鉅派吳綺敏：把握核心要素，構(gòu)建投資優(yōu)勢，力爭多方共贏

2021年9月8日-10日，以“穩(wěn)進”為主題的“第四屆樂居財經(jīng)年度論壇暨財經(jīng)之夜”在上海舉行。

本屆論壇由樂居財經(jīng)主辦，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國物業(yè)管理協(xié)會、全國工商聯(lián)家具裝飾業(yè)商會指導(dǎo)合辦。鉅派資產(chǎn)董事長吳綺敏女士受邀參與本次活動并在“紅綠相間”主題論壇上作專業(yè)發(fā)言。

明確篩選標準，未來大有可為

從2020年出臺“三道紅線”以來，到今年年初房地產(chǎn)貸款集中度新規(guī)正式發(fā)布，以及集中供地政策的落地實施，這一系列政策組合拳無疑對于整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和房企的日常經(jīng)營都會產(chǎn)生比較大的影響。從長遠看，“三道紅線”等政策有利于房地產(chǎn)行業(yè)的長遠穩(wěn)健發(fā)展，行業(yè)將會步入中低速增長的時代，發(fā)展的腳步會更加穩(wěn)健，行業(yè)結(jié)構(gòu)趨于穩(wěn)定，而風(fēng)險屬性則會呈現(xiàn)出下降趨勢。

吳綺敏女士表示，當房地產(chǎn)企業(yè)在努力適應(yīng)新的生存環(huán)境之時，為房地產(chǎn)企業(yè)提供融資服務(wù)的金融機構(gòu)也應(yīng)該調(diào)整順應(yīng)變化、調(diào)整思路，以更加專業(yè)和審慎的態(tài)度選擇交易對手和相關(guān)標的。

選擇擬投項目的標準，如果從融資的角度來看，標準就是利潤、現(xiàn)金流和操盤能力。對于地產(chǎn)項目，現(xiàn)在已不能在用簡單的債性思維來操作，鉅派是用股權(quán)投資的邏輯來做判斷的。概括來說，就是要看公司、看項目、看團隊、看產(chǎn)品，還要看整個項目的現(xiàn)金流，當然也要看杠桿的比例，適當控制杠桿非常重要。

在談到地產(chǎn)股權(quán)投資問題時，吳綺敏女士認為目前地產(chǎn)股權(quán)合作有一定的時機因素，好的地產(chǎn)項目的股權(quán)不容易取得，一般性的地產(chǎn)項目是否值得投則有待考量。另外，從整個市場來說，部分私募基金對做房地產(chǎn)股權(quán)這件事情還是持觀望態(tài)度。從這兩者來看，做房地產(chǎn)股權(quán)的現(xiàn)實并不是一帆風(fēng)順的。

但房地產(chǎn)是實體經(jīng)濟，和諸多行業(yè)有緊密的關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)公司降低杠桿、提升運營能力，未來市場依然大有可為。諸如鐵獅門這樣世界一流的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)商、運營商及基金管理公司，他們的模式是“融資+股權(quán)”，這是經(jīng)過多次金融危機后總結(jié)出來的投資邏輯。如何學(xué)習(xí)這些寶貴的經(jīng)驗，將其“接地氣”地運用在國內(nèi)市場，這就需要我們地產(chǎn)金融行業(yè)的人深入思考、踏實研究，勇于發(fā)揮創(chuàng)新能力。

當然，對于地產(chǎn)金融而言，從業(yè)者一定是了解地產(chǎn)、真正懂地產(chǎn)的人。未來房地產(chǎn)行業(yè)只有降杠桿、提升自身的能力，才能抵抗面臨的危機，而鉅派具有天生的房地產(chǎn)基因，對地產(chǎn)行業(yè)的變化能夠保持很高的敏感度，整支地產(chǎn)團隊擁有深厚的房地產(chǎn)背景和資源，從而具有專業(yè)化、高效率的投資優(yōu)勢。

挖掘客戶需求，搭建多贏平臺

作為一家成熟的資產(chǎn)管理機構(gòu)，鉅派不只專注于尋找優(yōu)質(zhì)項目，同時也非常注重向客戶灌輸正確的認識市場和產(chǎn)品的理念，讓鉅派成為幫助交易中的每一位參與方都取得共贏的平臺。

目前不僅是國內(nèi)，全球市場都出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺的情況。作為高凈值人群，鉅派的客戶當然也希望尋找到真正的“優(yōu)質(zhì)稀缺資產(chǎn)”。那么，什么是真正的“優(yōu)質(zhì)稀缺資產(chǎn)”？我們認為，在制作產(chǎn)品的過程中，不能只在某一個層面上滿足客戶的需求，即客戶以自己的認知在產(chǎn)品定制上提出要求。這種需求可能是“偽需求”。真正的需求應(yīng)該是通過多次、深入的交流，讓人性中真實的一面展現(xiàn)出來，從而讓我們幫助客戶挖掘出來的深層次的“有效需求”，讓客戶理解“優(yōu)質(zhì)稀缺資產(chǎn)”的真正內(nèi)涵。

在幫助客戶理解“優(yōu)質(zhì)稀缺資產(chǎn)”的具體實踐中，鉅派于2019年提出“三個升級、兩個透明、一個目標”，堅持走“資產(chǎn)透明化”之路，推進“資產(chǎn)透明化”和“投后透明化”，杜絕資金池和自融，讓客戶可以觸碰到所投的底層資產(chǎn)，讓底層資產(chǎn)變得更有價值，盡量規(guī)避市場風(fēng)險，嚴控管理風(fēng)險，杜絕道德風(fēng)險，幫助投資人更深入地了解鉅派，建立對鉅派乃至整個資管行業(yè)的信心。

對于鉅派的合格投資人，不僅在宣傳材料上了解項目信息，更可以通過參與底層資產(chǎn)交易對手的實地考察、參加集團風(fēng)控會等多種形式，深入了解鉅派的價值判斷邏輯及風(fēng)控標準，與鉅派共同把控投資方向，力求讓鉅派的每一個項目都能經(jīng)得起行業(yè)檢驗、專家評判、客戶審視。通過讓客戶參與其中可更直觀了解鉅派的審核機制，以及控制旗下產(chǎn)品風(fēng)險的決心。

截至目前，已有數(shù)百位客戶現(xiàn)場參與復(fù)審會項目審核。另外，鉅派還帶領(lǐng)客戶走進陽光城、佳兆業(yè)、藍光、新力、奧園等多家知名房企，逾300名客戶通過實地考察的方式親身實地了解所投項目當前狀況。

與此同時，合格投資者可以通過APP進入“資產(chǎn)透明化信息公示系統(tǒng)”，查看所投產(chǎn)品的投前風(fēng)控落實情況，以及投中、投后進展，清晰地知道資金的流向、產(chǎn)品的風(fēng)險情況及相應(yīng)的風(fēng)控措施，甚至細節(jié)到所投項目的工程進度。“公示系統(tǒng)”不僅提升資產(chǎn)透明度，滿足監(jiān)管信息透明的要求，也能夠讓投資人更加明確投資資金的流向，像“網(wǎng)購”一樣簡單透明。面向投資人進行信息披露時，鉅派將遵循“真實、準確、完整、及時”原則，做到準確、嚴謹?shù)男畔⑴丁?/span>

未來，鉅派旗下主體將持續(xù)深耕房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，同時兼顧多元化需求，通過多業(yè)務(wù)板塊，以資產(chǎn)配置為核心，發(fā)展其他資產(chǎn)類別產(chǎn)品，為客戶發(fā)掘并把握更多符合時代發(fā)展趨勢下的投資機會。