融資發(fā)債收緊，房企進(jìn)入自身實(shí)力比拼下半場

伴隨著某頭部房企因“抽貸”上熱搜，地產(chǎn)融資近期又呈風(fēng)聲鶴唳之勢頭。從房企近期披露的情況看，融資規(guī)模下滑較為明顯。

最新監(jiān)管數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)下降，創(chuàng)8年來新低。2021年以來，房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)低于各項(xiàng)貸款增速。平安證券研報(bào)指出，這既有銀行年中考核導(dǎo)致的階段性收緊影響，也和地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步收緊后房貸額度緊張有關(guān)。

對于房企來說，也沒有余糧。當(dāng)前與2017年緊信用思路相似，特別是地方政府債務(wù)管控、收緊房地產(chǎn)融資等方面。近日，有銀保監(jiān)會人士指出，目前房地產(chǎn)融資呈現(xiàn)“五個(gè)持續(xù)下降”的特點(diǎn)。具體來說，房企的流動性普遍吃緊，不僅因?yàn)殂y行的開發(fā)貸款、債券融資受到嚴(yán)厲限制，對于居民房貸的限制，亦影響了房企的銷售回款。

無論是企業(yè)端，還是個(gè)人端，房地產(chǎn)都面臨嚴(yán)厲的監(jiān)管。從個(gè)人端來看，房貸進(jìn)一步收緊。6月新增居民中長期貸款占居民貸款的比重從上月的71.0%下滑到59.4%。貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，72個(gè)重點(diǎn)城市中，6月房貸放款周期延長的城市有46個(gè)。

房企的融資總規(guī)模也不容樂觀。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年房企境內(nèi)外融資規(guī)模同比下降16%。有券商統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則指出，2021上半年房企融資總規(guī)模較去年同期下降10.9%。

截至目前，行業(yè)融資環(huán)境仍維持偏緊狀態(tài)。從數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)信托的下滑最為明顯。2021年6月，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成立數(shù)量317個(gè)，募集資金587.22億元，同比下降31.89%。存量則持續(xù)下滑，從中國信托業(yè)協(xié)會披露的房地產(chǎn)信托存量數(shù)據(jù)來看，“房住不炒”的政策基調(diào)在信托公司進(jìn)一步落實(shí)，對信托公司房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的監(jiān)管進(jìn)一步收緊。投向房地產(chǎn)行業(yè)的資金信托余額在2021年第一季度再度下降至21725億元，環(huán)比下降4.63%。

ABS亦受到影響。7月以來，國君資管-光大嘉寶-重慶光控朝天門中心一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、財(cái)通-拂曉第1-20期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、惠農(nóng)發(fā)展商業(yè)物業(yè)抵押資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、光大-國聯(lián)-光啟1-20號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)支持證券、國信證券-普洛斯保理1-20期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、中泰資管-迪馬股份供應(yīng)鏈金融1-N期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目均被上交所終止，其中涉及多家房企。

對于ABS而言，市場正如驚弓之鳥，涉及的房企容易被過度解讀。2021年5月25日，共有26個(gè)ABS項(xiàng)目狀態(tài)顯示為“終止”，金額共計(jì)1536.26億元。據(jù)了解，這26個(gè)項(xiàng)目均為2020年前受理的歷史留存項(xiàng)目，由于不確定等各種因素，無法繼續(xù)推進(jìn)。大面積的“終止”引發(fā)行業(yè)側(cè)目，卻存在合理解釋。光大證券研報(bào)指出，部分投資者所謂 “集中終止”實(shí)屬正?，F(xiàn)象。

值得一提的是，行業(yè)融資收緊意味著房企或過一段時(shí)間的“苦日子”，但對于ABS融資受阻的房企而言，需要具體情況具體分析，并不意味著“抽貸”或者被交易所貼上負(fù)面標(biāo)簽。以迪馬股份為例，近期有一單ABS被上交所終止?；厮莸?月30日，迪馬股份還成功發(fā)行了一單4.5億元的住房租賃專項(xiàng)債券。有業(yè)內(nèi)人士指出，一單ABS融資受阻對企業(yè)運(yùn)營影響有限，也并不等同于基本面惡化的信號。某種程度上來說，甚至有積極的意義。ABS屬于短債，其終止也是調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)的路徑。2020年報(bào)顯示，迪馬股份的三條紅線指標(biāo)全部綠檔。與此同時(shí)，其短期負(fù)債與有息負(fù)債比33.22%，同比減少18.07%。長期債務(wù)比例的提升，意味著債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

渤海證券研報(bào)指出，國內(nèi)貸款增速年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)，房企的間接融資受到較大約束，銷售回款仍是保障房企現(xiàn)金流的重要方式，地產(chǎn)融資端結(jié)構(gòu)調(diào)整趨勢不變。

2020年8月的“345”新規(guī)意味著系統(tǒng)性的行業(yè)融資監(jiān)管體系真正建立，此前被暢通的債務(wù)滾續(xù)所掩蓋的相關(guān)房企的風(fēng)險(xiǎn)，在融資真正收緊后，才開始逐漸暴露出來。缺乏債務(wù)滾存的掩護(hù)，此前資產(chǎn)擴(kuò)張失速、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡的房企理應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)出清。

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