CPTMarkets分析美聯(lián)儲加息周期，美國商用地產(chǎn)困境重重，銀行痛苦巨大！

當(dāng)前，不動產(chǎn)市場深受通脹、利率變動的影響，再加上時代演進(jìn)，投資人的選擇日益多元化，使得投資不動產(chǎn)已不再是最吸引人的選項了，尤其是商用辦公室領(lǐng)域。CPT Markets分析師表示，商用辦公室如今面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，不僅受到高利率的壓迫，且自疫情爆發(fā)后，遠(yuǎn)距工作漸成為主流，使得現(xiàn)今商用辦公空置率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于歷史平均水平，從而影響租金收入以及房地產(chǎn)價值均下降。

最近，不少投資人向CPT Markets分析師尋求建議，他們所關(guān)心的問題是「美國經(jīng)濟(jì)目前仍表現(xiàn)出相對的韌性，且面對國際情勢嚴(yán)峻下，美聯(lián)儲也不敢輕率加息，考慮到現(xiàn)今局勢仍不明朗，若通脹再次失控而迫使美聯(lián)儲須采取更為強(qiáng)硬的措施，您認(rèn)為首當(dāng)其沖的會是哪個部門」。

在討論此問題前，CPT Markets分析師提出了一個觀念: 商業(yè)不動產(chǎn)業(yè)中的利害關(guān)系人包括商業(yè)銀行、投資銀行、私人貸款機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)業(yè)主，以及由聯(lián)邦政府所支持的抵押貸款提供者(例如房利美和房貸公司)。然而，目前約有4.5萬億美元的商業(yè)不動產(chǎn)債務(wù)分散在各種貸款機(jī)構(gòu)手中，從大型銀行到人壽保險公司均參與其中，但在這其中約有1.5萬億美元的債務(wù)將在未來幾年到期，成為了眾多行業(yè)參與者目前最為關(guān)心的焦點(diǎn)議題。

目前美國銀行業(yè)正面臨著一項主要挑戰(zhàn)，即與商業(yè)房地產(chǎn)貸款相關(guān)的高風(fēng)險，CPT Markets分析師特別指出，雖然車貸、信用卡貸款的違約率均已超過了2019年的高點(diǎn)，但這些貸款整體違約總量并不大，且大部分是集中于穩(wěn)健的大型銀行中，因此投資人對于這方面可以稍微放心，這還不至于會引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。不過在中小型銀行方面就必須稍加留意了，因?yàn)槌^60%的商用地產(chǎn)貸款都是集中于中小型銀行，透過下圖，我們可以觀察到，圖中顯示了兩種不同規(guī)模的貸款:5000萬美元以下與超過5000萬美元，值得關(guān)注的是，這兩類貸款的違約率均急遽上升，且這類的商業(yè)房地產(chǎn)貸款絕大多數(shù)將于2024年與2025年到期，違約率將有極大機(jī)率進(jìn)一步上升，而這對于小型銀行而言，無疑是一巨大的威脅。

美聯(lián)儲的激進(jìn)加息政策為商用不動產(chǎn)造成了巨大又無形的痛苦，CPT Markets分析師提出一個關(guān)鍵的產(chǎn)業(yè)指標(biāo)—資本化率，即用來評估建筑物相對于其價值的盈利能力，當(dāng)資本化率提高時，這意味著該建筑物無法產(chǎn)生與其價值相符的足夠收入，從而降低其房地產(chǎn)價值。

然而，資本化率同時也代表商業(yè)房地產(chǎn)的潛在回報率，當(dāng)無風(fēng)險利率上升時，投資者對風(fēng)險資產(chǎn)的期望回報率也相應(yīng)增加，但利率的上升卻也會增加借款成本，使得市場對商業(yè)房地產(chǎn)的需求大幅減少，從而降低房地產(chǎn)價值。因此，資本化率的上升被視為一種調(diào)節(jié)機(jī)制，以彌補(bǔ)持有商業(yè)房地產(chǎn)所面臨的更高風(fēng)險和成本增加?？傮w來說，即使凈營業(yè)收入(NOI)保持不變，較高的資本化率也意味著房產(chǎn)的價值正在下降。

然而，美聯(lián)儲的激進(jìn)加息同樣也對銀行帶來不少壓力，因?yàn)檫@導(dǎo)致銀行必須向存戶支付更多的利息，以防止客戶轉(zhuǎn)向收益更高的投資選擇，但沒有廉價的存款資金，銀行就沒有足夠的資金來提供貸款與吸收不良貸款的損失了，再加上，今年初三家中型銀行的倒閉也引發(fā)了市場對系統(tǒng)性危機(jī)的擔(dān)憂，使得不少投資人紛紛將資金撤出小型銀行與地區(qū)性銀行。

除此之外，在遠(yuǎn)距辦公日漸成為主流的情況下，使得辦公大樓需面臨租戶搬出以及要求降租的困境，值得一提的是，大多數(shù)的美企員工回到辦公室的意愿并沒有很高，且全美租金水平的增長在一年多前達(dá)到峰值后逐步下降。投資人還須特別留意另一特別的情況，根據(jù)過去歷史經(jīng)驗(yàn)，商辦不動產(chǎn)抵押證券和房地產(chǎn)投資信托(REITs)通常被視為極佳的穩(wěn)健收租投資選擇，尤其是在經(jīng)濟(jì)不景氣或是高通脹時期表現(xiàn)相當(dāng)穩(wěn)定，可謂是良好的保本資產(chǎn)，但隨著違約率與空置率的攀升，這將對主要放貸對象的中小型銀行造成嚴(yán)重的影響，總而言之，這也是為什么CPT Markets分析師強(qiáng)調(diào)商用不動產(chǎn)會是所有部門中最危險的，因?yàn)楫?dāng)上述總總因素堆棧后，將導(dǎo)致危機(jī)于整體市場中爆發(fā)，最后一發(fā)不可收拾。