皇庭國際剝離核心旗下核心資產(chǎn)，開國內(nèi)房企全面轉(zhuǎn)型半導(dǎo)體行業(yè)先河

2022年2月7日，皇庭國際（000056.SZ）發(fā)布公告，公司擬在深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所預(yù)掛牌轉(zhuǎn)讓全資子公司深圳融發(fā)投資有限公司(以下簡稱“融發(fā)投資”)及重慶皇庭珠寶廣場有限公司(以下簡稱“重慶皇庭”) 各不少于 51%股權(quán)，并要求摘牌方需清償融發(fā)投資、重慶皇庭對皇庭國際及相關(guān)方的全部債務(wù)。

這并不是皇庭國際尋求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的第一步，早在2021年8月4日，公司收購德興市意發(fā)功率半導(dǎo)體有限公司（以下簡稱“意發(fā)功率”），埋下轉(zhuǎn)型的伏筆，2022年1月26日，公司擬轉(zhuǎn)讓全資孫公司成都市皇庭商業(yè)管理有限公司（以下簡稱“成都皇庭”）100%股權(quán)。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，皇庭國際剝離名下核心資產(chǎn)皇庭國商購物中心的主體，是公司“退房”轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的延伸，為發(fā)展功率半導(dǎo)體提供了充沛的現(xiàn)金流支持。順利轉(zhuǎn)型后，皇庭國際的未來發(fā)展將充分受益于半導(dǎo)體行業(yè)的高景氣。

皇庭1.0時代，聚焦高端商業(yè)地產(chǎn)運營樹行業(yè)標(biāo)桿

據(jù)公開資料，皇庭國際1985年成立于深圳，由經(jīng)營零售商業(yè)起步，從上世紀(jì)90年代進入地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營領(lǐng)域開始，目前已發(fā)展成為擁有房地產(chǎn)開發(fā)、商管集團、產(chǎn)業(yè)控股集團和文旅集團四個平臺的大型集團公司，曾先后獲評“中國深圳行業(yè)10強”、“中國最具影響力深圳品牌”等殊榮。

近年來，皇庭國際聚焦“致力于成為領(lǐng)先的商業(yè)資產(chǎn)綜合運營商”的發(fā)展戰(zhàn)略，積極在粵港澳大灣區(qū)、全國一二線城市及核心地段布局商業(yè)項目，在深圳福田CBD成功打造了“皇庭廣場”、“皇庭中心”等高端商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿。截至目前，公司以深圳為核心，開發(fā)面積逾200萬平方米，擬建項目15個，儲備規(guī)劃總建筑面積逾500余萬平方米。

然而，中國房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代已然成為過去，2021年以來，國內(nèi)知名房企相繼脫手一二線城市核心地段的商業(yè)項目，轉(zhuǎn)型發(fā)展趨勢可見一斑。市場人士認(rèn)為，在房地產(chǎn)與中國經(jīng)濟并軌高速發(fā)展的工業(yè)經(jīng)濟時代，皇庭國際聚焦高端商業(yè)地產(chǎn)，樹立了業(yè)內(nèi)典范，充分享受了行業(yè)發(fā)展的紅利。而在數(shù)字經(jīng)濟蓬勃發(fā)展的今天，皇庭國際再次做出了向半導(dǎo)體行業(yè)全面轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略決策，剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，全面進軍半導(dǎo)體行業(yè)，從一個時代的支柱產(chǎn)業(yè)進軍到新時代的支柱產(chǎn)業(yè)。在新時代，投身科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，公司以卓越的戰(zhàn)略前瞻眼光，踐行著一個大型企業(yè)該有的擔(dān)當(dāng)。

加碼“退房”，全方位蓄力轉(zhuǎn)型功率半導(dǎo)體

緊隨著1月26日剝離成都皇庭，春節(jié)后的2月7日，皇庭國際剝離了名下核心資產(chǎn)皇庭國商購物中心的主體融發(fā)投資及重慶皇庭。公告介紹，截至2021年12月31日，融發(fā)投資總資產(chǎn)74.96億元，凈資產(chǎn)21.28億元，重慶皇庭總資產(chǎn)7.87億元，凈資產(chǎn)-44.74萬元。這是皇庭“退房”轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的延伸，也是公司從資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、財務(wù)狀況、現(xiàn)金流狀況和風(fēng)險結(jié)構(gòu)上進行優(yōu)化，蓄力發(fā)展功率半導(dǎo)體的舉措。

一是優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，調(diào)降公司負(fù)債率?；释H順利轉(zhuǎn)讓融發(fā)投資及重慶皇庭股權(quán)各51%以上股權(quán)后，將無需再合并報表，達成實質(zhì)上的縮減資產(chǎn)負(fù)債表。此舉后，皇庭國際的資產(chǎn)負(fù)債率將得到有效的調(diào)降，有利于改善公司的業(yè)績虧損和資金占用問題，是公司積極降本增效回饋投資者的表現(xiàn)。

二是改善財務(wù)狀況，提高公司融資能力。截至目前，皇庭國際仍為融發(fā)投資提供著27.50億元的擔(dān)保余額。由于該項擔(dān)保融資，皇庭國際質(zhì)押了融發(fā)投資100%的股權(quán)，一方面增加了公司的融資成本，另一方面也導(dǎo)致了公司的資金占用。順利轉(zhuǎn)讓融發(fā)投資后，皇庭國際將有效減少資金占用，加速資金周轉(zhuǎn)，從而提高公司的資金使用效率，同時也能有效地改善公司的融資能力，為后續(xù)的順利轉(zhuǎn)型鋪路。

三是改善現(xiàn)金流，盤活公司資產(chǎn)。該項掛牌轉(zhuǎn)讓約定以現(xiàn)金方式進行交易，若順利轉(zhuǎn)讓，初步測算，皇庭國際可以獲得與21.28億元的凈資產(chǎn)等值的現(xiàn)金。此外，皇庭國際還能享有對融發(fā)投資等的債權(quán)受償。因此，轉(zhuǎn)讓融發(fā)投資等能有效盤活皇庭國際資產(chǎn)，改善公司的現(xiàn)金流，增加公司的投資能力，為公司轉(zhuǎn)型功率半導(dǎo)體提供資金支持。

四是調(diào)整風(fēng)險結(jié)構(gòu)，助力公司聚焦轉(zhuǎn)型?！叭龡l紅線”后房企融資增幅受限，“雙限令”后二手房停貸逐漸興起，房地產(chǎn)企業(yè)資金源受控，現(xiàn)金流舉步維艱，集體陷入缺錢潮，對于高企的房地產(chǎn)價格難以形成有力支撐。截至2021年12月31日，融發(fā)投資總資產(chǎn)74.96億元，主要資產(chǎn)項目是皇庭國商購物中心。相對于公司體量，皇庭國際目前投資性房地產(chǎn)的公允價值占比過大，存在一定的價格風(fēng)險。該次順利轉(zhuǎn)讓后，皇庭國際能有效降低外在風(fēng)險，將實質(zhì)性地幫助公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

強勢入局“芯”科技，收購功率半導(dǎo)體一體化企業(yè)

據(jù)公告介紹，意發(fā)功率主要從事功率半導(dǎo)體器件及智能功率控制器件的設(shè)計、制造及銷售，具備從芯片設(shè)計、晶圓制造到模組設(shè)計一體化的能力，產(chǎn)品廣泛應(yīng)用于工控通信、工業(yè)感應(yīng)加熱、光伏發(fā)電、風(fēng)力發(fā)電、充電樁和新能源車等領(lǐng)域，綜合發(fā)展潛力巨大。

在產(chǎn)能方面，意發(fā)功率擁有一條年產(chǎn)能24萬片6英寸晶圓的產(chǎn)線。該產(chǎn)線已具有規(guī)模化生產(chǎn)的能力，于今年8月份已經(jīng)達到月產(chǎn)1萬片的產(chǎn)量。據(jù)接近意發(fā)功率的人士介紹，在皇庭國際的投資進入后，意發(fā)功率的業(yè)務(wù)發(fā)展資金得到補充，部分設(shè)備陸續(xù)增補并調(diào)試到位，預(yù)計現(xiàn)有產(chǎn)線將在2022年上半年達到滿產(chǎn)每月2萬片的產(chǎn)量，同時擴充產(chǎn)線產(chǎn)能至每月2.5萬片。

在生產(chǎn)模式方面，意發(fā)功率采用的“創(chuàng)新IDM”模式更具有競爭力。Fabless企業(yè)不掌握晶圓生產(chǎn)能力，在行業(yè)供需緊張時，難以拿到穩(wěn)定的晶圓產(chǎn)能配額；IDM企業(yè)還包括了勞動密集型的封裝業(yè)務(wù)，環(huán)節(jié)技術(shù)含量與毛利率雙低，而意發(fā)功率的“創(chuàng)新IDM”模式一方面摒棄了吃力不討好的封裝業(yè)務(wù)，另一方面也繼承了IDM模式較快的產(chǎn)品迭代速度和較短的產(chǎn)品交付周期，以及Fabless模式穩(wěn)定的上游供應(yīng)。

在客戶方面，意發(fā)功率已經(jīng)和士蘭微、比亞迪、廣東成利泰、無錫晟鑾、無錫紅光微電子、南京銀茂微電子等下游客戶達成了合作，未來依托皇庭國際的品牌與平臺，意發(fā)功率有望以深圳為核心，在半導(dǎo)體行業(yè)的下游形成更深度的合作。

在人才方面，皇庭國際新聘任的專家顧問吳子倩女士，曾在臺積電、美國應(yīng)用材料等半導(dǎo)體行業(yè)知名公司擔(dān)任重要職務(wù)，并有著有超過35年半導(dǎo)體行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗；意發(fā)功率創(chuàng)始人周炳博士在半導(dǎo)體器件領(lǐng)域具有30多年的研究和工作經(jīng)歷，國內(nèi)外專利20 余件，帶領(lǐng)的技術(shù)團隊已成功開發(fā)出HEMT 600V/10A和600V/40A二款氮化鎵產(chǎn)品，分別在手機快充和開關(guān)電源上試用。

分析人士指出，對皇庭國際來說，轉(zhuǎn)型半導(dǎo)體不亞于“二次創(chuàng)業(yè)”“二次上市”，需要重新接受投資者的評價。意發(fā)功率在產(chǎn)業(yè)鏈條上沒有明顯短板，反而有多塊長板，半導(dǎo)體行業(yè)也有著巨大的市場規(guī)模、國產(chǎn)替代空間以及成長空間，行業(yè)高增速的邏輯也是相對確定的。本次對意發(fā)功率的收購，可能只是皇庭國際布局功率半導(dǎo)體行業(yè)戰(zhàn)略性的第一步。未來，公司或將以意發(fā)功率半導(dǎo)體為基礎(chǔ)，通過擴大再生產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)鏈上下游的延伸等多種途徑，提高上市公司盈利能力。

仰望“芯”空腳踏實地，由1.0時代向4.0時代躍升

半導(dǎo)體行業(yè)本身具有相當(dāng)?shù)纳疃群蛷V度，支持著該行業(yè)長周期上高景氣的確定性和持續(xù)性。其上游為半導(dǎo)體支撐業(yè)，包括半導(dǎo)體材料和半導(dǎo)體設(shè)備；中游按照制造技術(shù)分為分立器件和集成電路；下游為消費電子、計算機、通信、汽車、工業(yè)、新能源等終端產(chǎn)品。當(dāng)前，在國產(chǎn)替代趨勢驅(qū)動下，中國半導(dǎo)體不僅市場增速遠(yuǎn)高全球，產(chǎn)品也開始走出國門。根據(jù)海關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù),2010年,中國集成電路進口額為1569.9億美元,出口額為292.5億美元；2020年，中國集成電路進口金額3500.4億美元，出口金額1166億美元。從2010年到2020年，我國作為半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)絕對大頭的集成電路的貿(mào)易逆差持續(xù)擴大，并于2018年首次突破了2000億美元大關(guān)，國產(chǎn)化箭在弦上。

此外，2020年以來，疫情下遠(yuǎn)程辦公催生出來的對于PC和服務(wù)器的強勁需求，疊加“雙碳”政策下新能源汽車擴產(chǎn)和光伏發(fā)電的需求井噴，功率半導(dǎo)體供不應(yīng)求。作為新能源車、光伏和半導(dǎo)體的最大公約數(shù)，功率半導(dǎo)體增長確定性高，未來發(fā)展高度可預(yù)期。根據(jù)IHS統(tǒng)計，2019年全球功率半導(dǎo)體市場規(guī)模約為404億美元，預(yù)計到2021年全球市場規(guī)模將增長至441億美元，CAGR達到4.09%。

改革開放40余年，國內(nèi)經(jīng)濟已經(jīng)從工業(yè)經(jīng)濟一直發(fā)展到了數(shù)字經(jīng)濟。在工業(yè)經(jīng)濟時代中，房地產(chǎn)不僅是支柱行業(yè)，還是基礎(chǔ)建設(shè)和最大的投資，拉動著經(jīng)濟發(fā)展；在數(shù)字經(jīng)濟時代中，“工業(yè)4.0”等全球國家級戰(zhàn)略部署驅(qū)動著傳統(tǒng)行業(yè)的新一輪產(chǎn)業(yè)革命，數(shù)字化轉(zhuǎn)型已成時代發(fā)展趨勢，而半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)決定了國家數(shù)字化、信息化的程度。因此，國家不僅將支持半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)鏈列入十四五規(guī)劃的重點任務(wù)，還成立了國家集成電路產(chǎn)業(yè)投資基金一期、二期，投資資金達3000多億，相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策也逐年發(fā)布。

在這樣的時代背景下，皇庭國際投資收購意發(fā)功率，全面轉(zhuǎn)型功率半導(dǎo)體，是數(shù)字經(jīng)濟時代的發(fā)展最優(yōu)解，也是公司響應(yīng)國家產(chǎn)業(yè)政策、承擔(dān)社會責(zé)任重要舉措。意發(fā)功率表示，未來的發(fā)展戰(zhàn)略是，穩(wěn)定現(xiàn)有白色家電類功率半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)，積極開拓已被客戶認(rèn)可的光伏發(fā)電市場，并利用現(xiàn)有的充放電功率半導(dǎo)體的技術(shù)積累，積極拓展充電樁控制芯片、電動車控制芯片業(yè)務(wù)。

過去一年，全球缺芯現(xiàn)象愈演愈烈，漲價成為半導(dǎo)體行業(yè)主旋律。截至1月28日，A股市場中，91家發(fā)布2021年業(yè)績預(yù)告的A股半導(dǎo)體公司中，有72家實現(xiàn)業(yè)績增長，54家公司增長率上限超100%，行業(yè)整體依然保持高景氣。市場人士認(rèn)為，和意發(fā)功率同為業(yè)務(wù)覆蓋功率半導(dǎo)體的設(shè)計、研發(fā)、生產(chǎn)和銷售的企業(yè)，去年在功率半導(dǎo)體供不應(yīng)求的邏輯推動下，斯達半導(dǎo)股價達到了最高的502.00，最高PE接近250x?；释H此次進軍功率半導(dǎo)體行業(yè)，將充分發(fā)揮其后發(fā)優(yōu)勢，迎來業(yè)績和估值雙重躍升的發(fā)展新階段。