格力地產(chǎn)披露重大資產(chǎn)置換預(yù)案：明確交易對(duì)象及比例，重組落地可期

格力地產(chǎn)的“大消費(fèi)產(chǎn)業(yè)”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，銜枚疾進(jìn)。

8月30日晚間，格力地產(chǎn)（600185.SH）發(fā)布《重大資產(chǎn)置換暨關(guān)聯(lián)交易預(yù)案》（以下簡(jiǎn)稱《預(yù)案》），其擬以持有的上海合聯(lián)、上海保聯(lián)、上海太聯(lián)、三亞合聯(lián)及重慶兩江的100%股權(quán)及格力地產(chǎn)相關(guān)對(duì)外債務(wù)，與海投公司持有的珠海免稅集團(tuán)51%股權(quán)進(jìn)行置換。

由于本次重組標(biāo)的資產(chǎn)的審計(jì)、評(píng)估工作尚未全部完成，標(biāo)的資產(chǎn)的交易價(jià)格尚未確定。但格力地產(chǎn)明確，置出資產(chǎn)作價(jià)與置入資產(chǎn)作價(jià)的差額部分，擬以現(xiàn)金補(bǔ)足。

此時(shí)，距離其7月初宣布置入免稅業(yè)務(wù)、逐漸退出房地產(chǎn)開發(fā)的計(jì)劃，只用了不到兩個(gè)月時(shí)間。

高效的推進(jìn)節(jié)奏背后，不僅顯示出格力地產(chǎn)對(duì)于拓展免稅經(jīng)營(yíng)等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的決心，亦體現(xiàn)了地方政府在推動(dòng)國(guó)有企業(yè)整合與發(fā)展的戰(zhàn)略意圖與積極作為。

“珠海作為粵港澳大灣區(qū)的重要組成部分，正在大力發(fā)展現(xiàn)代化國(guó)際化經(jīng)濟(jì)特區(qū)。格力地產(chǎn)通過(guò)整合具有穩(wěn)定收益和良好發(fā)展前景的免稅業(yè)務(wù)，不僅有助于提升資產(chǎn)質(zhì)量和盈利水平，也能更好地融入粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的藍(lán)圖，鞏固其在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的領(lǐng)先地位?！比A南一名資深的產(chǎn)業(yè)人士觀察者表示。

明確交易對(duì)象與比例 高效推進(jìn)重組工作

通過(guò)明確交易對(duì)手和資產(chǎn)注入比例等細(xì)節(jié)，格力地產(chǎn)的重大重組距離落地實(shí)施，又前進(jìn)了一大步。

公開資料顯示，珠海免稅集團(tuán)有兩名股東，其中，珠海國(guó)資委全資控股的海投公司持有珠海免稅集團(tuán)77%股權(quán)，城建集團(tuán)持有珠海免稅集團(tuán)23%股權(quán)。 

在格力地產(chǎn)7月撤回的原方案（即《格力地產(chǎn)擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購(gòu)買珠海免稅集團(tuán)100%股權(quán)并募集配套資金草案》）中，格力地產(chǎn)的交易對(duì)手是珠海國(guó)資委與城建集團(tuán)。

而新發(fā)布的《預(yù)案》中，海投公司成為了唯一的交易對(duì)象，擬置入的珠海免稅集團(tuán)股權(quán)也從 100%降至51%，在確保上市公司取得珠海免稅集團(tuán)控制權(quán)的同時(shí)，又不至于承擔(dān)過(guò)高的資金壓力，交易可靠性大幅提升。

值得一提的是，《預(yù)案》還明確了資產(chǎn)置換和現(xiàn)金補(bǔ)足的交易方式，不涉及發(fā)行股份或募集配套資金，不僅避免了潛在的融資壓力和稀釋股東權(quán)益的風(fēng)險(xiǎn)，可執(zhí)行性更強(qiáng)，重組工作有望更高效推進(jìn)及實(shí)施落地。

從這一系列細(xì)節(jié)中，可見地方政府在推動(dòng)當(dāng)?shù)貒?guó)有企業(yè)整合與經(jīng)營(yíng)發(fā)展的“良苦用心”。

近年來(lái)，在珠海市委部署推動(dòng)下，珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)“二次創(chuàng)業(yè)”征程加速開啟。

全面協(xié)調(diào)推動(dòng)國(guó)資國(guó)企改革，發(fā)揮好國(guó)企在珠海提升城市能級(jí)量級(jí)、打造粵港澳大灣區(qū)重要門戶樞紐、珠江口西岸核心城市和沿海經(jīng)濟(jì)帶高質(zhì)量發(fā)展典范中的主力軍作用，是助力“二次創(chuàng)業(yè)”的重要內(nèi)容。

早在2020年，珠海市人民政府印發(fā)的《珠海市市屬國(guó)有企業(yè)重組整合方案》 明確提出，“加大國(guó)有資本布局結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整” “將珠海免稅集團(tuán)與海投公司進(jìn)行整合” “推動(dòng)優(yōu)質(zhì)資源向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中”。

今年1月，珠海市國(guó)資委召開珠海市屬國(guó)有企業(yè)重組整合大會(huì)，宣布啟動(dòng)新一輪國(guó)企重組整合行動(dòng)。珠海市國(guó)資委表示，“實(shí)施市屬國(guó)企新一輪整合重組，旨在通過(guò)戰(zhàn)略性重組與專業(yè)化整合，進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化市屬企業(yè)國(guó)有資本布局，為珠海國(guó)資國(guó)企做強(qiáng)做優(yōu)做大注入改革動(dòng)能。”

在此輪改革中，珠海免稅集團(tuán)、海投公司、格力地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活力有望進(jìn)一步激發(fā)。

2021年9月以來(lái)，珠海迎來(lái)了粵港澳大灣區(qū)、現(xiàn)代化國(guó)際化經(jīng)濟(jì)特區(qū)、廣東自由貿(mào)易區(qū)橫琴片區(qū)和橫琴粵澳深度合作區(qū)“四區(qū)”疊加時(shí)代，免稅業(yè)務(wù)在內(nèi)的多項(xiàng)文旅消費(fèi)產(chǎn)業(yè)迎來(lái)歷史性發(fā)展機(jī)遇。

在此背景下，如果置入珠海免稅的工作能順利落地，格力地產(chǎn)的業(yè)務(wù)將與粵港澳大灣區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加緊密地聯(lián)系起來(lái)，有助于公司更好利用區(qū)域政策紅利，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮更大作用。

免稅業(yè)務(wù)成色佳 企業(yè)、國(guó)資、中小股東多方共贏

事實(shí)上，對(duì)于上市公司、中小股東、國(guó)資機(jī)構(gòu)而言，此次重組也是一場(chǎng)多方共贏的交易。

《預(yù)案》發(fā)布的同日，格力地產(chǎn)《2024 年半年報(bào)》同步披露，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)日漸式微，報(bào)告期內(nèi)格力地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入雖同比增長(zhǎng)2.05%至18.93 億元，但凈利潤(rùn)卻虧損了7.77 億元，公司計(jì)提資產(chǎn)減值損失3.78 億元。

截至2024年中期，格力地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率同比提升了2.23個(gè)百分點(diǎn)至80.65%。

擺脫經(jīng)營(yíng)困境、增強(qiáng)上市公司盈利能力，是上市公司管理層、中小股東與國(guó)資機(jī)構(gòu)的共同期待。

注入優(yōu)質(zhì)的免稅業(yè)務(wù)資產(chǎn)，剝離日漸式微的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，是最符合當(dāng)前行業(yè)現(xiàn)狀與公司發(fā)展的“破局”方式。

作為一家位于中國(guó)南部沿海重要城市珠海的大型國(guó)有免稅企業(yè)，珠海免稅集團(tuán)擁有成熟的免稅商品銷售網(wǎng)絡(luò)和渠道資源，其投資價(jià)值和發(fā)展前景不言而喻。

眾所周知，免稅品經(jīng)營(yíng)資質(zhì)具有國(guó)家特許經(jīng)營(yíng)的稀缺性。近年來(lái)，國(guó)內(nèi)陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)鼓勵(lì)政策引導(dǎo)海外消費(fèi)回流，刺激免稅消費(fèi)，推動(dòng)我國(guó)免稅消費(fèi)滲透率提升。 

根據(jù)弗若斯特沙利文測(cè)算，2025年全球旅游零售市場(chǎng)規(guī)模有望達(dá)到8991億元，其中免稅占比將達(dá)到63.7%，規(guī)模為5724億元。從份額上來(lái)看，我國(guó)免稅品銷售額持續(xù)增長(zhǎng)，從2016年的50.3%增至2019年的55.1%，2025年我國(guó)旅游零售市場(chǎng)規(guī)模有望達(dá)到2770億元，其中免稅規(guī)模為1817億元。

近年來(lái)，珠海免稅集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)頗為亮眼。

繼2023年全年歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)176.95%至6.73億元后，進(jìn)入2024年，珠海免稅集團(tuán)再度交出亮眼“捷報(bào)”。上半年，珠海免稅集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入13.12億元，歸母凈利潤(rùn)4.38億元，均延續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

值得一提的是，在2023年披露的原方案中，珠海市國(guó)資委、城建集團(tuán)作為交易對(duì)手方曾承諾，2023年至2025年珠海免稅集團(tuán)的凈利潤(rùn)不低于5.02億元、5.67億元及6.2億元。

目前，珠海免稅集團(tuán)的業(yè)績(jī)水平遠(yuǎn)超承諾額，今年上半年的凈利潤(rùn)更是接近年度承諾業(yè)績(jī)的八成。

對(duì)于中小股東而言，在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整的行業(yè)背景下，格力地產(chǎn)積極轉(zhuǎn)型有望提升盈利水平，增強(qiáng)現(xiàn)金分紅能力，優(yōu)化和提升公司治理水平，更好地保護(hù)中小投資者的利益。

對(duì)于國(guó)資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，珠海免稅集團(tuán)與格力地產(chǎn)的結(jié)合，將推動(dòng)國(guó)有經(jīng)濟(jì)布局優(yōu)化和結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升資產(chǎn)證券化水平，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)的保值增值，打造國(guó)企改革“新標(biāo)桿”。

對(duì)于上市公司而言，通過(guò)置出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，置入珠海免稅股權(quán)，格力地產(chǎn)逐步退出房地產(chǎn)開發(fā)，將有效優(yōu)化公司負(fù)債結(jié)構(gòu)，提升資產(chǎn)質(zhì)量，專注免稅業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)主業(yè)轉(zhuǎn)型，同時(shí)，也利于后續(xù)珠海房產(chǎn)存貨去化。

聯(lián)動(dòng)海洋、口岸經(jīng)濟(jì) 消費(fèi)轉(zhuǎn)型輪廓清晰

值得一提的是，在市場(chǎng)固有印象中，格力地產(chǎn)中的“地產(chǎn)”標(biāo)簽非?！皾庵亍保孀恪懊舛悩I(yè)務(wù)”可能“跨度”太大。

事實(shí)上，這種觀點(diǎn)并不準(zhǔn)確。

早前，格力地產(chǎn)就已涉足消費(fèi)業(yè)務(wù)，并在2020年確立了“房地產(chǎn)、大消費(fèi)、生物醫(yī)藥大健康”的產(chǎn)業(yè)布局。

2020年3月，格力地產(chǎn)研發(fā)搭建的“珠海免稅MALL”網(wǎng)上商城正式上線，打造“智能+”消費(fèi)生態(tài)體系。此外，格力地產(chǎn)還通過(guò)洪灣中心漁港開啟海洋業(yè)務(wù)，推進(jìn)“智慧漁港”建設(shè)，發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)等。

今年上半年，格力地產(chǎn)大消費(fèi)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入2.28億元。

根據(jù)格力地產(chǎn)的規(guī)劃，如果順利完成重大資產(chǎn)置換，公司將通過(guò)免稅業(yè)務(wù)的注入，充實(shí)口岸經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)內(nèi)涵，聯(lián)動(dòng)海洋經(jīng)濟(jì)服務(wù)范疇，形成以免稅業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的大消費(fèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。

格力地產(chǎn)的“大消費(fèi)產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)型方向，也符合國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需的政策導(dǎo)向。

消費(fèi)是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎。黨的二十大報(bào)告指出，健全宏觀經(jīng)濟(jì)治理體系，發(fā)揮國(guó)家發(fā)展規(guī)劃的戰(zhàn)略導(dǎo)向作用，加強(qiáng)財(cái)政政策和貨幣政策協(xié)調(diào)配合，著力擴(kuò)大內(nèi)需，增強(qiáng)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性作用和投資對(duì)優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵作用。黨的二十屆三中全會(huì)提出，“完善擴(kuò)大消費(fèi)長(zhǎng)效機(jī)制”。

發(fā)展免稅行業(yè)，則是促進(jìn)擴(kuò)大消費(fèi)的一個(gè)重要機(jī)制。免稅產(chǎn)業(yè)作為消費(fèi)回流的重要經(jīng)濟(jì)抓手，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、盤活資本活力的作用將進(jìn)一步加強(qiáng)。 

可以預(yù)見的是，在供給升級(jí)和需求帶動(dòng)的雙向作用下，文旅消費(fèi)市場(chǎng)的持續(xù)火爆，海洋經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，免稅消費(fèi)板塊的強(qiáng)勢(shì)加盟將增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，帶動(dòng)格力地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。