初心不變，格力地產(chǎn)調(diào)整重組方案專注免稅業(yè)務(wù)

珠海老牌國(guó)企——格力地產(chǎn)，即將迎來新的使命。

在珠海市國(guó)資委的大力推動(dòng)之下，格力地產(chǎn)重組迎來突破性進(jìn)展——2024年7月7日晚間，格力地產(chǎn)宣布，將通過置出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，置入珠海免稅集團(tuán)股權(quán)，公司逐步退出房地產(chǎn)開發(fā)，專注于免稅業(yè)務(wù)。

2023年6月，中辦國(guó)辦聯(lián)合印發(fā)《國(guó)有企業(yè)改革深化提升行動(dòng)方案（2023—2025年）》，強(qiáng)調(diào)“以市場(chǎng)化方式推進(jìn)整合重組，提升國(guó)有資本配置效率”。今年1月，珠海國(guó)資委召開市屬國(guó)有企業(yè)重組整合大會(huì)，公布啟動(dòng)新一輪國(guó)企重組整合行動(dòng)，將由13家市屬國(guó)企減至10家。

格力地產(chǎn)籌謀拋出新重組方案，不僅彰顯國(guó)企改革的堅(jiān)定決心與管理團(tuán)隊(duì)的魄力膽色，也釋放了公司推動(dòng)主業(yè)轉(zhuǎn)型、優(yōu)化債務(wù)水平、提升盈利能力等積極信號(hào)。

消息一出，無數(shù)投資者為之沸騰——7月8日，格力地產(chǎn)股價(jià)一字漲停，截至7月9日收盤，格力地產(chǎn)總市值逼近百億。

四年堅(jiān)守即將釀成 格力地產(chǎn)或迎“新生”

四年前，格力地產(chǎn)首度披露重組方案，擬通過非公開發(fā)行股份并募集配套資金及支付現(xiàn)金的方式收購(gòu)擬收購(gòu)珠海免稅集團(tuán)100%股權(quán)，后者是國(guó)內(nèi)最早一批經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)開展免稅品銷售的國(guó)有獨(dú)資公司。

彼時(shí)，剛提出“二次創(chuàng)業(yè)”的珠海，又一次站在了歷史性發(fā)展機(jī)遇的起點(diǎn)上。

根據(jù)珠海市2020年市屬國(guó)有企業(yè)重組整合方案的規(guī)劃，珠海免稅集團(tuán)將重點(diǎn)發(fā)展好現(xiàn)代商貿(mào)和口岸經(jīng)濟(jì)。

不過，這一重組案多次擱置。直至 2022年10 月，格力地產(chǎn)完成董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)換屆選舉，新任領(lǐng)導(dǎo)班子在珠海市委、市政府的支持和市國(guó)資委的指導(dǎo)下，主動(dòng)探索促轉(zhuǎn)型，全力推動(dòng)重組改革。

時(shí)移世易，隨著房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生較大變化，格力地產(chǎn)也給出了更符合時(shí)代發(fā)展的新方案。

基于逐步退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)主業(yè)轉(zhuǎn)型的整體戰(zhàn)略考量，格力地產(chǎn)放棄了配套融資，改為置出所持有的上海、重慶等地相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)負(fù)債及上市公司相關(guān)對(duì)外債務(wù)，并置入珠海免稅集團(tuán)不低于51%股權(quán)，如存在估值差額部分將以現(xiàn)金方式補(bǔ)足。

此舉不僅讓格力地產(chǎn)擺脫“歷史包袱”，也為其帶來了優(yōu)質(zhì)的免稅業(yè)務(wù)資產(chǎn)，是公司實(shí)現(xiàn)主業(yè)轉(zhuǎn)型、提升資產(chǎn)質(zhì)量和盈利能力的關(guān)鍵一步。

自2009年上市以來，格力地產(chǎn)借助資本市場(chǎng)積極發(fā)展，業(yè)務(wù)逐步從房地產(chǎn)開發(fā)向生物醫(yī)藥、大消費(fèi)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)延伸，從珠海本土市場(chǎng)向國(guó)內(nèi)重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)拓展，構(gòu)建了產(chǎn)業(yè)融通的戰(zhàn)略版圖。截至2023年末，公司總資產(chǎn)已達(dá)到263.23億元，2023年總營(yíng)收突破47.32億元，較2009年上市時(shí)增長(zhǎng)十倍。

然而，隨著國(guó)內(nèi)宏觀環(huán)境變化，公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展放緩，并且由于地產(chǎn)行業(yè)重資產(chǎn)、高杠桿等特性，對(duì)格力地產(chǎn)整體的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)也造成拖累——截至2023年，格力地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率為78.89%。格力地產(chǎn)也鮮少拿地，而是進(jìn)入去庫(kù)存階段。

“公司擬置出所持有的上海、重慶、三亞等地相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)負(fù)債及上市公司相關(guān)對(duì)外債務(wù)，有利于優(yōu)化公司負(fù)債水平，亦有利于后續(xù)珠海房產(chǎn)存貨的去化。近年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)深度調(diào)整，促使多家上市公司主動(dòng)退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，格力地產(chǎn)的行為也是行業(yè)行至轉(zhuǎn)折點(diǎn)的縮影。”一名資深的地產(chǎn)觀察認(rèn)識(shí)評(píng)論道。

重組方案更高效 為珠海國(guó)企改革樹標(biāo)桿

眾所周知，免稅行業(yè)具有確定性強(qiáng)、利潤(rùn)率高、成長(zhǎng)性好的優(yōu)勢(shì)，深受資本市場(chǎng)追捧。

珠海免稅集團(tuán)擁有豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)鏈，且在國(guó)內(nèi)擁有多個(gè)陸路口岸和機(jī)場(chǎng)口岸的免稅店布局。據(jù)格力地產(chǎn)披露的珠海免稅2021年至2023年模擬財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)報(bào)告顯示，2023年珠海免稅實(shí)現(xiàn)營(yíng)收22.86億元，同比增長(zhǎng)39.56%；實(shí)現(xiàn)凈利6.67億元，同比增長(zhǎng)110.41%。

近年來，隨著內(nèi)地赴港澳“個(gè)人游”城市擴(kuò)容、簽注和通關(guān)政策便利化，“兩車北上”“琴澳旅游”等深入推進(jìn)，珠海邊檢總站客流量暴增，也帶動(dòng)了雙向購(gòu)物熱潮和免稅業(yè)務(wù)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來截至7 月7日，珠海邊檢總站今年查驗(yàn)經(jīng)拱北、港珠澳大橋、橫琴、青茂、灣仔、中山港和九洲港等對(duì)港對(duì)澳口岸出入境人員突破1億人次，同比增長(zhǎng)31.3%，比2023年提前49天客流量破億。

近年，珠海免稅加快了全國(guó)業(yè)務(wù)布局步伐，今年上半年先后中標(biāo)揭陽(yáng)潮汕國(guó)際機(jī)場(chǎng)出境免稅店、廣州南沙港客運(yùn)口岸免稅店、宜昌三峽國(guó)際機(jī)場(chǎng)出境免稅店等多個(gè)項(xiàng)目，為后續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展打下基礎(chǔ)。

在啟動(dòng)方案之時(shí)，格力地產(chǎn)就積極與珠海免稅聯(lián)動(dòng)，比如通過整合口岸、海洋、現(xiàn)代服務(wù)等資源，格力地產(chǎn)研發(fā)搭建了“珠海免稅MALL”，聯(lián)合發(fā)力跨境全球購(gòu)。如交易順利完成，珠海免稅集團(tuán)的優(yōu)質(zhì)資源注入格力地產(chǎn)，將顯著提升上市公司的資產(chǎn)質(zhì)量和盈利水平，增強(qiáng)現(xiàn)金分紅能力，更好地保護(hù)中小股東利益，提升珠海國(guó)有企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

更值得一提的是，格力地產(chǎn)放棄配套融資，通過資產(chǎn)置換的方式實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，避免了復(fù)雜的審批程序和融資流程，重組工作將更高效推進(jìn)。沒有融資壓力，此次重組的確定性也將大幅提升。

“新方案不涉及發(fā)行股份或募集配套資金，大幅提升重組成功幾率，同時(shí)避免潛在的融資壓力和稀釋股東權(quán)益的風(fēng)險(xiǎn)?！比A南一名資深投行人士分析指出。

2024年4月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)管防范風(fēng)險(xiǎn)推動(dòng)資本市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》（俗稱“新國(guó)九條”），明確要“更好服務(wù)科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展、國(guó)資國(guó)企改革等國(guó)家戰(zhàn)略實(shí)施和中小企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)發(fā)展壯大”，“加大并購(gòu)重組改革力度，多措并舉活躍并購(gòu)重組市場(chǎng)”。

近年來，珠海市國(guó)資委圍繞服務(wù)國(guó)家和廣東省重大戰(zhàn)略，服務(wù)珠海經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局，全面協(xié)調(diào)推動(dòng)國(guó)資國(guó)企改革發(fā)展工作，按照市場(chǎng)化、專業(yè)化原則推動(dòng)國(guó)資國(guó)企資源整合和運(yùn)用，提升資源配置效率，增強(qiáng)核心業(yè)務(wù)盈利能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，助推珠海加速打造粵港澳大灣區(qū)高質(zhì)量發(fā)展新引擎。

當(dāng)前，珠海國(guó)資委正集中力量深化國(guó)企改革行動(dòng)、提高站位。隨著珠海國(guó)企改革深化提升行動(dòng)的深入推進(jìn)，珠海市委市政府積極響應(yīng)國(guó)家關(guān)于推動(dòng)國(guó)資國(guó)企高質(zhì)量發(fā)展的號(hào)召，通過提供政策指導(dǎo)、優(yōu)化資源配置等一系列措施，為格力地產(chǎn)推進(jìn)重大資產(chǎn)重組給予了大力支持。

在業(yè)內(nèi)人士看來，此次格力地產(chǎn)與珠海免稅集團(tuán)的重組，不僅積極響應(yīng)新“國(guó)九條”要求，亦有望成為珠海國(guó)企改革的新標(biāo)桿，為珠海新經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)賦能。