增值服務(wù)收入占比32%，海悅生活啟動(dòng)IPO

“物業(yè)上市潮”仍在繼續(xù)，這一次是老牌房企海倫堡旗下的海悅生活控股有限公司（以下簡稱“海悅生活”）。

4月23日，海悅生活正式向港交所遞交上市申請書，農(nóng)銀國際及建銀國際為聯(lián)席保薦人。該公司的物業(yè)管理服務(wù)覆蓋廣泛，包括住宅物業(yè)以及工業(yè)園、購物中心及辦公大樓等非住宅物業(yè)。

從2009年開始，海倫堡物業(yè)開始全國化擴(kuò)張，并于2017年建立三級(jí)運(yùn)營架構(gòu)，即總部-區(qū)域公司-項(xiàng)目公司。作為海倫堡物業(yè)的上市主體，海悅生活于2019年注冊成立，并于重組完成后成為海倫堡物業(yè)的全資控股公司。

得益于海倫堡銷售規(guī)模的迅速提升，海悅生活在規(guī)模上也穩(wěn)步增長，在管建筑面積從2018年約1760萬平方米提升到2020年約2430萬平方米，年復(fù)合增長率約為17.5%。

簽約建筑面積的增長更加明顯，從2018年約2970萬平方米增加至2020年的4230萬平方米，年復(fù)合增長率約為19.3%。

隨著業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張，海悅生活的收入也穩(wěn)步上漲，2018年-2020年的營業(yè)收入分別為4.17億、5.57億和6.76億元，年復(fù)合增長率為27.3%；相應(yīng)的凈利潤分別為4632.9萬、7703.4萬和9796.6萬元，年復(fù)合增長率為45.4%。

為了尋求足夠的增長空間，和不少物業(yè)公司一樣，海悅生活在物業(yè)管理服務(wù)之外，還開拓了非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)，這部分增值服務(wù)的收入在2020年總收入占比中已達(dá)32%。

據(jù)上市申請書介紹，所謂非業(yè)主增值服務(wù)，即為非業(yè)主（主要包括物業(yè)開發(fā)商）提供全面物業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)解決方案，以協(xié)助其進(jìn)行銷售及營銷活動(dòng)，包括展示面管理服務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)。

社區(qū)增值服務(wù)則是為業(yè)主及住戶提供的社區(qū)增值服務(wù)，主要包括公共區(qū)域增值服務(wù)、到家有償服務(wù)、美家服務(wù)、社區(qū)商城服務(wù)以及Hi+健康服務(wù)。

2018年-2020年，海悅生活來自非業(yè)主增值服務(wù)產(chǎn)生的收益分別約為6740萬元、1.136億元及1.701億元，分別約占同期總收益的16.2%，20.4%及25.2%；來自社區(qū)增值服務(wù)的收益分別約為3520萬元、3670萬元及4580萬元，分別占同期總收益的8.4%、6.6%及6.8%。

截至2020年12月31日，海悅生活在管和已簽約管理的項(xiàng)目共有150個(gè)，覆蓋中國15個(gè)省份、直轄市及自治區(qū)57個(gè)城市，在管總建筑面積約為2430萬平方米，簽約總建筑面積為4230萬平方米，其中來自獨(dú)立第三方的簽約建面為8.3萬平方米。

從業(yè)務(wù)布局區(qū)域來看，海悅生活基本與海倫堡保持步調(diào)一致，聚焦大灣區(qū)、西南部、華東以及其他經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的一二線城市，2430萬平方米的總在管面積中有一半位于一二線城市。

海倫堡將為海悅生活帶來持續(xù)的增長機(jī)遇?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2020年海倫堡實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額約783.9億元，同比增長約47.2%。

對于上市募資所的款項(xiàng)用途，海悅生活稱，首先將用于進(jìn)一步增大公司的業(yè)務(wù)規(guī)模及市場份額，并通過收購符合標(biāo)準(zhǔn)的住宅和非住宅物業(yè)管理公司，豐富在管項(xiàng)目及物業(yè)類型。

海悅生活的收購公司標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的呢？包括但不限于：1、在管建筑面積超過80萬平方米；2、最新財(cái)年度凈利潤率不低于8%。

據(jù)中指院資料，2019年物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)中，共有超過100家在管建面不低于80萬平方米且凈利潤率不低于8%的公司，其中約20家與中國物業(yè)開發(fā)商并無關(guān)聯(lián)。

因此，海悅生活董事認(rèn)為，市場上仍有充足數(shù)量的目標(biāo)公司適用于公司擴(kuò)張計(jì)劃。

據(jù)悉，海悅生活優(yōu)先考慮在管物業(yè)組合位于長三角、大灣區(qū)或西南部的公司。對于非住宅物業(yè)管理公司，則優(yōu)先物色擁有多種類型在管物業(yè)（包括商業(yè)綜合體、辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、公園、博物館以及政府大樓）的公司。

上市申請書顯示，海悅生活也傾向于收購能夠取得控制權(quán)的公司，這樣方面其更好地事實(shí)投資策略及業(yè)務(wù)合并。

除擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模外，海悅生活上市募得資金還計(jì)劃用于建設(shè)和升級(jí)智能管理平臺(tái)、開發(fā)和豐富增值服務(wù)，提升客戶體驗(yàn)及企業(yè)競爭力；升級(jí)在管社區(qū)硬件基礎(chǔ)設(shè)施，為住戶提供更宜居的生活體驗(yàn)等方面。

而在整個(gè)中國城市和消費(fèi)升級(jí)的背景下，海悅生活業(yè)務(wù)所布局區(qū)域主要集中在粵港澳大灣區(qū)、一二線城市及西南區(qū)域的重點(diǎn)城市，這能讓他們在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域有更多消費(fèi)提升的空間，同時(shí)也因主要聚焦在經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)勁區(qū)域，海悅生活今后的規(guī)模繼續(xù)增長和盈利提升都具有保障，展現(xiàn)出不錯(cuò)的發(fā)展?jié)摿Α?/span>