不是股東的利益甚至某一個(gè)單方股東利益最大化。只有把項(xiàng)目本身做好，才能實(shí)現(xiàn)上下游以及橫向真正的共贏；第三是乘法效應(yīng)，就是優(yōu)勢互補(bǔ)。有的企業(yè)可能生產(chǎn)管理做得好，有的企業(yè)銷售做得好，有的企業(yè)報(bào)建做得快，有的企業(yè)財(cái)務(wù)周轉(zhuǎn)好，這企業(yè)間能否充分相信對方，將彼此的優(yōu)勢做最好的結(jié)合；第四是靈活合作，即是讓企業(yè)團(tuán)隊(duì)具有柔性能力。企業(yè)能迅速地因時(shí)因地合作。比如你可能銷售能力很強(qiáng)，但你的合作方剛好在附近有在售項(xiàng)目，這樣的項(xiàng)目就不要硬塞自己的銷售隊(duì)伍，你完全可以放心給對方在自己項(xiàng)目隔壁繼續(xù)做它的銷售，這樣的靈活還有很多類似的案例，事實(shí)上它都能回歸到共贏，而不是爭權(quán)爭利?！?/p>

吳迪認(rèn)為，朋友圈的合作應(yīng)該是長期主義。“一旦建立起大家的信任，就應(yīng)該讓它有長尾效應(yīng)，建立起合作，努力把第一個(gè)合作做好之后充分的讓它能夠變成一種模式發(fā)展下去，這種做法效率會很高，效益會很大，當(dāng)然這個(gè)對于企業(yè)的真功夫，對于企業(yè)整體的DNA文化也是有著巨大的考驗(yàn)?！?/p>

合作發(fā)展“朋友圈”，是一個(gè)中型企業(yè)長期發(fā)展的重要戰(zhàn)略支柱。這需要中型房企帶著一種開放的、共贏的、平等的，尤其是真誠的心態(tài)。在這個(gè)過程中，房企能夠逐步把一些合作中的不和諧聲音，非正?，F(xiàn)象規(guī)范起來，逐步提高層次，使得房企的合作和朋友圈能夠形成一定的規(guī)范和規(guī)矩。如果能在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步建立生態(tài)系統(tǒng)、迭代升級，那將是“朋友圈”中型房企長期發(fā)展的巨大福音。

在探索建設(shè)房企“朋友圈”的過程中，大唐地產(chǎn)曾拿長三角和灣區(qū)做了一些深度分析。吳迪覺得這個(gè)分析得出的結(jié)論可能跟大家完全一致，長三角無疑對大唐地產(chǎn)是更合適的，既包括區(qū)域內(nèi)開放、包容、多資源，也包括大唐地產(chǎn)成熟的投資體系，靈活的投資標(biāo)準(zhǔn)。大唐地產(chǎn)一年能在一個(gè)全新的區(qū)域里能拿十幾個(gè)項(xiàng)目，并且分散在7個(gè)城市，基本不踩坑，不踏雷，這是要有一些投資體系的整體要求。

在長三角開拓的過程中，大唐地產(chǎn)提煉出一些原則，吳迪將之稱為“兩個(gè)優(yōu)先，兩個(gè)堅(jiān)持”。即戰(zhàn)略優(yōu)先和主官優(yōu)先：凡是計(jì)劃進(jìn)入的城市大唐地產(chǎn)會先儲備人，沒有人不進(jìn)入這個(gè)城市。同時(shí)堅(jiān)持合作和堅(jiān)持快周轉(zhuǎn)：進(jìn)入每一個(gè)城市大唐地產(chǎn)都堅(jiān)持合作，進(jìn)入每一個(gè)城市都希望第一個(gè)項(xiàng)目是快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目。

吳迪最后總結(jié)，大唐地產(chǎn)現(xiàn)階段的發(fā)展戰(zhàn)略就是城市群布局、都市圈深耕，構(gòu)建友好型的平臺化戰(zhàn)略。“我們希望在這個(gè)戰(zhàn)略基礎(chǔ)之上有一定的機(jī)制支撐，要有高效的決策機(jī)制，快速的新發(fā)展必須有決策，好的決策必須要有機(jī)制保障，要實(shí)現(xiàn)投融一體化。他特別提到大運(yùn)營體系對于精細(xì)化管理極為重要，必須堅(jiān)持實(shí)行績效管理機(jī)制?！?/p>