新辦公十年礪劍，從零秒空間看產(chǎn)業(yè)躍遷帶來的啟示

品牌成立的第十年，新辦公運(yùn)營商LIMO零秒宣布新項(xiàng)目零秒電子城社區(qū)投入運(yùn)營，緊挨著360總部和798藝術(shù)區(qū)，而且，面積足足有兩萬平米。

這讓商辦行業(yè)感到吃驚：酒仙橋地區(qū)在北京寫字樓市場里向來優(yōu)勢不明顯，空置率和租金水平長期低迷。這樣的年景，這樣的存量市場下，在這樣一個(gè)區(qū)域，新增如此大面積的供應(yīng)，簡直匪夷所思。

但按照零秒空間總經(jīng)理張嘉佩的說法，零秒這么做，是有自己的底氣。

從2014到2024，共享辦公空間賽道經(jīng)歷了高速增長的泡沫期，而后急轉(zhuǎn)直下：昔日行業(yè)龍頭WeWork曾創(chuàng)下令人咂舌的470億美元估值，而到2023年底已宣告破產(chǎn)；國內(nèi)眾多品牌當(dāng)年乘著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)浪潮蜂擁涌入，如今也隨之相繼落寞離場。而這其中，還有少數(shù)像零秒空間這樣的品牌，走出了一條鮮有人走的路。

某種意義上，這一賽道也是上一個(gè)十年發(fā)展的縮影——從最初雙創(chuàng)時(shí)代的啟幕，到移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的巨浪，再到硬科技和產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展為投資熱點(diǎn)，直到現(xiàn)在的“新質(zhì)生產(chǎn)力”，辦公空間作為企業(yè)發(fā)展的物理載體，見證并共同經(jīng)歷了這一路的變革與挑戰(zhàn)。而其也和每個(gè)時(shí)代的新興產(chǎn)業(yè)一樣，依循市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律以及洞悉市場需求變化，均在謀求新的變革與突破。

事實(shí)上，隨著2019年共享辦公最初的商業(yè)模式被“證偽”，存活至今的品牌運(yùn)營商早已摘去了“共享辦公”的標(biāo)簽，長成了與當(dāng)初完全不同的模樣，且是更符合中國市場國情的模樣。這些玩家一路精打細(xì)算，也果斷求變，從而見證了這十年來中國本土商辦地產(chǎn)行業(yè)的繁華與變遷。

回顧行業(yè)十年波瀾，是什么造就了現(xiàn)在的局面？零秒躍勢而上選擇繼續(xù)拓寬邊界的底氣從何而來？這些都要從頭說起。

以“企業(yè)經(jīng)營”為本，瞄準(zhǔn)企業(yè)未被真正滿足的需求

時(shí)間拉回到2014年，在“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的政策倡導(dǎo)下，“創(chuàng)客空間”、“孵化器”等各類名號(hào)的創(chuàng)業(yè)場所快速成長。彼時(shí)共享經(jīng)濟(jì)正熱，大洋彼岸的WeWork乘勢崛起，“共享辦公”自此西風(fēng)東漸。

2016年，國內(nèi)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)熱潮來到頂峰，創(chuàng)業(yè)邦創(chuàng)投庫的數(shù)據(jù)整理顯示，2016年上半年互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)投融資案例達(dá)1656起，融資總額近460億美元。對(duì)應(yīng)地，共享辦公空間行業(yè)也迎來了行業(yè)爆發(fā)：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2014年，國內(nèi)共享辦公空間數(shù)量尚不足50家，而經(jīng)過兩年的飛躍發(fā)展，其數(shù)量已超過4200家。

零秒也正是在這一時(shí)間入場。經(jīng)過一年的啟動(dòng)期，零秒空間在2015年走進(jìn)共享辦公賽道，帶著京東方科技服務(wù)二十余年的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營服務(wù)及資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，開始探索新商業(yè)模式。

零秒首個(gè)旗艦項(xiàng)目——零秒恒通社區(qū)

在政策、市場紅利驅(qū)使下，共享辦公賽道生機(jī)勃發(fā)，同時(shí)野蠻生長的苦果也在今后的幾年里悄然種下。隨著初創(chuàng)型企業(yè)、成長型企業(yè)和成熟企業(yè)的辦公品質(zhì)需求提升，共享辦公空間質(zhì)量良莠不齊，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重等問題也開始顯現(xiàn)。在經(jīng)營效益的壓力下，這個(gè)行業(yè)在2016年底迎來了第一次洗牌期。

而當(dāng)大多數(shù)品牌想盡辦法以“開放共享”的理念教育市場、以折扣價(jià)與花哨的服務(wù)討好客戶時(shí)，零秒空間的關(guān)注點(diǎn)卻始終著眼在“企業(yè)經(jīng)營痛點(diǎn)”上，思考如何滿足企業(yè)經(jīng)營的真實(shí)辦公需求。此時(shí)的零秒，瞄準(zhǔn)了成長型企業(yè)及成熟型企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)，與集團(tuán)運(yùn)營的產(chǎn)業(yè)園區(qū)形成互補(bǔ)，期望通過鎖定差異化的客群，打破行業(yè)同質(zhì)化壁壘。

“零秒直到2019年才試水了開放式工位產(chǎn)品，此前的產(chǎn)品都是獨(dú)立辦公空間+大公共區(qū)的形態(tài)。我們認(rèn)為國內(nèi)客戶是非?？粗剞k公隱私的，只是在團(tuán)隊(duì)初創(chuàng)期，這一需求會(huì)被經(jīng)營壓力壓抑。因此當(dāng)時(shí)的零秒并不算是逆勢而為，而是看準(zhǔn)了企業(yè)那部分未被真正滿足的需求。我們一直在發(fā)展的，也正是這種填補(bǔ)空缺的能力?！睆埣闻寤貞浀?。

零秒空間多為獨(dú)立辦公室+大面積共享區(qū)組合（零秒電子城社區(qū)實(shí)景）

在零秒看來，除了固有認(rèn)知中的規(guī)?；髽I(yè)，小企業(yè)和散租客戶也可以是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的潛在客群。2016年，零秒在北京市朝陽區(qū)恒通國際商務(wù)園落成的首個(gè)旗艦項(xiàng)目——零秒恒通社區(qū)，便成了當(dāng)時(shí)共享辦公領(lǐng)域的一個(gè)“另類”：沒有一個(gè)開放工位，而是為企業(yè)提供不同規(guī)模的獨(dú)立辦公室；同時(shí)以各種共享區(qū)域增加空間層次感、擴(kuò)充使用面積以及增加運(yùn)營坪效，讓辦公的私人空間和共享空間得以共存?？梢哉f，恒通社區(qū)的出現(xiàn)對(duì)于當(dāng)時(shí)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)而言，無論是原有空間的功能性、產(chǎn)品的多元化還是客群的補(bǔ)足，都是一次全新的嘗試。

不同于快速搶占區(qū)域市場、全國多點(diǎn)布局的其他新辦公玩家，每一步都求“穩(wěn)”的零秒，以京東方人的“匠人思維”及“有效規(guī)模發(fā)展戰(zhàn)略”，始終冷靜地看待行業(yè)中存在的問題與機(jī)會(huì)。零秒以鏈條式的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，開創(chuàng)了在當(dāng)時(shí)具有鮮明特色的“需求型辦公空間”。如今看來，這一決策是正確的：受到時(shí)代紅利的滋養(yǎng)，零秒抓住了這一批從主流共享辦公空間溢出的客群，也以此為根基，開始探索適合自己的發(fā)展道路，并且經(jīng)受住了資本快速擴(kuò)張的誘惑與裹挾，穩(wěn)抓穩(wěn)打。

走精品路線，獲取“有效規(guī)?！痹鲩L

在資本的灌溉下，眾多品牌在2017、2018年迅速規(guī)模化壯大，共享辦公賽道于2018年迎來頂峰。艾媒咨詢數(shù)據(jù)顯示，截止到2018年6月底，中國聯(lián)合辦公平臺(tái)數(shù)超過300家，布局網(wǎng)點(diǎn)數(shù)超6000多個(gè)，總體運(yùn)營面積達(dá)1200萬平方米，提供工位數(shù)達(dá)200萬個(gè)。

但此時(shí)“資本寒冬”已經(jīng)在不知不覺中漸漸降臨，作為客群主力的創(chuàng)業(yè)公司們正在減少。整個(gè)賽道的玩家，一邊步履不停持續(xù)擴(kuò)張，一邊還要承受市場逐漸下行的壓力。

彼時(shí)的零秒在規(guī)模上，到2019年僅有8個(gè)辦公空間項(xiàng)目，運(yùn)營體量為6萬余平米。與賽道頭部玩家規(guī)模相距甚遠(yuǎn)的零秒認(rèn)為，盲目擴(kuò)大和規(guī)模復(fù)制并非是最重要的，唯有控制好“有效規(guī)?！?，才能走得更遠(yuǎn)。

零秒恒通社區(qū)實(shí)景

基于這一考量，零秒選擇放慢步伐，穩(wěn)扎穩(wěn)打，逐步走向精細(xì)化運(yùn)作，在產(chǎn)品業(yè)態(tài)和擴(kuò)張模式上均有所創(chuàng)新。充分考慮到傳統(tǒng)商辦地產(chǎn)項(xiàng)目擴(kuò)張極度倚賴資產(chǎn)且回本周期過長，零秒向酒店、長租公寓等更為純熟的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式學(xué)習(xí)和借鑒。

以2019年開業(yè)的酒仙橋社區(qū)項(xiàng)目為例，零秒為其配置了辦公、酒店、餐飲及其他完善的商業(yè)業(yè)態(tài)，相比以往單一功能的辦公空間，這是一個(gè)現(xiàn)代化的綜合商業(yè)辦公社區(qū)。此外，作為零秒第一個(gè)以純輕資產(chǎn)模式拓展的項(xiàng)目，該項(xiàng)目采用合作方提供物業(yè)及裝修的全輕模式。零秒為合作方提供了全鏈條的委托運(yùn)營服務(wù)，從樓宇的規(guī)劃定位、方案設(shè)計(jì)、工程管理、市場招商、運(yùn)營管理每一個(gè)階段輸出專業(yè)團(tuán)隊(duì)。而其具體合作模式則為“基礎(chǔ)管理費(fèi)+效能管理費(fèi)”，其中基礎(chǔ)管理費(fèi)按服務(wù)模塊收取，對(duì)應(yīng)清晰的服務(wù)內(nèi)容及輸出成果；效能管理費(fèi)按經(jīng)營業(yè)績指標(biāo)達(dá)成情況兌現(xiàn)，約定為GOP一定比例的獎(jiǎng)勵(lì)分成。

零秒首個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目——零秒酒仙橋社區(qū)

據(jù)了解，在精細(xì)化的輕資產(chǎn)模式運(yùn)作下，即使是在疫情的沖擊下，零秒酒仙橋社區(qū)仍舊保持了90%左右的出租率。這與市場上眾多辦公租賃空間空置率普遍加大、租金普遍下調(diào)的情形不同，零秒酒仙橋社區(qū)形成了鮮明對(duì)比。

在項(xiàng)目擴(kuò)張上，零秒同樣秉持“有效規(guī)?！痹瓌t，看重盈利而非空間數(shù)、面積數(shù)的增長?！白隹臻g運(yùn)營產(chǎn)品無非是算利潤空間：時(shí)間差、面積差、成本差。算得過來賬的項(xiàng)目我們才會(huì)拓?！睆埣闻逭f，“如今新入市的零秒電子城社區(qū)這兩萬平米空間也是如此?！?/span>

“時(shí)間”和“面積”的利潤空間，即是坪效的提升空間——如何提升單位空間在單位時(shí)間內(nèi)的利用率和營業(yè)額，這考驗(yàn)的是產(chǎn)品設(shè)計(jì)；“成本”的利潤空間，則考驗(yàn)的是前期投入成本和后期運(yùn)營成本的管控，而這三者最終都可歸結(jié)為成本問題。面對(duì)市場下行，零秒開始尋求成本上的突破。

“我們嘗試建立一套高效的標(biāo)準(zhǔn)化體系，既能匹配市場客戶的需求，同時(shí)又要最大限度的節(jié)約成本，為零秒輕資產(chǎn)運(yùn)營輸出奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，從而獲取有效規(guī)模增長?！?/span>

張嘉佩介紹，零秒有自己的市場調(diào)研團(tuán)隊(duì)，這些一手反饋?zhàn)屃忝肽軌蚋皶r(shí)清晰地把握市場需求的變化，并快速聯(lián)動(dòng)產(chǎn)品和運(yùn)營端，實(shí)現(xiàn)能季度響應(yīng)的產(chǎn)品服務(wù)調(diào)整。2019年起，零秒在信息化建設(shè)方面的投入力度也逐步加大，圍繞數(shù)字化服務(wù)、數(shù)字化營銷、數(shù)字化管理，進(jìn)行“資產(chǎn)管理端”與“運(yùn)營服務(wù)端”的底層架構(gòu)建設(shè)和完善。

零秒“科技服務(wù)賦能站”智慧展廳

相較于許多“由輕到重”的共享辦公品牌，零秒將這一經(jīng)營模式的發(fā)展歷程完全反了過來。而在面對(duì)創(chuàng)業(yè)過程中的規(guī)模擴(kuò)張和產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃時(shí)，零秒也鮮有大手筆或賭博式的操作，而是傾向于采取審慎和穩(wěn)健的策略。這在市場蒸蒸日上之時(shí)，或許讓其錯(cuò)過了一定的收益，但在市場下行之時(shí)，這一務(wù)實(shí)的風(fēng)格卻顯示出了極大的價(jià)值。

明確時(shí)代風(fēng)向，做精產(chǎn)業(yè)服務(wù)

2019年9月，WeWork撤銷IPO申請。

波瀾并沒有立刻平息，在接連不斷的質(zhì)疑和丑聞曝光后，WeWork的估值也從年初的470億美元直降至150億美元以下，共享辦公賽道的風(fēng)光不再。在資方看來，為盈利遙遙無期的二房東慷慨供血的日子已經(jīng)結(jié)束了。而對(duì)于賽道所有玩家來說，今后走什么樣的發(fā)展路線，講什么樣的故事，成了最急需解決的問題。

彼時(shí)，受疫情影響中小企業(yè)正面臨著市場萎縮，辦公空間需求呈下滑趨勢。當(dāng)時(shí)數(shù)據(jù)顯示，86.46%的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營受到較大影響。其中，38.90%的中小企業(yè)反映影響嚴(yán)重，經(jīng)營暫時(shí)處于停頓狀態(tài)。與此同時(shí)，國家層面紛紛出臺(tái)一系列惠企政策，從財(cái)稅、金融、就業(yè)、外貿(mào)等方面多措并舉，幫助企業(yè)渡過難關(guān)。

在這樣的形勢下，共享辦公品牌紛紛尋求自救但收效甚微。玩家們終于想起了共享辦公的重資產(chǎn)屬性，擴(kuò)張期簽下的一份份租約，產(chǎn)生了大量真金白銀的租金和運(yùn)營支出，迅速將品牌們拖入泥濘。疊加創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)熱潮的冷卻，行業(yè)下行已成定局。

而彼時(shí)的零秒早已意識(shí)到，單純的空間租賃業(yè)務(wù)遠(yuǎn)不足以撐起當(dāng)時(shí)的高估值想象，國內(nèi)“空間+科技”等敘事開始興起，但諸如此類的增值業(yè)務(wù)，并不足以撐起第二條增長曲線。憑借早期控制有效規(guī)模發(fā)展的積累和經(jīng)驗(yàn)，以及始終堅(jiān)定瞄準(zhǔn)企業(yè)需求，零秒及時(shí)探索出了屬于自己的第二增長曲線。

零秒電子城社區(qū)實(shí)景

“以往，大家專注于‘空間’的租賃，追求園區(qū)大空間，走的是‘瓦片經(jīng)濟(jì)’路線。2019年轉(zhuǎn)向之后，零秒結(jié)合政府的區(qū)域和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，給項(xiàng)目設(shè)立明確的產(chǎn)業(yè)方向，定位項(xiàng)目為‘聚焦某一重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)方向的辦公服務(wù)載體’，并且要求項(xiàng)目入駐企業(yè)的產(chǎn)業(yè)聚合度必須達(dá)到一定比例?！碧峒傲忝氲牟町惢肪€，張嘉佩補(bǔ)充道。

零秒在合肥落地的首個(gè)孵化加速空間項(xiàng)目——零秒戈斯曼孵化加速中心就是這一轉(zhuǎn)型的最初產(chǎn)物。緊跟當(dāng)時(shí)的產(chǎn)業(yè)政策，戈斯曼項(xiàng)目依照《合肥高新區(qū)“十四五”重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)招商規(guī)劃》，聚焦高新區(qū)“芯屏/器合”產(chǎn)業(yè)，招納產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域上游、中游、下游的科技型企業(yè)，以此推動(dòng)高新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級(jí)。同時(shí)，作為園區(qū)運(yùn)營方的零秒，開始嘗試為科創(chuàng)企業(yè)提供一站式的孵化成長服務(wù)，積極幫助入駐企業(yè)落實(shí)政策申報(bào)，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)降本增效。

零秒戈斯曼孵化加速中心實(shí)景

同一時(shí)間點(diǎn)，零秒作為京東方科技服務(wù)旗下業(yè)務(wù)單元，在集團(tuán)“科技服務(wù)戰(zhàn)略”指引下，零秒著力聚焦中小企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展困境，嘗試以“空間服務(wù)+企業(yè)服務(wù)+產(chǎn)業(yè)服務(wù)”的多維服務(wù)組合作為新的增長曲線。自2018年組建團(tuán)隊(duì)著手搭建科技服務(wù)體系后，零秒就開始琢磨如何提供“企業(yè)陪伴式的成長服務(wù)”。然而把服務(wù)做精做好，需要精準(zhǔn)地把握企業(yè)在不同發(fā)展階段的個(gè)性化需求，這在整個(gè)行業(yè)里都屬于非常困難的事情。

彼時(shí)，北京朝陽區(qū)正加快推動(dòng)醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動(dòng)生物醫(yī)藥、新一代信息技術(shù)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目在現(xiàn)代化首都都市圈落地。在這一背景下，零秒也開始招納醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)鏈上具有顯著成長空間的企業(yè)，當(dāng)時(shí)入駐的逸超醫(yī)療，便是這一變革的受惠方。

逸超醫(yī)療是一家致力于“E超”醫(yī)療設(shè)備研發(fā)和生產(chǎn)的科創(chuàng)企業(yè)，入駐零秒時(shí)，公司正處于快速成長階段。在零秒科技服務(wù)團(tuán)隊(duì)的幫助下，逸超醫(yī)療在產(chǎn)業(yè)政策、科創(chuàng)賽事、項(xiàng)目投融資等多方面獲得了資源積累和支持，并憑借技術(shù)攻關(guān)課題取得了不少亮眼成績。不僅如此，零秒還申請了京東方智慧醫(yī)工的醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)資源積極與逸超醫(yī)療進(jìn)行聯(lián)動(dòng)，助力開展市場推廣、研發(fā)生產(chǎn)等，充分助力了企業(yè)客戶在產(chǎn)學(xué)研投各領(lǐng)域的資源積累與合作開展。

逸超醫(yī)療參與零秒產(chǎn)業(yè)創(chuàng)投活動(dòng)

目前，零秒的入駐企業(yè)已集中在醫(yī)療健康、人工智能、新一代信息技術(shù)、文化科技、現(xiàn)代服務(wù)五大產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。在不斷的研究和服務(wù)過程中，零秒也逐步建立起面向不同成長階段企業(yè)的“4+N科技服務(wù)體系”，包括政策指導(dǎo)、管理咨詢、賽事服務(wù)、研學(xué)服務(wù)等。

在外界看來，零秒當(dāng)時(shí)的時(shí)代嗅覺是超前的：企業(yè)與產(chǎn)業(yè)生態(tài)的協(xié)同發(fā)展，成為了2019之后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展主旋律。而背靠集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)鏈資源，零秒也真的走出了這一條發(fā)展道路。在“空間”和“服務(wù)”兩大能力提升基礎(chǔ)上，零秒思考的是如何實(shí)現(xiàn)1+1＞2的效應(yīng)，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)孵化的能力，持續(xù)提升品牌服務(wù)能力的附加值。

辦公空間運(yùn)營的生意還有多少想象空間？

十年間，從共享辦公到創(chuàng)新空間深度運(yùn)營，作為行業(yè)變遷的見證者、親歷者，應(yīng)對(duì)市場變化適時(shí)創(chuàng)新，又該賦予零秒何種新的定位？

“一直以來，零秒致力于做最懂產(chǎn)業(yè)的空間運(yùn)營商，但是跳脫‘空間’，我們給予行業(yè)的附加值或許是‘最懂產(chǎn)業(yè)的工業(yè)品’?！?/span>

值得參考借鑒的是，十年間，通過深入分析市場趨勢和客群需求變化，零秒幫助企業(yè)把握行業(yè)脈搏，實(shí)現(xiàn)從單一的創(chuàng)業(yè)扶持到整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的聯(lián)動(dòng)發(fā)展。零秒因此成為了企業(yè)長期成長的伙伴，不僅重視產(chǎn)業(yè)孵化能力的提升，幫助企業(yè)解決當(dāng)前的挑戰(zhàn)，更為企業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展提供更多助力。

零秒電子城社區(qū)實(shí)景

談及零秒接下來的發(fā)展走向，張嘉佩認(rèn)為，“零秒接下來的主要發(fā)展方向是產(chǎn)業(yè)服務(wù)空間。無論是企業(yè)客戶還是業(yè)主方，都非常重視運(yùn)營商在產(chǎn)業(yè)服務(wù)方面的經(jīng)驗(yàn)。目前的零秒，科技服務(wù)體系仍然處于1.0階段，未來還有很大的成長空間?！弊?014年成立以來，零秒先后形成了商務(wù)辦公空間LIMO SPACE 、創(chuàng)新生態(tài)社區(qū)LIMO HUB、孵化加速中心LIMO SPEED三大產(chǎn)品線，具備了服務(wù)企業(yè)全生命發(fā)展周期的能力，接下來，零秒將參照朝陽區(qū)“3+X”特色產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系，持續(xù)深耕探索產(chǎn)業(yè)招商，助力城市有機(jī)更新，賦能企業(yè)長久發(fā)展。

這意味著，零秒將利用其對(duì)產(chǎn)業(yè)的理解，為企業(yè)提供更加精準(zhǔn)和高效的服務(wù)。這不僅包括物理空間的運(yùn)營，更涉及到產(chǎn)業(yè)生態(tài)的構(gòu)建和優(yōu)化。而更具想象空間的未來在于，零秒會(huì)如何順應(yīng)新技術(shù)、新趨勢的發(fā)展，以及看到那些不會(huì)隨著時(shí)代改變的東西——諸如對(duì)企業(yè)經(jīng)營的理解，對(duì)客戶服務(wù)的承諾，和對(duì)創(chuàng)新的追求。