保交樓穩(wěn)現(xiàn)金促轉(zhuǎn)型，金科股份打造房企破局的標(biāo)準(zhǔn)范式

從2020年年中，“三道紅線”政策出臺開始，在“房住不炒”的主基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)以往“高杠桿-高增長”的發(fā)展利器轉(zhuǎn)為發(fā)展包袱，行業(yè)去杠桿大幕正式拉開。

在兩年的時間內(nèi)，房地產(chǎn)走入了一段下行周期，房地產(chǎn)企業(yè)也承受著極大的發(fā)展壓力。但在多重壓力之下，沒有哪個有理想的地產(chǎn)企業(yè)會真正選擇“躺平”。這些企業(yè)都在應(yīng)對壓力的同時，努力改變，尋求蛻變。

從金科股份的半年報中，我們可以清晰看到這些變化。

在今年上半年，金科股份實現(xiàn)結(jié)算面積約395萬平方米，實現(xiàn)營業(yè)收入313.22億元。公司及所投資公司實現(xiàn)銷售金額約417億元，實現(xiàn)銷售回款536億元，回款率超100%。在2022年上半年，金科股份實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額87.30億元，持續(xù)為正。

在“2022中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”榜單上，金科股份位列第16位，這也是金科股份自2005年以來連續(xù)18年位列房地產(chǎn)行業(yè)百強。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，在今年上半年，金科股份銷售金額及操盤面積持續(xù)位居行業(yè)前列，其中銷售金額位列行業(yè)TOP19，銷售操盤面積位列行業(yè)TOP11。

本質(zhì)上講，在整體房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿大趨勢之下，房地產(chǎn)開發(fā)商的各項經(jīng)營業(yè)績的重要性已經(jīng)有所降低。在房地產(chǎn)新周期下，房地產(chǎn)商們最核心的任務(wù)，并不是以業(yè)績數(shù)據(jù)力證地產(chǎn)行業(yè)仍將續(xù)寫20年輝煌，而是在最短的時間內(nèi)完成轉(zhuǎn)型。

今年上半年，金科股份在穩(wěn)步應(yīng)對市場環(huán)境變化的同時，積極轉(zhuǎn)型，在物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運營、產(chǎn)業(yè)運營、代建運營等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式上持續(xù)推進，尤其代建業(yè)務(wù)發(fā)展模式日趨成型，取得了不錯的轉(zhuǎn)型成果。

而隨著房地產(chǎn)政策開始適度解綁，并支持合理融資需求，房地產(chǎn)企業(yè)也迎來了難能可貴的轉(zhuǎn)型時機。面向未來，只有在“成長性”上大拓邊界，房地產(chǎn)企業(yè)才能真正穿越周期。

金科股份清晰地看到了這一點，正緊緊抓住這個時間窗口，為自己贏得未來。

01 力保交樓，守好品牌基本底線

過往20年轟轟烈烈的房地產(chǎn)黃金時代，本質(zhì)上即是中國持續(xù)推進的城市化進程。在這二十年內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)與國家前途命運和人民美好期望產(chǎn)生和諧共振，因此收獲了前所未有的黃金發(fā)展期。

而進入新周期，房地產(chǎn)行業(yè)過往高增長的時代已經(jīng)結(jié)束了，但城市化進程并沒有結(jié)束，人們對于居住環(huán)境的美好期望也并沒有消失，房地產(chǎn)行業(yè)競爭進入了下半場。

實際上，隨著去杠桿政策的推進，國內(nèi)房企已經(jīng)呈現(xiàn)出了顯著分化態(tài)勢。2021年初，“三道紅線”政策開始全面實行，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)信貸政策開始收緊，高杠桿房企資金鏈面臨斷裂危機，部分小開發(fā)商甚至直接“躺平”，放任樓盤“爛尾”。

今年上半年，全國各地陸續(xù)出現(xiàn)樓盤停工，無法按期交房的現(xiàn)象，涉及河南、山西、江蘇、江西、湖南、湖北等省份的多個城市，嚴重地影響了整個地產(chǎn)行業(yè)的整體形象。

房地產(chǎn)關(guān)系民生，“停工”“爛尾”現(xiàn)象則再次破壞了房地產(chǎn)企業(yè)的群眾基礎(chǔ)。在這種情況下，金科股份以“穩(wěn)生產(chǎn)”“保交樓”作為首要任務(wù)，以硬核的交付能力，堅守自身的品牌底線。

在今年上半年，金科交付項目98個，總交付批次118，總交付體量達到626萬平米；其中，僅住宅交付總套數(shù)32693戶，遍布全國47個城市。另外，提前交付項目達49個，也就是說，一半的項目都進行了提前交付。

這無疑展示出了金科股份在壓力之下的強交付能力，同時更顯著提升了金科股份的品牌競爭力。

在地產(chǎn)行業(yè)新周期下，品牌的價值開始進一步凸顯。甚至于，品牌正在成為地產(chǎn)商最為寶貴的資產(chǎn)。事實正是如此，在“去杠桿”壓力下，品牌力更強的地產(chǎn)企業(yè)，才能存活下來并保障良好運營，以強勁交付能力獲得消費者的認可。

尤其是在經(jīng)歷房地產(chǎn)“停工”“爛尾”事件后，消費者在后續(xù)購買房產(chǎn)時，更傾向于能夠保障交付的品牌開發(fā)商，這將帶動房地產(chǎn)在存量競爭時代下，邁入品牌驅(qū)動的行業(yè)集中度提升進程。

金科股份強力“保交樓”，則有望受益于這一進程，在房地產(chǎn)新周期下獲得更大的發(fā)展機會。

02 多措并舉，債務(wù)風(fēng)險總體可控

在此輪“去杠桿”地產(chǎn)周期中，現(xiàn)金流一直是地產(chǎn)企業(yè)的生命線。在多重壓力之下，金科股份通過多種措施，保障債務(wù)風(fēng)險總體可控，保持企業(yè)常態(tài)運營。

從2020年6月末以來，金科股份正在持續(xù)壓降整體有息負債規(guī)模。數(shù)據(jù)顯示，在2020年6月末，金科股份有息負債余額達1106.05億元，到2021年末已經(jīng)下降至806.10億元。在今年上半年，金科股份有息負債余額進一步下降至673.68億元，較本年初壓降規(guī)模約132億元，較2020年中有息負債規(guī)模下降了近40%，降債成果顯著。

同時，金科股份多措并舉，降低債務(wù)風(fēng)險，保障現(xiàn)金流安全。

首先，金科股份積極開展存量債務(wù)管理，減少凈償還額度。在銀保監(jiān)會“保障房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序”的監(jiān)管精神下，金科股份一方面與各融資機構(gòu)爭取新增融資投放，以置換部分存量融資，減輕還款壓力。另一方面，積極協(xié)商調(diào)整存量融資的還款節(jié)奏和期限。

在今年上半年，金科股份完成公司債券“19 金科 03”、“20 金科 03”、超短期融資券“21 金科地產(chǎn) SCP003”、中期票據(jù)“20 金科地產(chǎn) MTN001”、“20 金科地產(chǎn) MTN002”和應(yīng)收賬款 ABS 展期工作，并按照展期方案完成了約定本金分期及利息的支付工作。

其次，金科股份通過深度挖潛緩解流動性壓力，通過促進銷售，搶抓銷售回款，來保障現(xiàn)金流安全性。

上半年，金科股份為刺激銷售回款，采取促銷及專項去庫存等措施，公司及所投資公司實現(xiàn)銷售回款 536 億元，回款率超100%。這種手段雖在一定程度上影響了短期利潤，導(dǎo)致集團毛利率和投資收益下滑，但卻保障了金科股份的長遠發(fā)展。

最后，金科股份正謀劃引入戰(zhàn)略投資，并爭取政府紓困政策支持。

上半年，金科股份成立專項工作小組，正在積極推動包括國資平臺在內(nèi)的戰(zhàn)略投資者引進工作，同時爭取地方政府紓困政策支持。在8月24日晚，金科股份宣布獲得第一筆紓困資金，規(guī)模達2.4億元。

通過這些舉措，金科股份整體債務(wù)風(fēng)險可控，保障了集團現(xiàn)金流的安全性，為集團轉(zhuǎn)型發(fā)展贏得了更多的戰(zhàn)略時間。

03 積極轉(zhuǎn)型，在“成長性”上拓邊界

在“房住不炒”的主基調(diào)下，房地產(chǎn)開發(fā)商以往的商業(yè)模式并不適用。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，只有積極轉(zhuǎn)型，打造全新的商業(yè)模式，才能闖過這輪“去杠桿”周期，重回增長賽道。

近年來，金科股份在精耕地產(chǎn)主業(yè)的同時，通過“地產(chǎn)+”多元化布局，著力發(fā)展智慧服務(wù)、產(chǎn)業(yè)運營、商業(yè)運營、康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)新方向。

在智慧服務(wù)上，金科服務(wù)定位于全球領(lǐng)先的智慧生活服務(wù)商。在今年上半年，金科服務(wù)合約管理面積達3.74億平方米，在管面積達2.51億平方米，實現(xiàn)營業(yè)收入25.65億元，發(fā)展勢頭良好。

在產(chǎn)業(yè)運營上，金科產(chǎn)業(yè)正加速全國化布局，通過建設(shè)、運營高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的產(chǎn)城項目，助推區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。截止2022年6月30日，金科產(chǎn)業(yè)已經(jīng)布局22個城市，累計開發(fā)和管理園區(qū)28個，面積超過1300萬方，入園的戰(zhàn)略合作伙伴超過3千家，入園企業(yè)年產(chǎn)值超過2千億元。

在商業(yè)運營上，金科股份緊緊抓住商業(yè)地產(chǎn)市場趨勢，“地產(chǎn)+商業(yè)”輕資產(chǎn)發(fā)展模式初見成效。在今年上半年，金科商業(yè)簽約逾10個項目，合同收入近3億元，部分項目由重資產(chǎn)轉(zhuǎn)為輕資產(chǎn)。同時，憑借著對商業(yè)趨勢尤其是社區(qū)商業(yè)的深度理解和積極探索，金科商業(yè)率先在行業(yè)內(nèi)發(fā)布元宇宙商業(yè)產(chǎn)品體系——金META。

值得關(guān)注的是，在今年上半年，金科股份代建運營業(yè)務(wù)實現(xiàn)了迅速發(fā)展。報告期內(nèi)，金科股份代建項目實現(xiàn)銷售金額超41億元，新增代建儲備建筑面積約82萬平方米，代建儲備建筑面積約681萬平方米，代建儲備貨值約538億元。

在地產(chǎn)行業(yè)變革期，金科股份正在積極拓展成長邊界。以代建業(yè)務(wù)為例，作為一種輕資產(chǎn)開發(fā)模式，金科股份僅需為項目提供解決方案并輸出品牌，有利于促進集團去杠桿轉(zhuǎn)型。同時，代建等“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)全面發(fā)展，將優(yōu)化金科股份優(yōu)化營收結(jié)構(gòu)，降低地產(chǎn)依賴，實現(xiàn)更健康發(fā)展。

更重要的是，在地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型周期，代建等輕資產(chǎn)開發(fā)模式有望重塑地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)邏輯。金科股份發(fā)力代建業(yè)務(wù)正值其時，憑借強大的綜合能力和品牌支撐，金科股份代建業(yè)務(wù)正進入黃金發(fā)展期。

目前，政策在一定程度上解綁，為金科股份帶來了寶貴的戰(zhàn)略發(fā)展時間。而隨著輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型成效凸顯，金科股份將重回增長賽道，邁入新的發(fā)展周期。