星唯基金總經(jīng)理吳丹參加2023觀點(diǎn)資本圓桌

4月18日，上海舉辦的2023觀點(diǎn)資本圓桌現(xiàn)場(chǎng)，以“破局與重構(gòu)”為主題，諸多專家學(xué)者及從業(yè)者進(jìn)行了專業(yè)的討論和交流。 “不良資產(chǎn)處置新途”、“REITs擴(kuò)募與Pre-REITs”，以及“不動(dòng)產(chǎn)基金的投資機(jī)會(huì)”成為本次會(huì)議的焦點(diǎn)。復(fù)星商業(yè)流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)(以下簡(jiǎn)稱“復(fù)星商流”)總裁助理、星唯基金總經(jīng)理吳丹以《物流地產(chǎn)基金的投資機(jī)會(huì)》為題做了演講。

2023觀點(diǎn)資本圓桌現(xiàn)場(chǎng)

高標(biāo)物流倉(cāng)儲(chǔ)大有可為

吳丹在會(huì)上表示，國(guó)內(nèi)物流倉(cāng)儲(chǔ)與先進(jìn)市場(chǎng)相比，存在兩大差距，“一是人均面積與發(fā)達(dá)國(guó)家相比有較大差距；二是高標(biāo)庫(kù)供需缺口為1億平方米。”2021年，全國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)的總面積大概是9.6億平方米，是僅次于美國(guó)的，但是由于我們國(guó)家人口數(shù)量比較多，人均物流倉(cāng)儲(chǔ)面積大概只有0.7平米，美國(guó)的人均面積達(dá)到3.8平米，日本是4平方米。

雖然我國(guó)整體倉(cāng)儲(chǔ)面積比較充沛，但是現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的庫(kù)存占比不到7%，這個(gè)比例比較低，明顯低于發(fā)達(dá)國(guó)家。但是得益于新型城鎮(zhèn)化、消費(fèi)升級(jí)、先進(jìn)制造業(yè)的發(fā)展，國(guó)內(nèi)物流倉(cāng)儲(chǔ)需求快速增長(zhǎng)，而其中高標(biāo)倉(cāng)更是呈現(xiàn)出較大的需求。旺盛的需求對(duì)高標(biāo)物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)的發(fā)展是一針強(qiáng)心劑。

另外，物流資產(chǎn)和寫字樓資產(chǎn)的資本化率在國(guó)內(nèi)處于倒掛的狀態(tài)，所以物流倉(cāng)儲(chǔ)這塊未來(lái)有一定的增值空間。

據(jù)悉，復(fù)星商流的核心競(jìng)爭(zhēng)力是做GSP標(biāo)準(zhǔn)的物流園區(qū)，而復(fù)星內(nèi)部有非常多的產(chǎn)業(yè)賦能和產(chǎn)業(yè)融通，包括復(fù)星醫(yī)藥、國(guó)藥控股等。吳丹表示，醫(yī)藥客戶不容易進(jìn)來(lái)，也不容易走，甚至不斷有擴(kuò)租的需求，所以一旦進(jìn)來(lái)了以后，承租能力也是比較強(qiáng)的。

吳丹認(rèn)為，對(duì)于收購(gòu)的資產(chǎn)包而言，她認(rèn)為要一城一策，北上廣深毫不猶豫要拿，尤其是一手項(xiàng)目都是非常值得拿的。

吳丹主題演講

工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)也逐漸看見了退出邊界

目前，國(guó)家政策大力支持商業(yè)和工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)展，主要是以存量改造和資產(chǎn)盤活為主。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)主要包含住房租賃、購(gòu)物中心和寫字樓，工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)主要包含物流倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園和數(shù)據(jù)中心。因此，一批批Pre-REITs基金和公募REITs紛紛成立。

吳丹表示，目前REITs試點(diǎn)范圍已經(jīng)延伸至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，所以未來(lái)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)和工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)也逐漸看見了退出邊界。

此外，關(guān)于市場(chǎng)化的退出通道，吳丹表示公募REITs是其中之一，但今年可能更多的是怎么零買零賣，做一個(gè)分拆的出售，分拆來(lái)把每個(gè)資產(chǎn)價(jià)值充分放大。

吳丹認(rèn)為，這幾年已成熟資產(chǎn)以基金募集為主，開發(fā)類基金基本上沒有新的出來(lái)，都是一些原來(lái)老的開發(fā)基金的擴(kuò)募狀態(tài)。目前，整個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流的C-REITs上市表現(xiàn)上也是穩(wěn)中向好，底層的市場(chǎng)還是非常優(yōu)質(zhì)。