年報速遞|格力地產(chǎn)：重組改革穩(wěn)步推進(jìn)，業(yè)績彈性即將釋放

4月21日晚間，格力地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布2022年年度報告。2022年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入40.47億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤-26.84億元。截至2022年12月31日，公司總資產(chǎn)為302.59億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)為63.35億元。

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，在“需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱”的三重壓力和超預(yù)期因素疊加中長期住房需求減弱的沖擊下，格力地產(chǎn)采取了一系列積極有效的策略，確保企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定。同時，公司穩(wěn)步推進(jìn)改革重組，多措并舉降本增效，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步提升了可持續(xù)發(fā)展水平，夯實(shí)了企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的根基。

資金狀況邊際改善 盈利能力有望修復(fù)

過去一年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售規(guī)模均較上年大幅下降，國內(nèi)上市房企業(yè)績普遍受挫。據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，去年約80%房企出現(xiàn)虧損，平均毛利率低于20%。此外，地產(chǎn)行業(yè)“增收不增利”現(xiàn)象凸顯。截至3月30日，A股和H股已發(fā)布年報或業(yè)績預(yù)告的房企中，70%以上出現(xiàn)利潤下滑。

報告期內(nèi)，格力地產(chǎn)共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額40.55億元，銷售面積約15.9萬平方米。但受經(jīng)濟(jì)下行及市場調(diào)整等因素影響，2022年，格力地產(chǎn)歸母凈利潤為-26.84億元。對于虧損原因，主要系為加快存貨去化、加速資金回籠、盤活存量資產(chǎn)，公司基于謹(jǐn)慎性原則，按照存貨可變現(xiàn)凈值低于其成本的差額，對部分項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價準(zhǔn)備，投資性房地產(chǎn)公允價值也大幅下降。

有市場分析人士認(rèn)為，格力地產(chǎn)本次虧損，主要是房地產(chǎn)周期波動的行業(yè)特點(diǎn)造成的暫時性虧損，總體上在預(yù)期范圍內(nèi)。

今年以來，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢向好，地產(chǎn)市場迎來久違的“小陽春”，特別是上海等重點(diǎn)區(qū)域樓市量價齊升，回暖跡象明顯。公司新一屆管理層上任后，積極盤活資產(chǎn)，采用多種措施加大銷售力度，加快資金回流。2023年1-2月，格力地產(chǎn)共實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)項(xiàng)目簽約面積5.8萬平方米，同比增加395%；實(shí)現(xiàn)簽約金額43.27億元，同比增加1,332%。

近期媒體報道顯示，格力地產(chǎn)旗下上海海德壹號、公園海德等項(xiàng)目，一經(jīng)推出便引發(fā)市場和業(yè)界廣泛關(guān)注，其中海德壹號項(xiàng)目于2023年2月開盤迅速售罄，公園海德、格力海岸6期項(xiàng)目也在火熱銷售中，上述項(xiàng)目預(yù)計(jì)將為公司經(jīng)營發(fā)展貢獻(xiàn)更多正向現(xiàn)金流。根據(jù)公司的銷售計(jì)劃，預(yù)計(jì)2023年可實(shí)現(xiàn)銷售回款55-60億元。

事實(shí)上，自支持房企融資的“第三支箭”落地以來，房企融資環(huán)境持續(xù)改善，行業(yè)發(fā)展信心有所穩(wěn)定。作為珠海市國資控股的上市公司，格力地產(chǎn)在融資、政策等方面得到珠海市政府的大力支持。去年12月，格力地產(chǎn)發(fā)布公告繼續(xù)推動與珠海免稅集團(tuán)的重大資產(chǎn)重組，目前重組事項(xiàng)已獲上交所受理，公司正全力推進(jìn)發(fā)行股份購買資產(chǎn)（珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)）的重大資產(chǎn)重組及配套募集資金70億元工作。預(yù)計(jì)重大資產(chǎn)重組及配套募集資金工作完成后，公司的盈利能力及可持續(xù)經(jīng)營能力將得到進(jìn)一步加強(qiáng)。

資信良好、基本面穩(wěn)健的格力地產(chǎn)，充分運(yùn)用資本市場多元化融資工具，4月19日成功完成面向?qū)I(yè)投資者非公開發(fā)行公司債券（第一期）的發(fā)行工作，發(fā)行規(guī)模為10.2億元，最終票面利率為4.97%，受到了專業(yè)投資者的廣泛關(guān)注和認(rèn)可。

隨著市場信心加速恢復(fù)、政策利好不斷釋放，格力地產(chǎn)的資金和債務(wù)狀況已迎來邊際改善。通過本次重組改革，預(yù)計(jì)格力地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)將得到顯著優(yōu)化，發(fā)展質(zhì)量將得到明顯提高。

重組改革價值重塑 賽道景氣路徑清晰

年報顯示，格力地產(chǎn)與珠海免稅集團(tuán)的重大資產(chǎn)重組，將向上市公司注入盈利能力較強(qiáng)、發(fā)展前景廣闊的免稅業(yè)務(wù)，聯(lián)動海洋經(jīng)濟(jì)服務(wù)范疇，充實(shí)公司的口岸經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)內(nèi)涵，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)核心競爭力，形成以免稅業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的大消費(fèi)產(chǎn)業(yè)。通過本次重組，公司將發(fā)展成為擁有以免稅業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的大消費(fèi)產(chǎn)業(yè)、發(fā)展可期的生物醫(yī)藥大健康產(chǎn)業(yè)，以及堅(jiān)持精品化路線的房地產(chǎn)業(yè)三大板塊為核心的大型上市公司。

創(chuàng)立于1980年的珠海免稅集團(tuán)，是全國最早開展免稅品經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)之一，近年來以粵港澳大灣區(qū)、海南自貿(mào)港等重要區(qū)位為支點(diǎn)，積極培育全國性競爭優(yōu)勢。對于上市公司而言，本次交易的實(shí)施，將實(shí)現(xiàn)新增利潤增長點(diǎn)和已有利潤增長源的有機(jī)結(jié)合，形成珠海免稅集團(tuán)免稅品銷售業(yè)務(wù)與格力地產(chǎn)現(xiàn)有“大消費(fèi)”板塊的業(yè)務(wù)協(xié)同，公司主營業(yè)務(wù)即將發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變，企業(yè)盈利能力將得到提升，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)將得以優(yōu)化，抗周期性風(fēng)險能力將顯著增強(qiáng)。

今年以來，隨著口岸通關(guān)逐步有序恢復(fù)，珠海多口岸出入境客流、車流量連創(chuàng)新高，資本市場普遍看好旅游業(yè)復(fù)蘇為免稅企業(yè)帶來的業(yè)績彈性。據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月4日0時至4月10日晚上8時，拱北口岸累計(jì)驗(yàn)放出入境旅客近170萬人次，較去年同期大幅增長；4月10日港珠澳大橋珠?？诎秵稳粘鋈刖橙藬?shù)達(dá)6.8萬人次，創(chuàng)最近三年以來的新高，出入境車輛超過8300輛次，刷新口岸開通以來單日最高紀(jì)錄。珠海免稅集團(tuán)業(yè)務(wù)收入及利潤主要來源于口岸免稅店，無論在免稅牌照、門店數(shù)量、盈利水平等方面都具有全國性競爭優(yōu)勢。

年報顯示，報告期內(nèi)，格力地產(chǎn)充分利用海南自貿(mào)港、粵港澳大灣區(qū)、橫琴深合區(qū)的區(qū)位聯(lián)動優(yōu)勢，穩(wěn)步推進(jìn)三亞合聯(lián)中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目和橫琴創(chuàng)新方項(xiàng)目，并通過搭建私域流量運(yùn)營體系、設(shè)立線下跨境展銷店和自主運(yùn)營跨境保稅倉等，進(jìn)一步完善“珠海免稅MALL”等線上平臺的運(yùn)營體系和產(chǎn)品渠道，業(yè)務(wù)范圍已拓展至進(jìn)口完稅、跨境保稅和免稅品預(yù)約三大類別，為消費(fèi)者提供更加全面、便捷的服務(wù)。

此外，格力地產(chǎn)也表示，未來上市公司將“穩(wěn)固珠?？诎睹舛悩I(yè)務(wù)，布局珠海市區(qū)、橫琴和海南離島免稅業(yè)務(wù)和市內(nèi)免稅業(yè)務(wù)，拓展全國機(jī)場等口岸免稅業(yè)務(wù)，并進(jìn)一步豐富和完善商品種類和業(yè)態(tài)”。隨著“雙循環(huán)”新格局加快構(gòu)建、國民高品質(zhì)消費(fèi)需求不斷釋放，占據(jù)優(yōu)越地理位置的珠海免稅集團(tuán)，將持續(xù)享受大灣區(qū)、自貿(mào)港發(fā)展帶來的紅利，業(yè)績有望進(jìn)一步提升。

另一方面，本次交易的實(shí)施，也將為格力地產(chǎn)帶來業(yè)績修復(fù)和估值提升的難得窗口，隨著公司從傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)向免稅行業(yè)的賽道轉(zhuǎn)換，未來上市公司有望成為粵港澳大灣區(qū)、海南自貿(mào)港免稅消費(fèi)行業(yè)的排頭兵，收入規(guī)模和盈利能力預(yù)計(jì)得以明顯提升，為廣大投資者帶來持續(xù)穩(wěn)定的長期回報。