黃艷律師以案釋法系列之：借他人之名買房有風(fēng)險(xiǎn)

三個(gè)家人，早年大哥在北京買房，因婚姻關(guān)系不穩(wěn)定擔(dān)心離婚，于是購房時(shí)將房子產(chǎn)權(quán)登記在了三弟的名下，后來又改在二妹名下。多年后，他想將房產(chǎn)讓渡給前妻，經(jīng)法院調(diào)解，二妹同意配合過戶。三弟卻突然介入，主張房子是他的，并且提供了出資等證據(jù)。不得已，三個(gè)人只好對(duì)簿公堂，打了兩年多的官司。

近日，北京市第一中級(jí)人民法院對(duì)這起房屋買賣糾紛進(jìn)行了二審判決。

糾紛產(chǎn)生：老三主張房產(chǎn)是自己的

北京在明律師事務(wù)所的黃艷律師作為三人中老大的代理律師，參與了一審、二審的整個(gè)過程。

據(jù)其介紹，大致的案情是這樣的。

事情的起源還得從2007年談起。當(dāng)年，三人中的老大決定在北京買房，但因?yàn)樽约旱幕橐龀霈F(xiàn)了一些問題，擔(dān)心離婚的他“多了個(gè)心眼”，將房產(chǎn)登記在了自己三弟的名下。

2009年，他移民美國，2016年底回國。出國之前，他將自己在國內(nèi)的公司、房產(chǎn)和幾張銀行卡一并交給了老三，讓其代為打理，未還完的房貸也由老三代為從其留下的財(cái)產(chǎn)中支取。

前幾年，老三定期給老大匯款，但后來老大發(fā)現(xiàn)，老三有侵占自己財(cái)產(chǎn)的行為，基于心中的不安，2015年，他安排將房產(chǎn)過戶到了二妹的名下。過戶的過程比較順利，老三并沒有提出所有權(quán)等方面的異議。

房子的事情似乎“落聽”，就此告一段落了。

不想，兩年后波瀾突起。2017年，老三出具一份《證明》讓二姐簽字，承認(rèn)房子產(chǎn)權(quán)歸他所有。事后，自稱是被迫簽字的老二于2018年初又出具了另外一份《證明》，內(nèi)容是證明涉案房子的產(chǎn)權(quán)歸自己哥哥，也就是家里的老大所有。

2018年6月，老大向法院提起房屋買賣合同糾紛之訴，要求老二歸還房子的產(chǎn)權(quán)，讓渡至自己前妻的名下。經(jīng)法院調(diào)解，老二同意配合，在約定日期前完成房子的產(chǎn)權(quán)過戶。

得知調(diào)解書內(nèi)容后，老三起訴至法庭，表示自己才是涉案房屋的實(shí)際所有人，房子是自己委托哥哥購買，自己才是涉案房子的實(shí)際出資人。

雙方各執(zhí)一詞，持續(xù)了兩年多的官司由此拉開序幕。

最關(guān)鍵的問題：房屋的實(shí)際購買人是誰

房子到底歸誰所有？

首先，房子總價(jià)約81萬元，是以老三的名義買的，但《預(yù)售合同》和《住房貸款抵押合同》均是由老大代簽的字。老三向法院主張是自己委托老大辦理的相關(guān)手續(xù)，然而，他提供的證據(jù)，卻并不足以證明這一點(diǎn)——老三提交了一份授權(quán)委托書和公證書，上面留有他及其妻子的簽名和手印，但沒有老大的親筆簽名，很顯然，它不足以證明老大事實(shí)上的確有接受委托。

其次，買房的錢實(shí)際上是由誰出的，顯然是這個(gè)房子產(chǎn)權(quán)歸屬的關(guān)鍵。

法院調(diào)查認(rèn)定：2007年，老大先后兩次向房地產(chǎn)公司支付了共計(jì)約41萬元的首付款。2009年出國前，他還以個(gè)人資金償還了銀行約27萬元的貸款，另外，出國前的取暖費(fèi)之類也是他繳納的。出國后，剩余的房貸由老三繳納，不過，老大將國內(nèi)的公司交給了他打理，那以后，老三先后從老大的公司、銀行卡支取了約116萬元。老三稱，這些錢主要用在了公司的經(jīng)營成本開銷等方面。盡管如此，老三提供的證據(jù)，卻無法直接證明后面的房貸確是由他用個(gè)人資金還的，而從老大那里支取的116萬元卻足以償還剩余的貸款。

老三還主張房子的首付款是他付的。他提供了三筆出資證據(jù)，證明自己2007年購房時(shí)曾向老大的銀行卡轉(zhuǎn)了2筆錢，共計(jì)約16萬元，后又向開發(fā)商支付了約25萬元。他表示，這筆錢正是用來支付涉案房子的首付款的。

對(duì)于老三提出的付款證據(jù)，法院經(jīng)事實(shí)調(diào)查后認(rèn)為，當(dāng)年老二在涉案房產(chǎn)的同一小區(qū)購買了兩處房屋，并且，曾給老三的妻子匯款約28萬元。老三匯款16萬給老大，這實(shí)則是代老二支付其兩處房屋的首付款。也就是說，老三口中的三筆出資實(shí)際上是老二的錢，屬于過賬行為，與涉案房產(chǎn)的首付款無關(guān)。

另外，也還有一些跡象表明，涉案房子的實(shí)際購買人是老大。比如，老大出國后，老三還曾用老大的銀行卡支付物業(yè)管理費(fèi)。

至于2015年配合將涉案房產(chǎn)過戶給老二，老三的說法是，自己那時(shí)打算出國，過戶是為了便于打理。2017年之所以又出具《證明》，以證實(shí)房子產(chǎn)權(quán)屬于自己，是因?yàn)楫?dāng)年北京出臺(tái)了一系列房產(chǎn)調(diào)控政策，擔(dān)心受到?jīng)_擊。不過，這一說法，第二年即被老二的另一份《證明》給否定了。

法院認(rèn)定：房子歸老大所有

法院認(rèn)為，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。

綜合種種證據(jù)，均無法確認(rèn)，涉案房屋實(shí)際由老三出資購買。2019年11月，海淀法院作出一審判決，駁回了老三的全部訴訟請(qǐng)求。2021年3月，北京市第一中級(jí)人民法院，除了對(duì)部分涉案金額的數(shù)字予以糾正外，確認(rèn)了一審判決的其他事實(shí)，駁回上訴，維持原判。

該案審理過程中，涉及了一系列復(fù)雜、纏繞的細(xì)節(jié)問題，黃艷律師等經(jīng)過抽絲剝繭、去偽存真，主攻關(guān)鍵問題，最終，成功守護(hù)了當(dāng)事人的合法權(quán)益。

不過，她表示，這起因借家人之名買房導(dǎo)致的糾紛，雖然最終“有驚無險(xiǎn)”，守住了房產(chǎn)，但畢竟耽誤了大量時(shí)間和精力，也傷害了家人之間的感情，因此，值得大家引以為戒。她說，“近年來，像這樣假借他人之名買房，包括為規(guī)避二套房新政、節(jié)省房貸利息，假借親戚的身份證買房、辦按揭的現(xiàn)象非常普遍，也由此引發(fā)了一系列的糾紛。雖有人說，要抵御風(fēng)險(xiǎn)，可以在購房的同時(shí)，讓購房人的親戚寫一份欠條，把房產(chǎn)抵押給實(shí)際購房人，這樣可以基本保障錢款的安全。但是，需要知道的是，這樣一來，這個(gè)房產(chǎn)就沒辦法進(jìn)行二次抵押、出售、出租……所以，借他人之名買房風(fēng)險(xiǎn)很大，一定要非常謹(jǐn)慎，最好有專業(yè)律師的護(hù)航，以免到時(shí)候人財(cái)兩空?！?/p>

【律師簡介】

黃艷律師，女，漢族，1985年11月出生，湖南常德人，北京航空航天大學(xué)法學(xué)院法學(xué)學(xué)士、法學(xué)碩士?，F(xiàn)為北京在明律師事務(wù)所督導(dǎo)律師，北京市律師協(xié)會(huì)會(huì)員，北京市律師協(xié)會(huì)審計(jì)評(píng)估法律專業(yè)委員會(huì)委員，中國律師年鑒收錄當(dāng)代優(yōu)秀律師。