【物管動(dòng)態(tài)】規(guī)模增長(zhǎng)較快，海悅生活正迎政策甜蜜期！

今年來(lái)，物管企業(yè)港股上市潮依舊火爆。在融資難、渠道受限、融資成本高企等困境下，將旗下物管業(yè)務(wù)打包上市成為不少中小房企解決資金問(wèn)題的一大手段。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2021年至今，已有11間物管企業(yè)向港交所遞交了招股書，申請(qǐng)狀態(tài)均顯示在“處理中”。

在4月23日，國(guó)內(nèi)50強(qiáng)房企海倫堡旗下的物管企業(yè)海悅生活向港交所遞交了招股書，成為年內(nèi)第11間港股遞表的物管企業(yè)。

值得注意的是，海倫堡此前曾兩度沖刺香港資本市場(chǎng)，兩年后的今天，在物管上市潮的趨勢(shì)下，海倫堡創(chuàng)始人黃熾恒轉(zhuǎn)首先將上市的主體改為與海倫堡共同成長(zhǎng)的物管板塊。

從過(guò)去幾年的港股IPO案例看，相較于地產(chǎn)企業(yè)，物管企業(yè)上市的成功率更高，在上市要求、合規(guī)問(wèn)題等審核內(nèi)容方面，物管企業(yè)更容易拿到赴港敲鐘上市的“鑰匙”。在近期香港資本市場(chǎng)對(duì)內(nèi)房板塊持續(xù)看空的背景下，物管板塊上市可使地產(chǎn)母公司獲得更高的溢價(jià)，黃熾恒當(dāng)然不會(huì)錯(cuò)過(guò)物管板塊上市的機(jī)遇。

增強(qiáng)市場(chǎng)化拓展能力

從多數(shù)分拆上市的物管企業(yè)看，因剛脫胎于母公司，大部分企業(yè)的市場(chǎng)化拓展能力較弱，主要依靠母公司開發(fā)的項(xiàng)目，海悅生活近些年的成長(zhǎng)也與母公司海倫堡密切相關(guān)。

2018年以來(lái)，在海倫堡快速擴(kuò)張下，海悅生活簽約的建筑面積也增長(zhǎng)迅速，由2018年的2970萬(wàn)平方米增至2020年的4230萬(wàn)平方米，復(fù)合年增速19.3%?？梢钥吹?，海倫堡的支持為海悅生活帶來(lái)了較大的成長(zhǎng)空間。

過(guò)去5年，海倫堡的銷售額較為突出，錄得了超過(guò)行業(yè)平均增幅的增長(zhǎng)。在2020年，海倫堡實(shí)現(xiàn)783.9億元的全口徑銷售金額，同比大幅增長(zhǎng)約47%，近5年來(lái)復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)40%。土儲(chǔ)方面，截至2020年6月30日，海倫堡的土儲(chǔ)面積為2941萬(wàn)平方米，主要布局珠三角地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)、京津冀地區(qū)、華西地區(qū)以及華中地區(qū)。此外，目前海倫堡在建面積約1749萬(wàn)平方米。

所以從海倫堡的規(guī)模增長(zhǎng)及土儲(chǔ)來(lái)看，海悅生活也將繼續(xù)受惠于母公司的項(xiàng)目支持。

在物管領(lǐng)域，規(guī)模和業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)增幅儼然成為股價(jià)上升的基本要素。而物管企業(yè)要實(shí)現(xiàn)規(guī)模的雙位數(shù)增幅，除了來(lái)自母公司的支持，第三方拓展積累下的儲(chǔ)備資源尤為重要。

在籌備上市之前，海悅生活加大市場(chǎng)化拓展，增強(qiáng)自我造血能力。在2020年，海悅生活開啟了市場(chǎng)化的進(jìn)程，參與了獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商單獨(dú)開發(fā)的項(xiàng)目投標(biāo)。除此之外，海悅生活也開啟了對(duì)外并購(gòu)的步伐，在2019年4月收購(gòu)廣州海商；；2020年2月收購(gòu)廣州增航97%股權(quán)；2020年3月收購(gòu)Sean Everest；2020年9月，收購(gòu)中山中頤物業(yè)管理30%股權(quán)。

在招股書中，海悅生活稱本次募集所得款項(xiàng)用途將主要用于通過(guò)收購(gòu)進(jìn)一步擴(kuò)大公司的業(yè)務(wù)規(guī)模及市場(chǎng)份額，豐富在管項(xiàng)目及物業(yè)類型。財(cái)華社注意到，多數(shù)物管上市企業(yè)在上市后不斷對(duì)外并購(gòu)，帶動(dòng)了規(guī)模和業(yè)績(jī)的雙增長(zhǎng)。如融創(chuàng)服務(wù)在2020年以15億元收購(gòu)開元物業(yè)后，當(dāng)年來(lái)自第三方在管面積占比由2019 年的1%大幅提升至32%，帶動(dòng)其營(yíng)收飆升逾60%。

因此，在品牌力相對(duì)不足的情況下，海悅生活要增強(qiáng)市場(chǎng)化能力就要繼續(xù)加大對(duì)外收并購(gòu)，同時(shí)繼續(xù)增加第三方項(xiàng)目的投標(biāo)。

<h3 style='margin: 0px; padding: 0px; text-align: justify; color: rgb(68, 68, 68); text-transform: none; text-indent: 0px; letter-spacing: normal; font-family: Arial, SimSun, "Microsoft YaHei"; font-size: 14px; font-style: normal; font-weight: 400; word-spacing: 0px; white-space: normal; box-sizing: border-box; orphans: 2; widows: 2; background-color: rgb(255, 255, 255); -webkit-text-stroke-width: 0px; font-variant-ligatures: normal; font-variant-caps: normal;' 255);"="" 255,="" rgb(255,="" normal;="" 20px;="" 5px;="" 25px;="" 60);="" 74,="" rgb(74,="" 1.1;="" simhei;="" hei",="" micro="" "wenquanyi="" sans-serif,="" 微軟正黑體,="" jhenghei",="" 微軟雅黑體,="" yahei",="" "microsoft="" sans",="" open="">行業(yè)未來(lái)：高增長(zhǎng)持續(xù)，政策甜蜜期來(lái)臨

海悅生活所處的物業(yè)管理行業(yè)，目前正處于高速增長(zhǎng)期，且行業(yè)的利潤(rùn)增長(zhǎng)依舊有很大的探索空間。在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分散待整合的背景下，中小型物管企業(yè)也一樣有屬于它們自己的賽道。

在成長(zhǎng)性方面，我國(guó)城鎮(zhèn)化趨勢(shì)和人均可支配收入的增長(zhǎng)是物管行業(yè)未來(lái)繼續(xù)擴(kuò)大的基本因素。根據(jù)中指院的資料，物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)擴(kuò)大了在中國(guó)的業(yè)務(wù)。物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所在城市平均數(shù)由截至2015年12月31日的27個(gè)增至截至2019年12月31日的31 個(gè)，未來(lái)還將持續(xù)擴(kuò)增。

而在政策層面，當(dāng)下正是物管行業(yè)的政策甜蜜期，政策風(fēng)險(xiǎn)幾乎可以忽略不計(jì)。特別是在疫情之下，物業(yè)管理企業(yè)體現(xiàn)了其在防疫與社會(huì)管理方面的重要價(jià)值，社會(huì)關(guān)注度顯著提升，政府也對(duì)物管領(lǐng)域給予了鼓勵(lì)和支持。

近期的“十四五”規(guī)劃首次涉及到物業(yè)管理，提到要“提高物業(yè)服務(wù)覆蓋率、服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)化水平”。這也意味著，物業(yè)管理行業(yè)面臨的政策環(huán)境將持續(xù)改善。

隨著物管滲透率不斷提升，老舊小區(qū)也逐步被納入管理，這是一個(gè)龐大的市場(chǎng)，對(duì)物管企業(yè)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)大機(jī)遇。

海悅生活此次上市，就是要擴(kuò)大市場(chǎng)份額，在行業(yè)機(jī)遇下實(shí)現(xiàn)良性的發(fā)展。在未來(lái)的業(yè)務(wù)策略中，海悅生活提到將擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，豐富在管項(xiàng)目和物業(yè)類型，提供多元化差異化的增值服務(wù)，提升社區(qū)增值服務(wù)口碑和差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

文：遙遠(yuǎn)