港股集中式長租公寓第一股要來了，魔方生活的魅力與價值幾何

萬億級住房租賃市場，正呼喚真正的行業(yè)龍頭

近年來，中國住房市場迎來深層次的變革，在房住不炒的政策大背景下，住房租賃市場的發(fā)展正成為中國住房市場的主旋律之一。

此前第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到63.89%，同時流動人口高達3.76億人，后一數(shù)據(jù)在10年間更是增長了近70%。伴隨社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人口流動愈發(fā)頻繁，這也激發(fā)了巨大的住房租賃需求，尤其是面對大城市高企的房價，租房不再只是大眾短期過渡的選擇，而是日益成為人們居住的主流方式之一。

在當前存量房供應充足、人口流動量大的背景下，疊加城鎮(zhèn)化加速與人均收入持續(xù)提升等長期趨勢，國內(nèi)住房租賃市場發(fā)展?jié)摿薮?。根?jù)弗若斯特沙利文的資料，2021年中國租賃公寓市場的規(guī)模已達1.8萬億元人民幣，預計到2026年底有望提升至2.7萬億。

不論是政策層面還是市場層面，住房租賃都將面臨良好的發(fā)展窗口期。遵循“水大必然魚大”的商業(yè)規(guī)則，行業(yè)龍頭注定價值不凡。

近日，國內(nèi)引領(lǐng)集中式長租公寓模式的魔方公寓，計劃以“魔方生活服務集團”(以下簡稱“魔方生活”)這一名稱為主體于香港聯(lián)交所遞交上市申請。同時，其也是港股第一家以長租公寓業(yè)務進行獨立上市的長租公寓服務平臺。

在“港股集中式長租公寓第一股”的標簽下，魔方生活在資本市場的關(guān)注度也不斷升溫。大多數(shù)投資者似乎想知道，住房租賃市場未來真正的行業(yè)龍頭企業(yè)是否已經(jīng)出現(xiàn)？帶著這個問題不妨往下一看。

聚焦長租公寓主流發(fā)展趨勢，魔方生活深度布局集中式長租公寓

機構(gòu)式長租公寓建設經(jīng)營有兩種主要形態(tài)，一種是集中式長租公寓，另一種則是分散式長租公寓。當前，我國租房市場近8成以上的需求依然被分散式的房源或產(chǎn)品消化。然而，分散式長租公寓此前出現(xiàn)了多次“爆雷”事件，“爆雷”告一段落后，“高進低出”、“長收短付”、“租金貸”等行業(yè)違規(guī)行為都被一一納入嚴格的市場監(jiān)管，相關(guān)企業(yè)不得不尋找新的商業(yè)模式。

幸運的是，長租公寓行業(yè)并沒有因此停滯不前。隨著政策大力支持的集中式長租公寓崛起，長租公寓行業(yè)重獲新機，再次快速發(fā)展。

與分散式公寓不同，集中式公寓有效解決了房源質(zhì)量相對低下、配套設施匱乏及租戶保障體系較弱等問題，更加貼近或符合“長租”定義。此外，集中式公寓便于通過標準化運營提高管理效率，運營成本較低，利潤相對較高，還因為租戶“集中”的特點，通過組織社群活動等方式塑造自身品牌、提高客戶粘性，有利于規(guī)模效應的形成和釋放。

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，長租公寓的未來，離不開集中式模式的興起。盡管目前住房租賃市場分散式房源占比遠大于集中式，但集中式的增長速度已超過分散式。

目前，我國長租公寓行業(yè)發(fā)展仍處于早期，行業(yè)集中度較低，品牌數(shù)量眾多。經(jīng)歷了此前分散式長租公寓野蠻生長、頻頻暴雷導致的行業(yè)信任危機，如今政策層面對于租賃住房市場的管理變得日趨嚴格，隨著近年來一系列規(guī)范性條例和政策的陸續(xù)出臺，經(jīng)過洗牌的長租公寓行業(yè)正迎來規(guī)范、健康的新一輪增長機遇。集中式長租公寓站立在“風口”之上，政策暖風頻吹。

去年7月，自國家住房和城鄉(xiāng)建設部在官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于集中式租賃住房建設適用標準的通知》開始，行業(yè)發(fā)展迎來加速。可以看到，國家政策力推的保障性租賃住房采用的是集中式模式。今年北京市陸續(xù)發(fā)布租賃住房相關(guān)政策，在保租房推進方面力度空前，市場觀點認為，預計未來一段時間內(nèi)，保障性租賃住房的擴容將成為住房租賃市場增長的強勁助推器，集中式長租公寓將持續(xù)受惠于政策。

魔方生活遞交的招股書也顯示出集中式長租公寓未來增長勢頭的強勁。據(jù)弗若斯特沙利文的資料，集中式長租公寓市場規(guī)模預計將從2021年的449億增加至2026年的1252億，期間對應的復合增長率約為22.8%。而進一步細分下來，一線城市同一期間復合增長率或達26.5%，營運中的連鎖式集中式長租公寓市場則為27.2%。以上的預期增長速度遠超同期中國租賃公寓市場的平均增速，突顯出該細分領(lǐng)域的結(jié)構(gòu)性機會。

作為國內(nèi)最早布局集中式長租公寓的運營商之一，魔方生活憑借十多年的經(jīng)營沉淀，擁有顯著的先發(fā)優(yōu)勢和綜合實力，在政策暖風吹拂與井噴的市場需求下，也將面臨絕佳的成長窗口期。

(資料來源：公司招股書)

集中式長租公寓領(lǐng)航者，魔方生活展現(xiàn)強勁基本面優(yōu)勢

相較于分散式公寓，集中式長租公寓經(jīng)過了時間的檢驗。遵循著“好賽道、好公司”的投資原則，魔方生活的價值首先不應被忽視，其次更應被重新審視。作為集中式長租公寓領(lǐng)域最具代表性的領(lǐng)先企業(yè)，魔方生活的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾點：

(1)魔方生活是中國行業(yè)領(lǐng)先且發(fā)展迅速的獨立集中式長租公寓服務平臺

據(jù)招股書所示，截至2022年6月30日，魔方生活服務在國內(nèi)26座城市的394個門店擁有76190套在管公寓，其中約63.8%位于一線城市，約65.7%為其直營公寓，即公司收入與盈利大部分來自一線城市業(yè)務布局及直營公寓。這意味著公司整體業(yè)務具備堅實的基礎。

另外，從品牌知名度和客戶滿意度來看，魔方生活旗下的魔方公寓在中國集中式長租公寓品牌中均位居第一，尤其在居住體驗及平臺穩(wěn)定性這兩項指標上面，魔方生活在集中式長租公寓領(lǐng)域中排名最高。

(2)魔方生活是高增長行業(yè)內(nèi)具有領(lǐng)先市場位置的行業(yè)整合者

2017年至2021年，中國集中式長租公寓市場規(guī)模從144億人民幣持續(xù)增長至449億，期間增長幅度和復合增速分別為211%、32.8%，該增長雖然令人滿意，但行業(yè)格局依然處于較為分散的狀態(tài)，根據(jù)在運營公寓數(shù)量來衡量，行業(yè)內(nèi)規(guī)模最大的前五位參與者的市場份額只有15.8%。

自2020年以來，憑借自身較高的品牌知名度、卓越的運營效率以及廣泛的布局網(wǎng)絡，公司成功把握難得的整合機會，一舉成為業(yè)內(nèi)最活躍的收購者，截至2021年底累計完成了總價值約13億人民幣的10項交易。

這些并購交易使得公司成為了國內(nèi)少數(shù)幾家有能力管理各種規(guī)模租住社區(qū)的租住服務平臺。此外，公司還獲得了良好的收購整合效果。倘若上市募集資金成功，將有助于公司繼續(xù)發(fā)揮其豐富、領(lǐng)先的收購整合經(jīng)驗，確保其行業(yè)地位和市場份額持續(xù)提升。

(3)維持市場領(lǐng)先的運營效率，背靠技術(shù)能力驅(qū)動

魔方生活實現(xiàn)了市場領(lǐng)先的運營效率。

具體體現(xiàn)在以下幾點：公司每套可用公寓收入在國內(nèi)五大集中式長租公寓運營商中排名最高；公司行政開支占收入比自2019年19.8%下降至2021年的14.4%，并在2022年6月30日進一步降低至12.3%；公司盈利能力也在不斷提升，據(jù)招股書所示，公司經(jīng)調(diào)整EBITDA利潤率從2019年的2.3%提升至2021年的18.2%，并在在2022年6月30日進一步提升至18.6%。得益于以上出色的表現(xiàn)，公司的運營效率充分提升。

值得一提的是，魔方生活所展現(xiàn)的卓越運營效率得益于其所擁有的關(guān)鍵技術(shù)基礎設施及能力，包括OMS系統(tǒng)、大數(shù)據(jù)驅(qū)動決策程序、物聯(lián)網(wǎng)平臺等，這一點與其他同業(yè)競爭者有著顯著差異。公司展現(xiàn)出的數(shù)字化、智能化技術(shù)及平臺賦能優(yōu)勢，讓筆者看到該公司已經(jīng)為未來的規(guī)?；偁幒统掷m(xù)擴張做好了較為充分的準備。

(4)強勁增長勢能及高質(zhì)量的基本面表現(xiàn)

魔方生活展現(xiàn)出的強勁增長勢頭，無疑能夠與集中式長租公寓行業(yè)的成長相互印證，公司發(fā)展正是行業(yè)向上的最好注解之一。

據(jù)招股書所示，魔方生活的收入從2019年的9.5億增長至2021年的14.7億，凈利潤從2019年的6355萬增加至2.95億，分別對應的復合增長率為24.7%及115.6%，而經(jīng)調(diào)整的EBITDA期間復合增長率約為252.9%。

從財務表現(xiàn)來看，公司盈利增長速度高于收入增長速度，主要是經(jīng)營杠桿在發(fā)揮作用，即毛利率的改善、月均租金和平均入住率的高位穩(wěn)定，以及運營效率釋放所帶來的，公司毛利率從2019年的85.4%提升至2021年的86.1%，其旗下針對白領(lǐng)、藍領(lǐng)的公寓品牌平均入住率在2021年底分別維持在87%、85%，單位月均租金分別為3025元和3629元。正如上述，公司行政開支占收入比自2019年19.8%下降至2021年的14.4%，體現(xiàn)出公司實現(xiàn)了持續(xù)的降本增益，在運營管理方面做出了不懈的努力。

綜合來看，以上的財務表現(xiàn)能夠直接反映出公司不俗的內(nèi)生性成長能力。

除了收入和盈利保持強勁增長勢頭，內(nèi)生性成長能力得到釋放之外，公司還表現(xiàn)出強大的現(xiàn)金流創(chuàng)造能力。2019至2021年期間，魔方生活的經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流分別為5.7億、6.6億和10.5億，期間復合增長速度約35.3%，該速度高于公司實現(xiàn)的收入增速，說明公司收入質(zhì)量的提升優(yōu)于業(yè)務收入的擴張。

結(jié)尾部分

簡單總結(jié)，剛遞交上市申請的魔方生活或已交出了一份擁有優(yōu)異基本面表現(xiàn)且維持高質(zhì)量發(fā)展和高成長性的漂亮“答卷”。而這份“答卷”也同樣給市場展現(xiàn)出了可復制、經(jīng)驗證的成功路徑，已經(jīng)跑通跑順的“直營管理+加盟管理/第三方委托”平臺模式，以及集中式長租公寓多維度的領(lǐng)先優(yōu)勢。這讓我們確信，魔方生活的價值遠不止當下，還有可預見的寬廣未來。