*ST廣珠回復上交所問詢函，多角度說明置換資產增值合理性

2021年6月16日晚間，廣東明珠集團股份有限公司（以下簡稱“*ST廣珠”；股票代碼：600382）發(fā)布關于以資抵債相關事項的問詢函回復公告。在本次問詢函回復中，*ST廣珠分別從行業(yè)政策、市場環(huán)境等角度對健康養(yǎng)生公司評估增值的原因及合理性進行了說明。

針對行業(yè)政策對房地產行業(yè)發(fā)展的影響，*ST廣珠在問詢函回復中指出，伴隨“融資三道紅線”、“銀行兩道紅線”、“供應土地兩集中”等房地產調控的政策逐步落地，供給側改革的持續(xù)推進將有效降低房地產行業(yè)風險，優(yōu)化行業(yè)競爭格局。梅州市積極貫徹落實中央“房住不炒”的指導思想，房地產行業(yè)處于平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。

從市場發(fā)展趨勢來看，*ST廣珠列舉的《興寧市第七次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報》顯示，當?shù)爻Ｗ∪丝谥谐擎?zhèn)人口占比為46.92%，相較《2021年政府工作報告》“十四五”期間中國常住人口城鎮(zhèn)化率提升至 65%相比，仍然存在一定空間。由此可見，房地產行業(yè)將處于平穩(wěn)發(fā)展的階段，但伴隨著興寧市常住人口城鎮(zhèn)化率的不斷提高，興寧市房地產市場的需求預計還將得到進一步釋放。

同時，根據(jù)梅州市住房和城鄉(xiāng)建設局公布的數(shù)據(jù)顯示，興寧全市2020年新建商品房網(wǎng)簽套數(shù)為4767套，較2019年增長97.55%；新建商品房網(wǎng)簽面積為63.34萬㎡，較2019年上升76.04%；商品房銷售均價為7335.56元/㎡，較2019年同比上漲4.29%；新增預售住宅商品房8398套，同比上漲71.11%；新增預售商品房共118.31㎡，同比增長75.20%。由此可見，興寧市整體商品房銷售均價的整體增長較快，體現(xiàn)了興寧市房地產具有較強的市場活力，其房產銷售具備較好的市場支撐。

此外，*ST廣珠還通過市場比較法對增值情況進行說明，其列舉的健康養(yǎng)生公司地產項目周圍近期幾宗土地交易案例成交樓面地價分別為2,179.30 元/平方米、1,645.00 元/平方米、1,984.78 元/平方米、1,984.09 元/平方米。在對可比案例進行一定修正，同時考慮交易情況修正、交易期日修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、土地使用年期修正，最終計算得出健康養(yǎng)生公司地產項目土地樓面地價2,239.00 元/㎡，相較使用權原始成交單位樓面地價增值率達51.28%。

*ST廣珠聘請的專業(yè)資產評估機構也發(fā)表了相應的核查意見，其除對*ST廣珠提出的行業(yè)政策影響和興寧當?shù)胤康禺a市場需求情況表示認可外，同時指出健康養(yǎng)生公司由于項目前期的部分規(guī)劃設計不夠合理，導致部分建設支出未能取得很好的經(jīng)濟效益，建設投入高于其可回收金額，對此已充分計提減值準備。而據(jù)該資產評估機構了解，健康養(yǎng)生公司已就前期規(guī)劃設計不合理之處及開發(fā)成本投入過大原因進行了總結，后續(xù)將持續(xù)改進項目設計、建設方案，有效降低項目的建設支出，最大限度發(fā)揮土地資源經(jīng)濟效益，預計不會持續(xù)形成開發(fā)虧損。

資產評估師最終發(fā)表的意見認為，健康養(yǎng)生公司評估增值主要是企業(yè)持有的待開發(fā)商住用地市場價值上升導致，土地是房地產開發(fā)企業(yè)最重要的生產資源，土地資源屬不可再生資源，優(yōu)質土地資源將日益稀缺，健康養(yǎng)生公司開發(fā)項目位于興寧市神光山國家森林公園東側，自然資源環(huán)境較好。健康養(yǎng)生公司股權評估方法的選用符合相關準則規(guī)定，評估過程符合相關準則的要求，主要計算評估參數(shù)取值合理，依據(jù)充分，評估計算數(shù)據(jù)核驗無誤，股權價值評估結果具有合理性。

值得注意的是，*ST廣珠在此次問詢函回復中指出，其實際控制人已對抵債資產作出相關業(yè)績承諾，若健康養(yǎng)生公司未來業(yè)績承諾不能實現(xiàn)，將觸及業(yè)績補償條款。外界認為，*ST廣珠此舉也是希望資產置換方案能獲得廣大股東的認可，以盡早解決資金占用問題，消除對于上市公司的不利影響。