地產(chǎn)板塊的價(jià)值股，富力地產(chǎn)穩(wěn)健增長(zhǎng)的奧秘

隨著疫情的沖擊，房企們的業(yè)績(jī)大都受到很大影響。但也有例外，比如富力。

3月26日，富力發(fā)布了2020年財(cái)報(bào)。財(cái)報(bào)顯示，2020年富力實(shí)現(xiàn)營業(yè)額859億元、凈利潤91.5億元。權(quán)益銷售額更是達(dá)1388億元。銷售現(xiàn)金回款率由2019年的70%，提高至78%。

與此同時(shí)，公司通過增發(fā)H股，出售非核心資產(chǎn)，加速回流現(xiàn)金近百億。從全年看，2020年富力總負(fù)債降低374.1億元，凈負(fù)債率下降69個(gè)百分點(diǎn)。也就是說，2020年富力地產(chǎn)不但經(jīng)營業(yè)績(jī)穩(wěn)定、銷售額正增長(zhǎng)，降負(fù)債的目標(biāo)也超預(yù)期完成。

亮眼財(cái)報(bào)背后，得益于富力城市更新項(xiàng)目正在進(jìn)入收獲期。無論是廣州的富頤華庭和西安的西安富力，單盤銷售金額超過50億元。

截止2020年末，公司已簽約城市更新合作項(xiàng)目的貨值超過12000億元。對(duì)應(yīng)2020年富力1388億元的銷售金額，足以保證公司近五年發(fā)展。

拉長(zhǎng)周期看，在摘牌掛拿地溢價(jià)高企的背景下，富力布局城市更新項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)將逐漸顯現(xiàn)。隨著城市更新項(xiàng)目加速推貨，公司的業(yè)績(jī)也進(jìn)入了收獲期。

01組合拳出手，“去杠桿、控風(fēng)險(xiǎn)”超預(yù)期

“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”，是富力對(duì)2020年經(jīng)營定的總基調(diào)。也得益于此，哪怕是在疫情對(duì)房地產(chǎn)銷售造成嚴(yán)重沖擊下，公司經(jīng)營業(yè)績(jī)也保持了穩(wěn)健態(tài)勢(shì)。

年報(bào)顯示，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)額859億元，凈利潤91.5億元?；诖?，董事會(huì)建議派發(fā)末期股息每股人民幣0.62元，全年股息達(dá)到每股人民幣1.00元。

相較于業(yè)績(jī)，2020年富力在“去杠桿、降負(fù)債”方面取得成績(jī)要亮眼的多。

具體來看，2020年富力經(jīng)營性現(xiàn)金流量重新回正，總負(fù)債降低374.1億元，凈負(fù)債率大幅下降69個(gè)百分點(diǎn)，持有的現(xiàn)金399.5億元。能有此成績(jī)，主要得益于兩個(gè)方面：

一方面，公司在2020年加速銷售、提高回款率。2020年富力實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額1388億元，銷售面積1153.09萬平方米，同比都實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)。銷售現(xiàn)金回款率也由2019年的70%，提高至78%。

另一方面，公司也通過引入新投資者、出售非核心資產(chǎn)等組合拳，持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

2020年下半年，富力完成2.57億股新H股增發(fā)，募集資金總額25.24億港元。與此同時(shí)，公司宣布與黑石旗下基金達(dá)成合作，以63億元作價(jià)，將廣州富力國際空港綜合物流園內(nèi)物業(yè)的70%權(quán)益出售。

展望未來，在2020年降負(fù)債超預(yù)期完成的基礎(chǔ)上，2021年富力也將用實(shí)際行動(dòng)證明了其進(jìn)一步降負(fù)債的決心。

例如，2021年1月至2月公司實(shí)現(xiàn)總銷售金額204億元，同比上升124%；從去年年底開始到今年前兩個(gè)月，富力地產(chǎn)已累計(jì)完成超200億元債券本息兌付。不出意外，2021年富力將繼續(xù)通過增加銷售、減少貸款，促進(jìn)全年負(fù)債水平的進(jìn)一步下降。

02城市更新項(xiàng)目迎來“收獲期”

在控風(fēng)險(xiǎn)取得圓滿成功的背景下，富力城市更新項(xiàng)目也進(jìn)入了收獲期。

城市更新顧名思義，是翻新城市中的老舊小區(qū)。這種模式在招拍掛拿地溢價(jià)率高企的背景下，優(yōu)勢(shì)越發(fā)凸顯。

如今，富力的城市更新項(xiàng)目正在逐漸進(jìn)入推貨期。2020年，富力廣州的富頤華庭和西安的西安富力，兩個(gè)項(xiàng)目單盤銷售金額超過50億元。

以熱銷的富頤華庭為例。2020年9月19日，位于廣州第二CBD、城市“新中軸”核心區(qū)的當(dāng)紅樓盤富頤華庭首期開盤，開盤2小時(shí)熱銷26.8億元，去化率約100%，刷新廣州近5年單次開盤記錄。在雙十二期間，富頤華庭再度出手，一個(gè)項(xiàng)目90天內(nèi)銷售超過50億元。

進(jìn)入2021年，隨著富力城市更新項(xiàng)目加速推盤，其銷售額大增也是大概率事件。

2021年前兩個(gè)月，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售收入204億，銷售面積達(dá)約155萬平方米，同比分別上升124%、99%。其中，舊改的富頤華庭以19.7億獲今年1月份廣州市商品住宅銷冠。

富頤華庭的成功，只是富力城市更新項(xiàng)目里的一個(gè)縮影。實(shí)際上，各地城市更新項(xiàng)目都在加速轉(zhuǎn)化，這些項(xiàng)目都將在不久的將來成為推動(dòng)富力業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的中流砥柱。

03富力增長(zhǎng)確定性從何而來？

房地產(chǎn)的繁榮，短期看金融、中期看地產(chǎn)，這是任澤平提出的觀點(diǎn)。

截止2020年底，富力已簽約城市更新合作項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積超8000萬平米，可售面積超4100萬平方米，貨值超過12000億元。按可售面積計(jì)，一二線城市占比94%，大灣區(qū)面積占比60%。

對(duì)應(yīng)2020年銷售金額1388億元，富力城市更新項(xiàng)目12000億元的貨值，足夠保證公司未來五年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

更重要的是，按可售面積計(jì)算，富力的城市更新項(xiàng)目一二線城市占比高達(dá)94%。反觀最近幾年，一二線城市的新房，都處于供不應(yīng)求狀態(tài)，市場(chǎng)海量的需求也保證了公司銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的確定性。

長(zhǎng)期看，隨著城市更新項(xiàng)目持續(xù)入市，公司未來的盈利能力有望進(jìn)一步提高，業(yè)績(jī)也迎來了爆發(fā)周期。

此外，除過保證自身當(dāng)下以及未來的經(jīng)營業(yè)績(jī)之外，富力也不忘了回饋社會(huì)。2020年初疫情爆發(fā)后，富力迅速行動(dòng)起來。2月5日，富力集團(tuán)向中國青基會(huì)捐贈(zèng)了1000萬元，成立“富力愛心基金”。同時(shí)，富力還向廣州市慈善會(huì)捐助了人民幣1000萬元。

針對(duì)受影響最大的武漢地區(qū)，富力還通過多渠道籌集了價(jià)值500萬元的生活物資，運(yùn)抵武漢，保障武漢市民的“菜籃子”“米袋子”等等。在商戶方面，富力也主動(dòng)免除旗下八家購物中心商鋪的部分租金，扶持與協(xié)助商戶共度難關(guān)。

隨著優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備的價(jià)值顯現(xiàn)，疊加城市更新項(xiàng)目進(jìn)入收獲期，富力也將迎來新一輪高質(zhì)量增長(zhǎng)。