首開股份（600376）：多元化轉(zhuǎn)型筑牢業(yè)務(wù)底盤，打開增長新空間

引言：根據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2023H1商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%。商品房銷售額63092億元，增長1.1%，其中住宅銷售額增長3.7%。雖然銷售面積依然負(fù)增長，但已大幅改善。同時銷售額實現(xiàn)正增長，地產(chǎn)行業(yè)“至暗”時刻其實已經(jīng)過去。伴隨著行業(yè)環(huán)境大幅改善，首開股份近年來積極的多元化轉(zhuǎn)型也初見成效，公司酒店物業(yè)、長租公寓等新業(yè)務(wù)線實現(xiàn)穩(wěn)定增長。視角落到最終“成績單”上，公司資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)優(yōu)化，經(jīng)營現(xiàn)金流充足，財務(wù)健康度提升。接下來我們就深入看看區(qū)域地產(chǎn)龍頭首開股份背后的增長邏輯……

多元化轉(zhuǎn)型順利推進(jìn)，筑牢發(fā)展“底盤”

業(yè)務(wù)多元化布局，助力業(yè)績釋放。從最近三年一期的財務(wù)報告數(shù)據(jù)看，公司目前業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)主要以房產(chǎn)銷售、酒店物業(yè)經(jīng)營、長租公寓等為主。雖然房地產(chǎn)銷售依然是公司主要收入來源，但是酒店物業(yè)經(jīng)營、長租公寓等業(yè)務(wù)呈現(xiàn)出非常不錯的增長潛力。

 數(shù)據(jù)來源：公司財報

首先我們看一看收入占比最大的房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)。2022年首開股份各季度銷售金額增速分別為-27%、-39%、-21%、1.5%，值得重點關(guān)注的是2023Q1公司銷售面積同比大幅增長16.54%?？梢愿兄鼛讉€季度公司銷售金額/銷售面積增速明顯提升，主要得益于地產(chǎn)行業(yè)供需兩端政策改善所致。另外著眼未來公司地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)土地儲備量足質(zhì)優(yōu)。近期公司以27億元拿下北京市昌平新城東區(qū)核心地段的二類居住用地，該地塊土地面積49,176.79平方米，規(guī)劃建筑面積108,188.94平方米。2023年7月20日，首開在25家公司“圍獵”中斬獲“王炸”地塊昌平高教園。僅一天后，首開股份又在廈門土地市場競得2023P07號湖里區(qū)馬厝地塊，項目占地面積0.89萬平方米，用地性質(zhì)為商住用地，地上建筑規(guī)模2.8萬平方米。7月25日首開又拿下了順義區(qū)順義新城第一街區(qū)01-01-09地塊，成交金額22.82億元。從地塊分布看聚焦北京核心區(qū)域以及其它新一二線城市的熱門地段。隨著疫情的放開，我國宏觀經(jīng)濟的恢復(fù)中高速增長，居民收入水平、支付能力提升，一二線城市核心地段的房產(chǎn)銷售將加速回升。

其次我們看一下酒店物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)，酒店物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)收入占比不高，但是毛利率較高，凈利潤情況比較可觀。近年推進(jìn)了“首開樂尚”品牌落地，公司第一個集體土地租賃住房項目——首開樂尚優(yōu)晟店開業(yè)，一期推出 184 套房源；杭州首開樂尚公寓簽約88套。保利首開樂尚N+公寓一期、門頭溝歡樂大都匯 N+公寓、成都首開龍湖冠寓項目出租率均達(dá) 98%。由于我國特殊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布不均，導(dǎo)致我國流動人口近4億人，長租公寓市場需求空間巨大。根據(jù)華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院的數(shù)據(jù)顯示2021年我國長租公寓市場規(guī)模已經(jīng)達(dá)到1.8萬億。公司切入長租公寓“賽道”是非常具備前瞻性，同時也符合房地產(chǎn)市場租售并舉的長期趨勢。

 數(shù)據(jù)來源：華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院、古東管家研究所

區(qū)域布局立足北京，延申至“南北”兩大片區(qū)高能級城市。看完公司業(yè)務(wù)布局我們把視角拉到區(qū)位布局上，北京區(qū)域（京津冀）目前主要項目79個，總規(guī)模近1800萬平方米。南方片區(qū)目前已經(jīng)初步形成以蘇州、杭州、福州、廈門、成都幾個城市為重點，深耕結(jié)合周邊擴展的區(qū)域布局，主要項目 76 個，總建筑面積超2160萬平方米。北方片區(qū)覆蓋沈陽、大連、煙臺等重要城市。近幾年來在行業(yè)景氣度有限的情況下，公司將核心資源投向北京+南方+北方三大高能級區(qū)域核心城市，減少三線以下城市拿地以及項目開發(fā)的力度，把項目質(zhì)量放在第一位，從而保證了公司業(yè)績的穩(wěn)定和現(xiàn)金流充足健康，助力公司可持續(xù)發(fā)展。

圖片來源：公司官網(wǎng)

悠久品牌+國資股東背景優(yōu)勢，支撐市場拓展。作為住宅地產(chǎn)其主要面對的終端客戶是C端，涉及C端消費或者投資屬性的商業(yè)模式，品牌是否能占領(lǐng)客戶心智尤其重要。地產(chǎn)消費不同于其它低端高頻消費，其容錯率非常低。因此品牌影響力大的地產(chǎn)企業(yè)更容易受到“購房者”的青睞，首開股份屬擁有30多年開發(fā)經(jīng)驗的大型國有房地產(chǎn)上市企業(yè)。公司作為以“城市復(fù)興官”為己任，秉承“踐行責(zé)任，構(gòu)筑美好”的品牌理念，全力打造中國最受信賴與尊敬的房地產(chǎn)企業(yè)，品牌知名度早已深入人心。另外公司大股東是北京首都開發(fā)控股（集團）有限公司（簡稱“首開集團”），屬北京市屬國有獨資企業(yè)，目前首開集團主業(yè)為非經(jīng)營性資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)及物業(yè)經(jīng)營管理、建筑工程，培育業(yè)務(wù)為健康養(yǎng)老服務(wù)，股東資金以及資源優(yōu)勢豐厚。品牌+股東優(yōu)勢支撐公司市場拓展。

 數(shù)據(jù)來源：公開資料整理、古東管家研究所

以企業(yè)整體視角看，多元化業(yè)務(wù)布局、聚焦于高能級城市戰(zhàn)略、品牌和國資股東優(yōu)勢加持，共同夯實了首開股份的業(yè)務(wù)“基本盤”。自身業(yè)務(wù)“基本盤”構(gòu)建固然重要，行業(yè)經(jīng)營環(huán)境同樣不可忽視。

行業(yè)經(jīng)營環(huán)境大幅改善，“寒冬已過”

地產(chǎn)政策逐漸放寬，經(jīng)營環(huán)境改善。自2022年9月以來我國房地產(chǎn)政策從供需兩端都開始呈現(xiàn)放松跡象。需求側(cè)來看眾多城市開始鼓勵改善型住房需求消費，下調(diào)了首套、二套房產(chǎn)的貸款利率。供給側(cè)看多部門、多級別、多次重要會議共同提到放松房地產(chǎn)政策的指示精神和文件，其中重要政策包括金融16條、三支箭、支持剛性和改善性住房需求等。我國房地產(chǎn)政策在“房主不炒”大背景下開始明顯轉(zhuǎn)向?qū)捤桑w行業(yè)經(jīng)營環(huán)境出現(xiàn)非常重要的積極信號。4月10日北京市住建委發(fā)布“一區(qū)一策”在房山區(qū)試點，政策核心意思放寬首套、二套首付比例以及有條件的提高公積金等貸款額度，不論是國家級還是地方級房地產(chǎn)政策都呈現(xiàn)放松趨勢。政策從頒布到最后執(zhí)行落地尚需時日，我們相信房地產(chǎn)行業(yè)的“寒冬”已經(jīng)悄然過去。

 資料來源：古東管家研究所整理

城鎮(zhèn)化率依然具有15%的提升空間，新房銷售面積、銷售額持續(xù)提升。目前市場非常擔(dān)憂房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入存量時代了，行業(yè)空間以及規(guī)模增長已經(jīng)無空間了。過去中國房地產(chǎn)行業(yè)崛起，其背后主要是中國工業(yè)現(xiàn)代化、人口城鎮(zhèn)化為主要驅(qū)動因素，我們就具體的從城鎮(zhèn)化率的數(shù)據(jù)來分析。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示2022年中國城鎮(zhèn)化率為65.22%，增速開始趨緩，但是距離發(fā)達(dá)國家80%左右的城鎮(zhèn)化率依然具備提升空間，人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)向城鎮(zhèn)必然會帶來購房需求。

 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

既然宏觀上依然存在購房需求，我們具體看看近期我國新房銷售面積、銷售額數(shù)據(jù)情況。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示2023年（1-5）商品房銷售面積4.64億平方米，同比增長-0.9%；商品房銷售額4.98萬億元，同比增長8.4%。把時間拉長到一年的維度會發(fā)現(xiàn)，我國商品房銷售面積及銷售額降幅大幅度收窄，說明我們房地產(chǎn)寬松的政策正在發(fā)揮效應(yīng)，整體房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)即將重新回到增長的軌道中來。

 數(shù)據(jù)來源：IFinD、公開資料

一二線等核心城市人口凈流入，房價韌性強。由于首開股份房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)主要集中在一二線高能級城市，我們重點關(guān)注一二線城市房價情況。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示2022年9月份后，70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)同比增速曲線已經(jīng)開始走平，一改之前持續(xù)下降的趨勢，說明核心的一二線城市住宅價格已經(jīng)開始企穩(wěn)。著眼未來，房價長期驅(qū)動因素主要看人口，我們根據(jù)澤平宏觀的研究數(shù)據(jù)獲悉，從2010年至2020年十年間人口主要向一二線城市聚集，一二線人口持續(xù)呈現(xiàn)凈流入的趨勢。借鑒國外發(fā)達(dá)國家人口居住結(jié)構(gòu)看，絕大部分居民也都集中在大城市為主的城市群中，隨著中國式現(xiàn)代化、工業(yè)化發(fā)展會有更多的高端、中斷產(chǎn)業(yè)聚焦在一二線核心城市，從而帶動人口大概率集中于京津冀、長三角、珠三角、成渝等核心城市圈。人口的凈流入維持一二線城市住宅供給偏緊，支撐房價保持穩(wěn)定。

 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、澤平宏觀

以行業(yè)整體視角看，政策持續(xù)放寬、城鎮(zhèn)化率提升支撐房地產(chǎn)依然具備增量需求，公司主要業(yè)務(wù)布局在人口凈流入的一、二線城市，房價下大概率保持穩(wěn)定?，F(xiàn)階段看整體房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營環(huán)境相對過去也已大幅轉(zhuǎn)好。最后我們再回到企業(yè)本身，從財務(wù)維度看一下公司健康程度。

財務(wù)健康度持續(xù)改善，有望迎來業(yè)績拐點

負(fù)債率持續(xù)下降。企業(yè)的財務(wù)健康程度關(guān)系公司持續(xù)經(jīng)營能力、抗風(fēng)險能力。一般優(yōu)秀的企業(yè)都是在行業(yè)景氣度高的時候最大程度搶占市場份額，而在行業(yè)景氣度低的時候保證自身“糧食”充足以應(yīng)對不確定的風(fēng)險，達(dá)到穩(wěn)定經(jīng)營的目標(biāo)。首開股份近年來一直在有效的控制自身的負(fù)債情況，資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)下降。另外公司截止2023Q1賬上的貨幣資金達(dá)246.63億元非常充足，償債風(fēng)險較小，“彈藥”充足。

 數(shù)據(jù)來源：公司財報

經(jīng)營性現(xiàn)金流充足，公司“造血功能”強。企業(yè)想要持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營除了要有合理“杠桿”水平外，其自身的現(xiàn)金流創(chuàng)造能力同樣非常重要。現(xiàn)金流創(chuàng)造中經(jīng)營性現(xiàn)金流又是核心，這意味著公司進(jìn)行業(yè)務(wù)布局后是否能為公司帶來直接的現(xiàn)金入賬，以滿足公司的各種支出。公司近幾年的現(xiàn)金流情況處于持續(xù)增長的趨勢，公司自我“造血”功能保持在一個良好的狀態(tài)下。未來行業(yè)景氣度提升后，公司現(xiàn)金流狀況大概率越來越好。

 數(shù)據(jù)來源：公司財報

總結(jié)：首開股份通過自身積極的業(yè)務(wù)布局、差異化區(qū)域競爭戰(zhàn)略、充分利用品牌以及股東資源支撐業(yè)績的穩(wěn)定增長。另外行業(yè)經(jīng)營環(huán)境大幅改善，自身財務(wù)狀況持續(xù)優(yōu)化，多因素共同驅(qū)動公司有望進(jìn)入業(yè)績拐點階段，未來可期。