好順景集團(tuán)余亮：“灣有引力”——房住不炒嚴(yán)監(jiān)管下的灣區(qū)地產(chǎn)投資新機(jī)遇

2020年，在新冠疫情影響下，全球的政治經(jīng)濟(jì)形勢都面臨著百年未有之大變局的考驗(yàn)。在這一年里，我國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出了強(qiáng)大的韌性，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定器和壓艙石，在疫情最嚴(yán)重的時(shí)期，為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)作出了巨大的貢獻(xiàn)。目前全國房地產(chǎn)市場已經(jīng)完全走出了疫情的影響，進(jìn)入正常運(yùn)行通道。

在“房住不炒”的基本定位下，近兩年國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控和金融監(jiān)管更為嚴(yán)厲。在此背景下，房地產(chǎn)市場會(huì)發(fā)生怎樣的變化？市場又會(huì)呈現(xiàn)哪些發(fā)展趨勢？未來的發(fā)展空間還有多大？投資者應(yīng)該怎樣捕捉投資機(jī)遇呢？

為了讓投資者更清晰地了解中國一二線熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展態(tài)勢，5月27日，好順景集團(tuán)以“灣有引力-大灣區(qū)、大前景、大未來”為主題，特在廣州越秀金融大廈為投資者舉辦了一場地產(chǎn)投資尊享沙龍，好順景集團(tuán)地產(chǎn)投資部總經(jīng)理余亮為大家分享了“房住不炒”嚴(yán)監(jiān)管下的灣區(qū)地產(chǎn)投資新機(jī)遇。

房地產(chǎn)行業(yè)蓄水能量巨大

余亮介紹，房地產(chǎn)行業(yè)由于體量非常大，產(chǎn)業(yè)鏈非常長，能拉動(dòng)建材、建筑施工、廣告、工程監(jiān)理等上下游50多個(gè)行業(yè)的發(fā)展，能切實(shí)解決實(shí)體經(jīng)濟(jì)的大量就業(yè)，對經(jīng)濟(jì)增長和投資消費(fèi)的貢獻(xiàn)非常大，同時(shí)房地產(chǎn)相關(guān)收入也是很多地方政府財(cái)政收入的重要來源。 2017年以來，中央堅(jiān)持“房住不炒”的基本定位，一二線熱點(diǎn)城市的地價(jià)、房價(jià)運(yùn)行顯著趨穩(wěn)，住房投資屬性明顯弱化，逐漸回歸居住屬性，降低了金融屬性的房地產(chǎn)行業(yè)在支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展上起到了關(guān)鍵的作用。目前中國房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值總量約400萬億元，而A股滬深兩市的總市值僅83萬億元左右。從財(cái)富的儲(chǔ)存功能來看，房地產(chǎn)行業(yè)的蓄水能量更大。

余亮表示，在資管新規(guī)、房地產(chǎn)監(jiān)管的大環(huán)境下，很多此前投資了政府平臺(tái)項(xiàng)目的大部分信托產(chǎn)品，現(xiàn)在都面臨著非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)的監(jiān)管壓力，收益下滑也比較大，投資者只能轉(zhuǎn)向標(biāo)準(zhǔn)化的債券；銀行理財(cái)也逐漸轉(zhuǎn)向凈值化，收益率持續(xù)走低。經(jīng)過近幾年金融行業(yè)的嚴(yán)監(jiān)管，收益比較高的可投優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)越來越少。不過總體來看，房地產(chǎn)行業(yè)的平均投資回報(bào)率依然高于其它領(lǐng)域，是一個(gè)值得長期投資的行業(yè)。

未來中國房地產(chǎn)市場仍有較大發(fā)展空間

房地產(chǎn)行業(yè)作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其是否穩(wěn)健發(fā)展關(guān)系重大，因此國家時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)市場調(diào)控這根弦，不斷完善政策工具箱，推動(dòng)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2020年6月，銀保監(jiān)會(huì)《關(guān)于信托公司風(fēng)險(xiǎn)處置相關(guān)工作的通知》等政策要求融資類信托規(guī)模不斷壓降。

2020年8月，住建部、央行劃定“三道紅線”，從供給端嚴(yán)格控制房企的債務(wù)融資規(guī)模。

2020年12月，央行、銀保監(jiān)會(huì)要求建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理，對銀行分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限，從貸款端控制流入房地產(chǎn)的貸款規(guī)模。

2021年2月，自然資源部要求22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”：集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，有效避免土拍時(shí)出現(xiàn)無序競爭。

2021年3月，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，從借款人資質(zhì)核查、信貸需求審核、貸款期限管理、抵押物管理等方面提出了嚴(yán)格要求。

余亮表示，從上述各項(xiàng)政策的陸續(xù)出臺(tái)可以看出，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控和金融監(jiān)管日趨嚴(yán)厲，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的主要目標(biāo)將不會(huì)發(fā)生多大的變化，短期內(nèi)調(diào)控政策難現(xiàn)明顯放松。

不過，余亮認(rèn)為，未來中國房地產(chǎn)市場仍然有較大的發(fā)展空間。一是中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程還有較大的空間。根據(jù)聯(lián)合國《世界人口展望2019》預(yù)計(jì)，到2030年中國常住人口城鎮(zhèn)化率將達(dá)到約70.6%，城鎮(zhèn)常住人口將較2018年再增加約2億。二是與主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比，中國城鎮(zhèn)人均住房面積較小，隨著居民收入增長和家庭規(guī)模小型化等，人均住房面積未來存在至少20%的提升空間。三是中國城鎮(zhèn)住房成套率僅85%，并且有20%的家庭居住在條件較差的平房，存在住房更新需求。而在一二線城市，由于土地長期供應(yīng)不足、短期內(nèi)政府保障性住房供應(yīng)跟不上需求，再加上金融行業(yè)發(fā)達(dá)，相對來說利率又長期處于低位，這些都使得居民的購房需求不會(huì)減少。

2021年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

在嚴(yán)厲打擊炒房和加大樓市調(diào)控政策的基調(diào)的下，房地產(chǎn)市場未來會(huì)發(fā)生怎樣的變化？市場又會(huì)呈現(xiàn)哪些發(fā)展趨勢？對此，好順景集團(tuán)余亮對2021年的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢有著自己的研判。

首先，開發(fā)商將完成最后整合，從“大魚吃小魚”到“大魚吃大魚”，逐漸形成“頭部開發(fā)商縱橫全國、弱百強(qiáng)和地方龍頭房企深耕區(qū)域”的雙線發(fā)展格局，頭部開發(fā)商的優(yōu)勢將進(jìn)一步凸顯。

其次，三道紅線監(jiān)管下開發(fā)商表內(nèi)融資迅速收縮；永續(xù)債、明股實(shí)債、對賭回購等模式逐漸走向終結(jié)，非標(biāo)業(yè)務(wù)逐漸萎縮，非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)將持續(xù)進(jìn)行。

第三，在行業(yè)整合下，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將逐步集中并且越來越稀缺，無效投資將逐步出清，主動(dòng)管理能力優(yōu)勢凸顯。

第四，各城市分化將進(jìn)一步加劇，一線城市更大更強(qiáng)，二線城市借助強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略完成省內(nèi)資源的虹吸，三四線城市及縣域市場總體過剩，整個(gè)行業(yè)將逐步形成“四大一線城市+三大灣區(qū)+長江沿線城市帶組團(tuán)發(fā)展、內(nèi)地省會(huì)城市散點(diǎn)狀分布”的發(fā)展格局。

余亮認(rèn)為，在行業(yè)大變局的必然趨勢下，房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)非標(biāo)業(yè)務(wù)由融資類業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向權(quán)益類投資、由信貸擴(kuò)張轉(zhuǎn)向價(jià)值投資、由私募融資轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理、由間接融資轉(zhuǎn)向直接融資將勢在必行。

灣區(qū)地產(chǎn)投資新機(jī)遇

在沙龍最后，好順景集團(tuán)余亮為投資者詳細(xì)介紹了深圳、廣州兩座粵港澳大灣區(qū)核心城市近兩年的樓市情況。

2020年，深圳一手房成交6.53萬套，規(guī)模達(dá)到近5年新高；二手房總成交破10萬套，其中住宅成交9.53萬套，同比增長23.5%，市場恢復(fù)至2016年的水平，普通住宅依然是市場主流；2021年2月，新房市場的平均去化周期僅5.03個(gè)月。

2020年，廣州全市成交宅地共85宗，較2019年上漲46.86%；未來十年，將有近400條城中村舊改將啟動(dòng)；2020年1-11月，廣州住宅供求面積雙雙破千萬，已超2019全年水平，從8月開始，二手房價(jià)格便逐漸形成了普漲態(tài)勢。

余亮表示，從廣深兩市過去兩年的房地產(chǎn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)來看，整個(gè)大灣區(qū)的房地產(chǎn)市場仍然有較大的投資空間。此前，投資者可選擇的房地產(chǎn)投資品種大部分以固收類為主，在非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)以及房地產(chǎn)監(jiān)管趨嚴(yán)的背景下，很多金融機(jī)構(gòu)都在探索其它收益可觀的投資品種，物業(yè)并購、物業(yè)包銷以及不良資產(chǎn)投資等方面的投資機(jī)會(huì)日益增大，它們在回報(bào)率方面會(huì)給投資人帶來驚喜，但同時(shí)也要求投資者具備相應(yīng)的專業(yè)判斷能力和資金能力。

最后，余亮認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的新發(fā)展格局對管理人的主動(dòng)管理能力提出了更高的要求。未來，地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局邏輯、核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的獲取能力、面向?qū)I(yè)客戶的服務(wù)能力、專業(yè)團(tuán)隊(duì)的整合能力以及資產(chǎn)處置的能力將進(jìn)一步成為優(yōu)秀管理人的核心競爭力和投資者判斷的重要依據(jù)。