逆行者，魏純暹

諾亞方舟，傳說是這一個方形船只，其建造的目的是為了讓諾亞與他的家人，以及世界上的各種陸上生物能夠躲避一場洪水災難。

自此，“方舟”便成了避難所的象征，在現(xiàn)代社會而言，其象征著拯救與希望。

近年來，方舟計劃屢屢被提及，作為拯救、救贖及希望的象征，多家知名企業(yè)以此為名，制定著各種適合企業(yè)發(fā)展的方舟計劃，其中一個就是國銳集團。

今年9月，恒大持有的盛京銀行股份被全部拍賣，而接手恒大入股盛京銀行的民營資本中，就有國銳集團。

入股盛京銀行作為國銳集團“方舟計劃”的其中一步，拉開了國銳集團向資產管理轉型的重要戰(zhàn)略布局。

從知情人士處獲悉，國銳集團旗下資本業(yè)務板塊自今年年初成立，啟動了資本紓困業(yè)務，被命名為“方舟計劃”。

除了入股盛京銀行，國銳資本還與粵財資產、百瑞信托、山東國際信托等知名非銀金融機構進行了深度合作，除達成諸多領域的戰(zhàn)略合作以外，在針對出險房企及出險項目紓困方面，也已經落地多個項目，如“東方潤園”項目債務重組、常州“尚瀾嶼境”破產項目法拍等。

在眾多房企陷入資金困境、收縮投資戰(zhàn)線的當下，國銳集團卻選擇逆行，其種種紓困動作讓這個一向低調的企業(yè)暴露在大眾眼前。

那么，誰是國銳呢？

方舟計劃

隨著房地產行業(yè)步入黑鐵時代，高周轉、高杠桿、高利潤的浪潮已經褪去，以銷售額排名作為地產行業(yè)評價邏輯也已經改變。

去年以來，多家房企陷入資金危機，多個項目停工，各地出現(xiàn)“爛尾樓潮”以及停貸風波等情況，在此情況下，對于不良資產的紓困已經箭在弦上，不良資產必須得到一定程度的消化，房地產市場才能重新進入正軌。

在此情況下，魏純暹以及其創(chuàng)立的國銳集團作為一個有責任的且有實力的綜合性集團企業(yè)，開始參與地產行業(yè)紓困。知情人士透露，國銳集團自今年年初確立資本業(yè)務的戰(zhàn)略方向，并命名為方舟計劃。

據(jù)介紹，方舟計劃是國銳資本依托于國銳集團雄厚的資金實力、豐富的地產開發(fā)和商業(yè)升值管理經驗，主要布局疏解金融機構、地方政府的房地產困境資產，協(xié)助政府部門、金融機構完成困境房地產項目、困境房地產企業(yè)的風險化解等業(yè)務。

“國銳不良資產紓困計劃主要包括金融機構紓困、地方政府不良項目紓困、成立紓困基金等。”一位接近國銳人士表示。

國銳資本計劃與金融機構、地方政府或者城投公司共同出資，設立紓困基金，國銳作為基金投資項目的項目管理人，投向金融機構紓困項目、地方政府紓困項目等。

2022年初啟動不良資產紓困業(yè)務后，國銳資本已經落地多個項目，包括入股盛京銀行、參加江蘇常州“尚瀾嶼境”項目法拍、債務重組“東方潤園”項目等動作。

圖/國銳資本與粵財資產達成戰(zhàn)略合作關系

今年8月，國銳資本與粵財資產達成戰(zhàn)略合作，隨后，國銳資本參與了“東方潤園”項目債務重組，該項目是國銳資本與粵財資產針對出險房企及出險項目紓困事宜達成合作意向后第一個落地項目，紓困總金額1.24億。

成立于2006年的粵財資產是經銀監(jiān)會備案的國內首批地方AMC機構之一，也是廣東省首家省級地方AMC機構，母公司為廣東省政府旗下粵財股份。截止2021年底，累計管理資產規(guī)模達2200億元、處置資產規(guī)模達1236億元，其在涉房不良資產處置方面已有豐富案例。

9月7日，據(jù)阿里網(wǎng)拍消息，恒大集團（南昌）有限公司持有的盛京銀行股份有限公司的約12.82億股股份（內資股）完成拍賣，成交價格73.07億元，由國有加民營7家企業(yè)聯(lián)合體接手，其中就包括國銳。在當前的時點成為商業(yè)銀行的股東，是很多人不能理解的。國銳入股盛京銀行的決定，不止因為對盛京銀行管理團隊以及經營價值的認同，也是國銳在向資產管理轉型、拓展困境資產業(yè)務中的戰(zhàn)略安排。

10月6日，位于常州經開區(qū)大明路東側、韓區(qū)河北側的爛尾項目尚瀾嶼境進行法拍，最終以9.676億元成交價被北京國銳接手，該項目前身為經開區(qū)12號地塊，是國銳資本與百瑞信托對出險房企及出險項目進行的聯(lián)合紓困，實現(xiàn)了多方共贏。

圖/國銳資本與山東國際信托簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議

11月21日，國銳資本與山東國際信托簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在政府主導的基礎設施投資、房地產股權投資、商業(yè)地產增值、困境資產盤活、新興產業(yè)領域形成戰(zhàn)略合作關系，發(fā)揮各自的優(yōu)勢、協(xié)同發(fā)展。并以此為契機，在信托行業(yè)轉型的背景下，實現(xiàn)國銳集團的戰(zhàn)略轉型。

山東國際信托成立于1987年，注冊資本為46.59億元，其控股母公司為山東省財政廳旗下魯信集團。山東國信作為中國信托業(yè)協(xié)會理事單位，也是內地信托登陸國際資本市場第一股和港股信托第一股。

此外，國銳資本還計劃向各合作單位提供融資+代建服務，解決項目融資難、定位不合理、品牌效應差、去化慢等問題。

從入股盛京銀行，到與銀行、信托、AMC合作，結合本身的開發(fā)建設以及資產管理優(yōu)勢，國銳集團已經形成了從金融到開發(fā)，然后到資產管理的完美閉環(huán)。

業(yè)內人士表示，國銳集團的資產儲備都在快速增值區(qū)域，且資產質量一直保持優(yōu)質水平，地產開發(fā)管理能力較強，且財務穩(wěn)健度遠高于同業(yè)，有息負債率不超過40%，10年期以上的長期負債占比超過80%，融資渠道也較為通暢，因此擁有紓困不良資產的能力。

而且，從國銳集團此前打造的一系列項目可以看出，國銳集團在房地產開發(fā)、管理等方面有豐富的經驗和優(yōu)勢，具備系統(tǒng)盤活困境項目的能力，對于紓困項目的去化能帶來一定的提升作用。

據(jù)上述人士透露，目前國銳資本還在與多個問題資產進行商談，后續(xù)項目也將陸續(xù)落地。

掌舵者魏純暹

“方舟計劃”的掌舵者是魏純暹，同時他也是國銳集團的掌舵者。

圖/國銳集團創(chuàng)始人、國銳資本董事長魏純暹

作為地產學院派的代表，魏純暹自建筑學系畢業(yè)之后被分配到規(guī)劃主管部門，2001年辭職下海創(chuàng)立國銳集團，彼時的他看到中國的房地產現(xiàn)狀，非常想做出一點改變。

“地產開發(fā)商大部分都關注財務，不懂房子。”魏純暹曾表示。

在房地產快速發(fā)展的年代，大量標準化、統(tǒng)一化的產品被批量生產，伴隨著中國當代城市化進程的是大拆大建的投機，地方特色逐漸丟失和審美趣味越發(fā)趨同。

而建筑科班出身的魏純暹在房地產開發(fā)上，卻有著自己的觀點，“我不同意去復制房子，因為房子是為人服務的，人是有靈魂的。隨著生活方式的演進，由于時代、技術、需求、客觀條件不一樣了，再經典的房子被拆了以后，也必然會有變化，所以說，復制是不符合規(guī)律的。”

基于此，魏純暹與其成立的國銳集團開始了自己的逆行之路。

在魏純暹看來，好的產品，指的不是光鮮靚麗的外觀，而是實實在在的“內容”。他尤其在意建筑承載的空間里裝了什么，“一個是如何將這些’內容’整合進來，另外一個是如何讓人們停留下來，并且待得舒服。這些才是需要深入思考的問題。當然，在這個過程中，還需要加入個人對生活的理解、對時代主流的把握。”

圖/江西贛州客+Village項目效果圖

一個偶然的機會，江西贛州水西老街進入魏純暹的視線。沿江而立的老街佇立著水西碼頭、牌坊、江心寺、古榕院等眾多千年歷史文化遺產，但商業(yè)價值尚處于沉睡階段。當?shù)卣群笈c六家單位洽談開發(fā)，但始終未在保留老街巷人文風貌、活化歷史文化遺產，整體提升當?shù)厝司迎h(huán)境等方面取得方向性突破。爾后，魏純暹帶領團隊，移植國銳二十余年沉淀的土地價值和城市價值創(chuàng)升邏輯，將項目命名為“客+Village”，運用現(xiàn)代化設計手法，全面升級傳統(tǒng)建筑形態(tài)，并通過植入新零售、沉浸式劇場、輕奢酒店、社交娛樂等業(yè)態(tài)，為17萬平方米的實體空間中注入全新的靈動生命力，為贛州創(chuàng)造一個包羅萬象的城市會客廳，承載全齡段市民公共生活。

受魏純暹的觀點影響，成立21年以來，國銳集團始終保持自己獨特的企業(yè)發(fā)展理念及發(fā)展節(jié)奏，在地產開發(fā)板塊，與同行其它企業(yè)過分依賴融資杠桿、高周轉，標準化和規(guī)?；l(fā)展模式截然不同，國銳堅持精品開發(fā)路線，拉長項目開發(fā)周期，不屈從于商業(yè)利益，卻能兼顧商業(yè)運作與本心追求。

近年來，房地產行業(yè)持續(xù)低迷，多家房企陷入資金困境，而國銳集團卻始終保持財務穩(wěn)健，三道紅線全面達標綠檔。

國銳20余年發(fā)展路

三里屯承載了一代人的記憶，作家馮唐在《三里屯前史》中回憶，上個世紀90年代，三里屯只是“一堆沒臉沒屁股的六層紅磚樓…… 除了有個花壇、有個意氣風發(fā)的雕塑，有幾棵楊樹或是柳樹，沒有其他任何突出的地方了”。

圖/危改前三里屯地區(qū)原貌

圖/正在拆遷中的三里屯地區(qū)

受北京奧運會帶來的城市建設浪潮影響，使館重地三里屯進行了改造，2003年朝陽區(qū)人民政府授權國銳集團旗下子公司國峰置業(yè)全面承擔北三里屯項目的改造建設任務，“北三里屯危改項目”正式立項， 2004年項目正式啟動建設，曾用宣傳案名為“新三里屯時尚文化區(qū)”，而后在項目運營時更名為“三里屯village”，寓意：尊重過去，面向未來。

圖/建設中的新三里屯時尚文化區(qū)圍檔

外地人來北京，當時流行三件套：登長城、吃烤鴨、逛三里屯。三里屯酒吧一條街名聲大噪，在這里不僅有舞臺更有風景，三里屯是作為北京時尚的代名詞，三里屯village的成功建設徹底改變了三里屯只有酒吧街、而周邊區(qū)域布滿公寓老房子的記憶，重塑整個區(qū)域的藝術潮流氣息與國際化形象，它代表一個區(qū)域的改造升級，一個城市功能的更新?lián)Q代。多年之后它依舊引領了跨時代的消費理念，更是用一種建筑手法的打造改變了人們對美好生活的局限思維。開放的購物空間，錯落有致的建筑景觀，豐富多元的業(yè)態(tài)布局，體驗式消費的經營理念，讓三里屯village成為當之無愧的國際范兒時尚地標。

圖/新三里屯時尚文化區(qū)南區(qū)、北區(qū)示意圖

而設計建造三里屯Village的企業(yè)就是國銳集團。

從2002年的拆遷到2007年項目如期開業(yè)，五年的時間，是國銳集團創(chuàng)始人魏純暹在商業(yè)領域的又一次大膽嘗試，從東京六本木到倫敦邦德街，從街頭巷里到商業(yè)街區(qū)，魏先生一路向“新“，嘗新、創(chuàng)新、試新，在一路的找尋和探索中，慢慢地三里屯未來的樣貌從雛形到真實，從朦朧到鮮活，浮出水面。也正因為這次“勇敢”，讓國人記住了三里屯village的名字。

圖/三里屯village實景拍攝圖

在設計規(guī)劃方面，身為規(guī)劃設計師的魏純暹先生尊重過去，面向未來，項目規(guī)劃設計面向全球招標，對新三里屯的希望是“一個耀眼的潮流聚集地”。整合國際設計力量，由隈研吾做為總規(guī)劃師，聯(lián)合八組優(yōu)秀的國際設計團隊，巧妙利用項目身處北京核心的文化特質，采用中國的手法，以老北京的“胡同”與“四合院”為設計靈感，整體布局創(chuàng)意，通過多元幾何造型和大膽飽滿用色呈現(xiàn)了19座形態(tài)各異的當代藝術建筑群落，同時將整個商區(qū)空間約50%開辟用于公共藝術展覽和各類時尚活動。

圖/三里屯Village南區(qū)設計效果圖

此外，三里屯village還引進了蘋果亞洲旗艦店、全球首家萬寶龍概念店、阿瑪尼Exchange、BMW生活館、Adidas品牌中心等多家國際品牌潮店，獨特的開放式商業(yè)街區(qū)疊加首店經濟效應，不僅徹底改變了三里屯地區(qū)的市容和治安環(huán)境，提升了該地區(qū)的國際化形象，也生動地彰顯了人文奧運精神。

圖/三里屯Village北區(qū)及瑜舍酒店設計效果圖

國銳集團也就此一戰(zhàn)成名。

從三里屯Village到國銳·金嵿再到國銳·金長安、國銳·財滿街，每一處國銳開發(fā)的作品都擁有符合項目本身的特性，而不只是單一的類型化產品。

圖/三亞國銳亞沙村項目

2019年，國銳集團還與國奧集團聯(lián)合打造三亞國際體育產業(yè)園（亞沙村）項目，總投資200多億元，該項目將作為第六屆亞沙會的主體育場，助力海南自貿島建設以亞運村為核心點輻射打造三亞新區(qū)域。

除了布局國內市場，國銳集團還將觸角延伸到了海外，美國的洛杉磯、英國倫敦的金融城都可以看到國銳建筑的身影。

經過多年的發(fā)展及管理，國銳集團已經由城市發(fā)展商成功轉型為資產運營商，旗下涵蓋地產、資本、產城、基礎建設和服務等板塊，多元化及多方向的運營管理概念，取得了驕人的成績以及影響力。