格力地產(chǎn)：置出地產(chǎn)聚焦主業(yè)轉(zhuǎn)型新方案彰顯國企改革決心

7月7日，格力地產(chǎn)股份有限公司（600185.SH）發(fā)布公告稱，擬對原重大資產(chǎn)重組方案進(jìn)行重大調(diào)整。公告顯示，經(jīng)初步籌劃，基于公司逐步退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)主業(yè)轉(zhuǎn)型的整體戰(zhàn)略考量，上市公司擬置出所持有的上海、重慶、三亞等地相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)對應(yīng)的資產(chǎn)負(fù)債及上市公司相關(guān)對外債務(wù)，并置入珠海免稅集團(tuán)不低于51%股權(quán)，估值差額部分將以現(xiàn)金方式補(bǔ)足。此次重組方案中明確表示不涉及發(fā)行股份或配套募集資金，不發(fā)股或配套募集資金的行為顯示出公司在資金運(yùn)作和風(fēng)險(xiǎn)控制方面的謹(jǐn)慎，而對于估值差額部分則以現(xiàn)金方式補(bǔ)足，則體現(xiàn)出公司對交易價(jià)格的理性和負(fù)責(zé)態(tài)度。

上述事項(xiàng)已得到珠海市國資委原則性同意，具體方案正待后續(xù)公布。

新方案擬置出地產(chǎn)業(yè)務(wù) 不發(fā)股配資有效維護(hù)股東權(quán)益

隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境變化，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型成為越來越多地產(chǎn)企業(yè)選擇的發(fā)展方向。而國家對當(dāng)前產(chǎn)業(yè)升級和效率提升的具體要求，推動(dòng)國企加速通過專業(yè)化和市場化的整合重組來發(fā)掘其規(guī)模經(jīng)濟(jì)的潛力，并實(shí)現(xiàn)優(yōu)化資源配置。

公告稱，考慮到原重組方案執(zhí)行時(shí)間較長，以及公司所處內(nèi)外部環(huán)境的顯著變化，格力地產(chǎn)擬置出其在上海、重慶、三亞等地的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)及相關(guān)資產(chǎn)負(fù)債。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的剝離有助于企業(yè)集中力量發(fā)展其它業(yè)務(wù)板塊，亦有利于后續(xù)珠海房產(chǎn)存貨的去化，是一種積極主動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)管理策略。這一戰(zhàn)略調(diào)整有助于公司優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，并通過引入珠海免稅集團(tuán)的優(yōu)勢資產(chǎn)，幫助公司專注于發(fā)展免稅業(yè)務(wù)，提升盈利能力和資產(chǎn)質(zhì)量。

值得一提的是，本次重組方案的調(diào)整采用資產(chǎn)置換的方式實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，避免了外部交易中可能出現(xiàn)的復(fù)雜審批程序和融資流程，提高了重組工作的效率。新方案不涉及發(fā)行新股份或募集資金，從而降低了融資壓力，增強(qiáng)了重組的確定性，減少了稀釋現(xiàn)有股東權(quán)益的風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)格力地產(chǎn)2023年的年報(bào)，格力地產(chǎn)的主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)。公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入47.32億元，同比增長16.95%，但凈利潤虧損7.33億元，盡管與上一年度的虧損20.57億元相比有所減少，通過剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，公司預(yù)計(jì)將進(jìn)一步減少負(fù)債，并顯著降低與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的信用風(fēng)險(xiǎn)，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)也將顯著優(yōu)化，抗周期性風(fēng)險(xiǎn)能力將持續(xù)增強(qiáng)。同時(shí)，公司將集中資源和精力轉(zhuǎn)向免稅業(yè)務(wù)的發(fā)展，以更加靈活的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，推動(dòng)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的集聚和發(fā)展。若重組順利推進(jìn)并落地，格力地產(chǎn)凝聚新免稅全部力量，將為珠海經(jīng)濟(jì)建設(shè)和改善民生作出更積極有益的貢獻(xiàn)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)證券化，也將極大促進(jìn)其保值增值。

近期華遠(yuǎn)地產(chǎn)、美的置業(yè)等房企也相繼宣布剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，在業(yè)務(wù)選擇上均采用去重取輕實(shí)現(xiàn)輕裝上陣，未來或?qū)⒂懈喾康禺a(chǎn)企業(yè)順勢而為，清退重資產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)探索新的發(fā)展出路。華遠(yuǎn)地產(chǎn)發(fā)布擬剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)公告后二級市場隨即給出三連板的積極反應(yīng)，也印證資本市場對于房企去重改革戰(zhàn)略的認(rèn)可與未來市場空間的樂觀態(tài)度。

專注免稅加速主業(yè)轉(zhuǎn)型  優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展

免稅業(yè)務(wù)在當(dāng)前消費(fèi)升級和旅游業(yè)復(fù)蘇的背景下，具有較大的市場潛力和發(fā)展空間。格力地產(chǎn)此次重組方案的調(diào)整，既是對企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的重新規(guī)劃，也是對未來市場趨勢的預(yù)判。

公開資料顯示，珠海免稅集團(tuán)是國內(nèi)首批獲得國務(wù)院批準(zhǔn)并較早開展免稅商品經(jīng)營業(yè)務(wù)的國有獨(dú)資企業(yè)，免稅業(yè)務(wù)占據(jù)粵港澳大灣區(qū)和全國重點(diǎn)口岸窗口，口岸免稅銷售體量居于全國前列，擁有拱北口岸出入境免稅店、港珠澳大橋珠港口岸出入境免稅店、港珠澳大橋珠澳口岸進(jìn)境免稅店、南寧吳圩國際機(jī)場出境免稅店、內(nèi)蒙古鄂爾多斯伊金霍洛國際機(jī)場出境免稅店等多個(gè)陸路口岸和機(jī)場口岸的出入境免稅店，在珠海市內(nèi)擁有珠海免稅商場、揚(yáng)名廣場等大型綜合體。

在消費(fèi)升級和政策促進(jìn)等因素帶動(dòng)下，依托粵港澳大灣區(qū)、海南自由貿(mào)易港、橫琴粵澳深度合作區(qū)等國家重大發(fā)展戰(zhàn)略要地，珠海免稅集團(tuán)正積極融入國際旅游零售市場。2023年以來，出入境的便捷極大推動(dòng)了口岸渠道的恢復(fù)，加速國際客流的復(fù)蘇。經(jīng)珠港飛，港車北上，澳車北上，包括港珠澳大橋游等一系列開放政策和活動(dòng)措施的落地，為出入境旅游和消費(fèi)帶來非常大的利好，激增的客流量推動(dòng)銷售量明顯增長。從數(shù)據(jù)來看，2024年一季度，經(jīng)拱北口岸出入境人員達(dá)2600萬人次，日均超過29萬人次通關(guān)。在客流暴漲的利好下，珠海免稅旗下各個(gè)口岸免稅店經(jīng)營情況持續(xù)向好，格力地產(chǎn)披露的珠海免稅集團(tuán)2023年度模擬財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)報(bào)告看，珠海免稅集團(tuán)2023年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入、凈利潤分別為22.86億元、6.67億元。

與珠海免稅集團(tuán)的重組，是格力地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵一棋。重組完成后，格力地產(chǎn)有望通過進(jìn)一步穩(wěn)固珠?？诎睹舛悩I(yè)務(wù)，拓展全國機(jī)場等口岸免稅業(yè)務(wù)，持續(xù)享受大灣區(qū)發(fā)展帶來的紅利。

初心不改重組砥礪前行  “棋至中盤”改革再進(jìn)一程

2020年《政府工作報(bào)告》報(bào)告明確提出，要提升國資國企改革成效，實(shí)施國企改革三年行動(dòng)，完善國資監(jiān)管體制，深化混合所有制改革。2024年《政府工作報(bào)告》要求深入實(shí)施國有企業(yè)改革深化提升行動(dòng)，做強(qiáng)做優(yōu)主業(yè)，增強(qiáng)核心功能、提高核心競爭力。2024年1月，珠海國資委召開市屬國有企業(yè)重組整合大會(huì)，公布啟動(dòng)新一輪國企重組整合行動(dòng)，以地產(chǎn)、交通、海產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)為平臺，進(jìn)而進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化市屬企業(yè)國有資本布局，為珠海國資國企做強(qiáng)做優(yōu)做大注入改革動(dòng)能。

2022年12月,格力地產(chǎn)在完成董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)的換屆選舉之后,重啟對珠海免稅的重組工作。直至2024年7月7日，格力地產(chǎn)充分考慮當(dāng)前市場環(huán)境中重組方案的可執(zhí)行性和落地時(shí)間，主動(dòng)對重組方案進(jìn)行針對性調(diào)整，大大降低實(shí)施難度，消除市場疑慮，讓重組計(jì)劃有了實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，讓廣大投資者看到了新的希望。新方案發(fā)布后兩個(gè)交易日，市場積極回應(yīng)，斬獲兩個(gè)漲停板。

回顧格力地產(chǎn)重組工作，公司對引入免稅業(yè)務(wù)方案幾番積極調(diào)整，體現(xiàn)出珠海市委、市政府支持上市公司主業(yè)轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的強(qiáng)大戰(zhàn)略定力以及珠海市國資委在推動(dòng)國資國企改革工作中的堅(jiān)定決心意志和深謀遠(yuǎn)慮，同時(shí)也展現(xiàn)了上市公司管理團(tuán)隊(duì)的改革魄力和韌性。這一重大戰(zhàn)略舉措若成功落地，將為格力地產(chǎn)注入了盈利能力強(qiáng)、擁有廣闊發(fā)展前景的免稅業(yè)務(wù)，豐富大消費(fèi)產(chǎn)業(yè)板塊業(yè)務(wù)的深度與廣度，增強(qiáng)公司的產(chǎn)業(yè)競爭力企業(yè)的經(jīng)營活力，發(fā)展?jié)摿︻A(yù)期將得到顯著提升，進(jìn)而為投資者創(chuàng)造更為穩(wěn)定和長期的價(jià)值增長。

而從國有資本戰(zhàn)略性調(diào)整的深化實(shí)踐角度來看，這次重組如能成功實(shí)施，還將具有重要示范意義，是國企突出主業(yè)、聚焦實(shí)業(yè)推進(jìn)專業(yè)化整合，為發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力提供資源支撐的重要樣本，為國有龍頭企業(yè)沿著產(chǎn)業(yè)鏈主動(dòng)謀劃推動(dòng)重組整合，在更大范圍內(nèi)、不同層面間，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新鏈資源配置做成積極探索的先行先試。